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Mietvertrag - Beendigung durch Kündigung: 4. Teil - außerordentliche fristgemäße Kündigung

Mietvertrag - Beendigung durch Kündigung: 4. Teil - außerordentliche fristgemäße Kündigung

Die Sonderkündigungsrechte (auch außerordentliche fristgemäße Kündigung genannt) sind an verschiedenen Stellen des BGB geregelt, die wichtigsten von ihnen sollen nunmehr kurz erläutert werden.

1. Versagung der Untervermietung

Für den Mieter wird ein Sonderkündigungsrecht beispielsweise im Falle der Versagung der Untermieterlaubnis relevant. Wenn der Vermieter die Untermieterlaubnis ungerechtfertigt verweigert, kann der Mieter das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen.

2. Tod des Mieter

Im Falle des Todes des Mieters sind 3 Fallgruppen denkbar:

  1. Das Mietverhältnis kann mit den Erben fortgesetzt werden,
  2. Eintrittsberechtigte Personen können in den Mietvertrag eintreten und
  3. mehrere Mieter können Vertragspartei sein.

Im ersten Fall, also im Falle des alleinstehenden Einzelmieter, können der Vermieter und/oder der Erbe des Mieters den Mietvertrag spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen. Die Kündigungsfrist beginnt mit der Kenntnis vom Tod des Mieters und mit der Kenntnis davon, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung mit anderen Personen nicht erfolgt ist.

Im zweiten Falle hatt der Mieter im Haushalt lebende Angehörige. Dann haben beim Tod des Mieters verschiedene Personen ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis. Eintrittsberechtigte Personen sind beispielsweise

  • der Ehegatte,
  • eingetragene Lebenspartner,
  • Kinder oder sonstige Familienangehörige die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten.

Das Gesetz sieht eine bestimmte Rangfolge vor, nach der die Personen eintreten. Der Eintritt folgt also automatisch. Erklären die eingetretenen Personen allerdings innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt.

Soweit diese Erklärung jedoch nicht erfolgt und das Mietverhältnis mit einem Eintrittsberechtigten fortgesetzt wird, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, also innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat und zwar am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats. Voraussetzung ist jedoch, dass in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Eine Verlängerung der Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren - wie bei der ordentlichen Kündigung - findet hier jedoch nicht statt.

ACHTUNG: Die außerordentliche fristgemäße Kündigung kann nur für den ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist. Lässt der Vermieter diesen Termin verstreichen, so ist die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes nicht mehr möglich. Für eine ordentliche Kündigung benötigt er dann ein berechtigtes Interesse und muss ggf. längere Kündigungsfristen in Kauf nehmen.

Im dritten Fall ist auch der im Haushalt lebende Angehörige ebenfalls Mieter, es liegt also ein gemeinsamer Mietvertrag vor. Wenn nun ein Mieter stirbt, wird das Mietverhältnis automatisch mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis dann innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, also am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats.

3. Modernisierung durch Vermieter

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, so steht dem Mieter unter bestimmten Umständen ein Sonderkündigungsrecht zu. Zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen alle Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache (also beispielsweise Einbau von Rolläden oder Anschluss ans Kabelfernsehen), Maßnahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums.

Für das Kündigungsrecht müssen die Modernisierungsmaßnahmen jedoch mit einer nicht nur unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räumen verbunden sein und zudem auch zu einer erheblichen Mieterhöhung führen. Die Kündigung ist sodann bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsmitteilung folgt, für den Ablauf des nächsten Monats vorzunehmen.

Wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigten Modernisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen dem Mieter beispielsweise am 13. März zugeht, kann der Mieter nunmehr bis zum 30. April kündigen und zwar zum 31. Mai. Selbstverständlich kann er auch bereits im März  zu Ende April kündigen.

4. Mieterhöhung

Im Falle der Mieterhöhung unterscheidet man 2 Fallgruppen. Zum einen den freifinanzierten Wohnraum und zum anderen Fälle den preisgebundenen Wohnraum.

Verlangt der Vermieter für eine freifinanzierte Wohnung eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder eine Mieterhöhung nach Modernisierung, so steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats außerordentlich kündigen.

Verlangt der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung eine Mieterhöhung, so ist der Mieter berechtigt, spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen.


 

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Stand: 04/2007


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