Maklerrecht – Teil 26 – Einzelne Maklerverträge

8 Einzelne Maklerverträge

So zahlreich, wie die Maklerverträge sein können, sind die jeweiligen Detailfragen. Die bekanntesten drei Maklerverträge sollen, daher im Folgenden dargestellt werden:

  • Immobilienmaklervertrag über Wohnraum zur Miete
  • Kreditmaklervertrag über ein Verbraucherdarlehen
  • Versicherungsmaklervertrag

8.1 Immobilienmaklervertrag: Mietwohnung

Für Maklerverträge über Wohnraum ergeben sich wesentliche Unterschiede zu anderen Maklerverträgen aus dem Gesetz zur Regelung der Wohnraumvermittlung (WoVermRG).

Das Gesetz zur Wohnungsvermittlung gilt dabei für Fälle

  • der Vermittlung eines Mietvertrages über Wohnraum oder
  • des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum.

Bei Geschäftsräumen ist es anwendbar, wenn die Geschäftsräume aufgrund eines räumlichen und wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Wohnräumen vermietet werden, § 1 Abs. 2 WoVermRG.
Keine Anwendung findet das Gesetz bei der Vermittlung von Wohnraum im Fremdenverkehr, wie z.B. bei Ferienwohnungen, § 1 Abs. 2 WoVermRG.

8.1.1 Anbieten von Wohnraum nur bei Vermieterauftrag

Für die Vermietung von Wohnraum ist ausdrücklich geregelt, dass ein gewerblicher Immobilienmakler nur solche Mietwohnungen zur Vermittlung anbieten darf, wenn er von dem Vermieter oder einem anderen Berechtigten dazu beauftragt wurde, § 6 WoVermRG. Für private Wohnungsvermittler, wie zum Beispiel Freunde oder Bekannte, gilt diese Einschränkung nicht, § 7 WoVermRG.

8.1.2 Textformerfordernis

Nach § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG ist für die Wirksamkeit beim Maklervertrag über die Wohnungsvermittlung die Textform des § 126 b BGB vorgeschrieben. Erfolgt der Vermittlungsvertrag mündlich oder konkludent, sind die Vereinbarungen nichtig (BT-Drs. 18/3121, 36). Ausreichend sind aber verkörperte Gedankenerklärungen in E-Mails oder Erklärungen auf Papier, USB-Stick, Diskette, CD-ROM oder ein Computerfax (vgl. Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 29. Wohnungsvermittlung, Rn. 185b).

8.1.3 Begrenzung des Provisionsanspruchs

Der Provisionsanspruch des Maklers gegenüber dem Wohnungssuchenden ist gemäß § 3 Abs. 1 und Abs. 2 WoVermRG auf maximal zwei Monatsnettomieten zzgl. Mehrwertsteuer beschränkt und ist als Bruchteil oder Vielfaches der Monatsmiete anzugeben. (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 29. Wohnungsvermittlung, Rn. 182).

Daneben dürfen keinerlei gesonderte Vergütungen, Entgelte oder Auslagen vereinbart werden, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, § 3 Abs. 3 WoVermRG. Etwaige Pauschalen für bestimmte Leistungen, wie Besichtigungsgebühren sind ausgeschlossen (vgl. LG Stuttgart, 15.6.2016, Az.: 38 O 73/15).

8.1.4 Anforderung an öffentliche Ausschreibung

Bietet der gewerbliche Immobilienmakler Mietwohnungen öffentlich an, zum Beispiel in Zeitungsanzeigen, Internetportalen oder auf Aushängetafeln, hat er nach § 6 Abs. 2 WoVermRG folgende Angaben zu machen:

  • Name
  • Klarstellen ob, er als Wohnungsvermittler Wohnräume anbietet oder sucht
  • bietet er Wohnräume an, hat er auch den Mietpreis der Wohnräume anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind.

8.1.5 Bestellerprinzip

Das Maklerrecht erfährt durch die Regelung beim sogenannten Bestellerprinzip in § 2 Abs. 1 a WoVermRG eine Einschränkung für Immobilienmakler (BVerfG, Beschluss vom 29. Juni 2016, Az.: 1 BvR 1015/15: zulässige Einschränkung des Art. 12 GG).

Danach kann der Wohnungsmakler von demjenigen, der eine Wohnung sucht, nur noch unter eingeschränkten Bedingungen seine Provision verlangen. Nur dann, wenn der Wohnungsvermittler ausschließlich wegen einem Maklervertrag mit dem Wohnungssuchenden, vom Vermieter (oder von einem anderen Berechtigten) den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten, hat er einen Provisionsanspruch. Das bedeutet, der Wohnungsmakler hat nur dann einen Anspruch gegen den Mietinteressenten, wenn er den Auftrag vom Vermieter oder von einem anderen Berechtigten ausschließlich zu dem Zweck einholt, die Wohnung anzubieten (zit. Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 29. Wohnungsvermittlung, Rn. 185c). Da die Regelung nur für ausschließlich vom Wohnungssuchenden beauftragten Makler gilt, entfällt der Anspruch des Maklers auf seine Provision auch in den Fällen der Mehrfachbeauftragung und Vorbefassung mit einem Maklerobjekt (BVerfG, Beschluss vom 29. Juni 2016, Az.: 1 BvR 1015/15).

Von dieser Regelung kann vertraglich nicht abgewichen werden nach § 2 Abs. 5 WoVermRG. Verstößt der Wohnungsmakler gegen das Bestellerprinzip begeht er eine Ordnungswidrigkeit nach § 8 WoVermRG.

Auf bereits vor dem 01.06.2015 abgeschlossene Wohnungsmaklerverträge findet das Bestellerprinzip mangels einer Rückwirkungsregelung keine Anwendung (vgl. Fischer, WuM 2016, 391­39).

Beispiel
Der Student S sucht eine Mietwohnung. Der Makler M bietet auf seiner Internetseite zahlreiche Mietwohnungen in Uninähe an. Er verweist in seiner Anzeige auf ein Provisionsverlangen von zwei Monatsmieten. S meldet sich bei dem Makler M und erhält durch dessen Vermittlung eine Mietwohnung. M verlangt nun Provision von S.

  • Ein Anspruch des M besteht nicht. S kann die Zahlung der Provision verweigern. Zu Gunsten des S greift hier das Bestellerprinzip. Der Verweis auf die Provisionspflicht in der Immobilienanzeige ist unerheblich und unwirksam, da der Makler von dem Wohnungsuchenden weder Entgelt verlangen oder annehmen darf noch sich solches versprechen lassen kann.


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.


 

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Stand: Januar 2017


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Rechtsanwalt Harald Brennecke ist seit vielen Jahren vertieft im Vertriebsrecht tätig, wozu auch das Maklerrecht zählt. Rechtsanwalt Brennecke gestaltet Maklerverträge für Immobilienmakler und Handelsmakler als AGB oder Individualvertrag, als einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag, als Nachweis oder als Vermittlungsgeschäft. So gestaltete er beispielsweise Handelsmaklerverträge für die Vermittlung von Ölgeschäften im Bereich von mehreren hundert Millionen Dollar. 
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Harald Brennecke ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er bietet im Bereich des Maklerrechts folgende Vorträge an:

  • Gestaltung von Maklerverträgen
  • Handelsmakler in Recht und Praxis
  • Die Provision des Handelsmaklers

Harald Brennecke bereitet derzeit, zusammen mit Olaf Bühler, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.

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