Maklerrecht – Teil 25 – Rechtsfolgen bei Pflichtverletzung, Schadensersatz

7.2 Rechtsfolgen bei Pflichtverletzung: Schadensersatz

Wurden während des Vertrages die gegenseitigen Treuepflichten verletzt und ist einem der Vertragsparteien des Maklervertrages deshalb ein Schaden entstanden, ist der Vertragspartner ersatzpflichtig.

Je nachdem, welcher Maklervertrag vorliegt und wie weit der Maklervertrag fortgeschritten war, kommen unterschiedliche Ansprüche in Betracht:

• zum Zeitpunkt der Vertragsanbahnung ergeben sich die Ansprüche aus dem sogenannten vorvertraglichen Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 2 BGB
• ab dem Vertragsschluss ist die Verletzung einer Treuepflicht eine positive Vertragsverletzung und Ansprüche ergeben sich aus §§ 280 I, 241 II BGB (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 20. Schadensersatz bei Pflichtverletzungen, Rn. 133).
• bei Abschluss eines Versicherungsmaklervertrages kommt für Pflichtverletzungen durch Versicherungsmakler eine Anspruchsgrundlage auf Schadensersatz aus dem Versicherungsvertragsgesetz hinzu (§ 63 VVG).

7.2.1 Verletzung der Nebenpflicht durch den Makler

Der Makler verletzt zum Beispiel seine Treuepflicht, wenn er

• Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben (BGH, Urteil vom 18. Januar 2007, Az.: III ZR 146/06)
• Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind (BGH, Urteil vom 18. Januar 2007, Az.: III ZR 146/06).
• fehlerhafte Angaben nicht richtig stellt (BGH, Urteil vom 28. September 2000, Az.: III ZR 43/99).
• den Kunden zu einem Grundstückskauf veranlasst, in dem er eine Finanzierung unrichtigerweise als gesichert erklärt und der Kauf ohne die Finanzierung wirtschaftlich für den Kunden nicht tragbar ist (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 20. Schadensersatz bei Pflichtverletzungen, Rn. 137 beim Finanzierungsmakler; m.w.N. BGH, Urteil vom 17. Oktober 1990, Az.: IV ZR 197/89).

7.2.2 Verletzung der Nebenpflicht durch den Kunden

Der Kunde verletzt seine Treuepflicht beispielsweise, wenn er

• Informationen des Maklers an einen Dritten weitergibt, der ebenfalls am Erwerb des Objekts interessiert ist (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 20. Schadensersatz bei Pflichtverletzungen, Rn. 134).
• dem Makler vorenthält, dass er an dem beabsichtigten oder sonstigen Geschäft nicht mehr interessiert ist (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 20. Schadensersatz bei Pflichtverletzungen, Rn. 134).
• es unterlässt, den Makler auf bestehende Vorkenntnis hinzuweisen (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 20. Schadensersatz bei Pflichtverletzungen, Rn. 134).
• entgegen einer Vereinbarung mit dem Makler, die Aufnahme einer Provisionsklausel zu Gunsten des Maklers in den notariellen Kaufvertrag unterlässt (BGH, Beschluss vom 27. Juli 2000, Az.: III ZR 279/99).

7.2.3 Umfang Schadensersatz

Wie hoch der jeweilige Schadensersatz ist, kommt immer auf die jeweilige Pflichtverletzung an und darauf, wer betroffen ist. Führt der Anspruch dazu, dass der Geschädigte so zu stellen ist, als hätte das Geschäft nie stattgefunden kann die Ersatzpflicht besonders für den Makler sehr umfangreich sein.

Ist der Makler verpflichtet, Schadensersatz zu bezahlen, umfasst das nicht nur geleistete Provisionszahlungen, sondern im Einzelfall auch das sogenannte negative Interesse des Kunden. Der Kunde ist dann so zu stellen, als hätte beispielsweise der Kaufvertrag nie stattgefunden. Der Makler hat dann Notar- und Gerichtskosten, Darlehenszinsen und Renovierungskosten, sowie den Grundstückskaufpreis abzüglich des Erlöses aus der später erfolgten Zwangsversteigerung sowie tatsächlicher und fiktiver Mieteinnahmen zu ersetzen (BGH, Urteil vom 17. Oktober 1990, Az.: IV ZR 197/89).

Beispiel
Der Makler M vermittelt und weist seinem Maklerkunden K einen Kaufvertrag für ein Haus mit einer entsprechenden Finanzierung nach. Im Vorgespräch hat M erklärt, dass die Finanzierung des Hauskaufs nur mit einer bestimmten monatlichen Belastung möglich ist und dass er das Haus nicht kaufen werde und kann, wenn eine solche Finanzierung nicht zustande kommt. Der Makler versichert K unrichtigerweise, dass die Finanzierung zu den gewünschten Bedingungen gesichert sei. Daraufhin schließt K den Kaufvertrag und beginnt mit der Renovierung. Als er die Unterlagen der Finanzierung erhält, die nur mit einer höheren Rate genehmigt wurde, tritt er vom Kaufvertrag zurück und verlangt vom Makler M Schadensersatz.

• Der Makler M haftet dem K aufgrund der falschen Auskunft auf das negative Interesse und hat K deshalb so zu stellen, als wäre der Kaufvertrag nicht zustande gekommen. Denn, wenn M den K darüber informiert hätte, dass eine Finanzierung nur mit einer wesentlich höheren als der gewünschten monatlichen Belastung möglich ist, hätte K den Kaufvertrag nicht geschlossen. M hat K daher alle Kosten, wie z.B. die Notar-, Grundbuch-, Gerichts- und Renovierungskosten etc., die K bereits investiert hat zu ersetzen. Die Provision ist ebenso zurückzuzahlen.

Ist der Kunde zum Schadensersatz verpflichtet, muss er dem Makler zum einen Aufwendungsersatz und zum anderen entgangenen Gewinn bezahlen. Der Makler muss dafür die Schadenshöhe beweisen können (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 20. Schadensersatz bei Pflichtverletzungen, Rn. 135). Der Makler hat insoweit einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Kunden gemäß BGB § 242 über die für die Entstehung und Berechnung seines Provisionsanspruchs maßgeblichen Umstände (BGH, Beschluss vom 27. Juli 2000, Az.: III ZR 279/99).

Beispiel
Der Maklerkunde V ist Inhaber eines Kinos für das er einen Nachmieter sucht. Begehrt wird ein Zehn-Jahres-Mietvertrag. Der Makler M schließt mit V eine schriftliche Vereinbarung, dass M sich durch den Nachweis eines Mieters eine Provision in Höhe von 3 % der Zehn-Jahres-Miete verdient und diese vom zukünftigen Mieter zu tragen ist. V verpflichtet sich, die Provisionsvereinbarung zu Gunsten des M in den Mietvertrag aufzunehmen. Im Folgenden weist M dem V mehrere potenzielle Mieter A, B und C nach. V schließt mit B einen Mietvertrag ohne das Wissen des M und ohne die vereinbarte Provisionsvereinbarung in den Mietvertrag aufzunehmen. Als M von dem Verkauf des Kinos erfährt, macht er seinen Provisionsanspruch geltend. V erklärt der Vertrag wäre mit der Provisionsklausel nicht zu Stande gekommen, weil bei dem Mieter keine Bereitschaft zur Provisionszahlung bestand.

• V ist dem M zum Schadensersatz verpflichtet. Zudem hat er ihm Auskunft darüber zu geben, mit wem und zu welchen Konditionen der Mietvertrag zu Stande gekommen ist. Diese Verpflichtungen ergeben sich daraus, dass er entgegen der Vereinbarung mit M keine Provisionsklausel in den Vertrag aufgenommen hat und ihn dadurch um seinen Anspruch gebracht hat. Selbst, wenn der Einwand des V stimmt, dass keine Bereitschaft zur Provisionszahlung bestand, hätte er dem M die Möglichkeit geben müssen dies entweder selbst mit dem Mieter zu besprechen oder einen anderen Mieter, der zur Zahlung bereit ist, anzubieten.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.

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