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Maklerrecht – Teil 24 – Auskunfts- und Schadensersatzpflichten beim Maklervertrag


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


7 Auskunfts- und Schadensersatzpflichten beim Maklervertrag

Bei einem Maklervertrag gibt es sogenannte Nebenpflichten, die weder eine Vermittlungstätigkeit noch Nachweistätigkeit darstellen, aber ebenso wichtig und einzuhalten sind. Solche Nebenpflichten gibt es seitens des Maklers und des Maklerkunden. Werden die Haupt- oder Nebenpflichten aus dem Maklervertrag verletzt, können auf beiden Seiten Schadensersatzansprüche entstehen.

7.1 Grundsätzliche Nebenpflichten des Maklers und des Kunden

Aus dem Maklervertrag ergeben sich neben den vertraglichen Verpflichtungen gewisse Treuepflichten nach § 242 BGB für den Makler und den Kunden (Kropholler, Studienkommentar BGB, 10. Auflage 2007, vor § 652 BGB Rn. 6).

7.1.1 Aufklärungs- und Beratungspflichten des Maklers

Der Makler schuldet seinem Kunden eine Mitteilung, Aufklärung und Beratung über alle bekannten und erkennbar wichtigen Umstände im Zusammenhang mit dem jeweiligen beabsichtigten Hauptgeschäft, die für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können (BGH, Urteil vom 16. Oktober 1980, Az.: IVa ZR 35/80; BGH, Urteil vom 18. Januar 2007, Az.: III ZR 146/06; Kropholler, Studienkommentar BGB, 10. Auflage 2007, vor § 652 BGB Rn. 6). Der Makler hat also die Verpflichtung, seinen Kunden bzw. Auftraggeber im Hinblick auf dessen Interessen zu beraten und vor Schäden zu bewahren (Medicus, Schuldrecht II BT, 12.Aufl. 2004, § 106 Der Maklervertrag, Rn. 442).

Wichtig ist, dass diese Aufklärungs- und Beratungspflicht auf den Wissensstand des Maklers beschränkt ist. Er hat keine Nachforschungspflicht, sondern ist nur zur Wissensvermittlung verpflichtet (BGH, Urteil vom 18. Januar 2007, Az.: III ZR 146/06; OLG Köln, Urteil vom 25. September 2007, Az.: 24 U 45/07). Das bedeutet, er muss weder alle ihm mitgeteilten Tatsachen auf ihre Richtigkeit überprüfen, noch prüfen, ob der Hauptvertrag zweckmäßig und wirtschaftlich sinnvoll ist (Medicus, Schuldrecht II BT, 12.Aufl. 2004, § 106 Der Maklervertrag, Rn. 442). Will ein Kunde, dass durch den Makler besondere Erkundigungen eingeholt werden, muss dies vertraglich vereinbart werden (BGH, Urteil vom 18. Januar 2007, Az.: III ZR 146/06; Kropholler, Studienkommentar BGB, 10. Auflage 2007, vor § 652 BGB Rn. 6).

Je nachdem, welche Art von Maklertätigkeit vorliegt, können mehr oder weniger detaillierte Aufklärungs- und Beratungspflichten bestehen. Letztendlich entscheidet über die Reichweite der Informationspflicht der Einzelfall (BGH, Urteil vom 28. September 2000, III ZR 43/99).

Bei einem Versicherungsmakler beispielsweise umfasst die Aufklärungs- und Beratungspflicht vor allem die Bereiche der abzusichernden Risiken, die Effektivität der Deckungshöhe und die Prämienhöhe (BGH, Urteil vom 10. März 2016, Az.: I ZR 147/14). Allein durch pauschale Äußerungen zu den bestehenden Versicherungsrisiken und dem allgemeinen Hinweis, alle Risiken abzusichern, ohne sich mit dem konkreten Einzelfall des Kunden auseinanderzusetzen, wird diese Pflicht nicht erfüllt (BGH, Urteil vom 10. März 2016, Az.: I ZR 147/14). Besondere Regelungen der Beratungs- und Dokumentationspflichten der Versicherungsmakler sind im Versicherungsvertragsgesetz geregelt (§§ 60, 61 VVG).

Ein Immobilienmakler hingegen genügt seiner Aufklärungspflicht regelmäßig durch die detaillierten Angaben im Exposé. Dabei kann er Informationen, die er von dem Verkäufer erhalten hat zulässig ungeprüft übernehmen (BGH, Urteil vom 16. September 1981, Az.: IVa ZR 85/80; BGH, Urteil vom 18. Januar 2007, Az.: III ZR 146/06). Insgesamt müssen die Erklärungen des Maklers lediglich so beschaffen sein, dass bei dem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen entstehen und vermittelt werden (BGH, Urteil vom 28. September 2000, Az.: III ZR 43/99; BGH, Urteil vom 18. Januar 2007, Az.: III ZR 146/06; BGH, Urteil vom 17. Oktober 1990 - IV ZR 197/89). Entscheidend ist die Weitergabe, der - für den Kaufvertrag oder Mietvertrag - wichtigen Informationen über das Maklerobjekt, soweit sie bekannt sind.

7.1.2 Auskunfts- und Unterlassungspflichten des Kunden

Zu den Treupflichten des Kunden zählt vor allem, die Verschwiegenheitsverpflichtung bezüglich der Informationen, die er vom Makler erhält (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 20. Schadensersatz bei Pflichtverletzungen, Rn. 134). Der Makler muss nämlich darauf vertrauen können, dass der Kunde die Informationen nicht nutzt, um für einen Dritten einen "provisionsfreien" Vertragsschluss zu erlangen. Daneben hat der Kunde den Makler darüber zu informieren, wenn er den zunächst angestrebten Vertragsschluss (Hauskauf, Versicherung, Kredit etc.) nicht mehr will (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 20. Schadensersatz bei Pflichtverletzungen, Rn. 134).


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.


Links zu allen Beiträgen der Serie:

Maklerrecht – Teil 01 – Einführung, Grundzüge des Maklerrechts
Maklerrecht – Teil 02 – Zivilmakler
Maklerrecht – Teil 03 – Handelsmakler
Maklerrecht – Teil 04 – Arten von Handelsmaklern
Maklerrecht – Teil 05 – Maklervertrag
Maklerrecht – Teil 06 – Qualifizierter Alleinauftrag
Maklerrecht – Teil 07 – Entstehung des Maklervertrages
Maklerrecht – Teil 08 – Internetanzeige des Maklers, Übermittlung des Verkaufs-Exposé eines fremden Maklers
Maklerrecht – Teil 09 – Maklervertrag durch kaufmännisches Bestätigungsschreiben, Nachträglicher Maklervertrag durch Provisionsversprechen
Maklerrecht – Teil 10 – Ausnahmen des formfreien Maklervertrags
Maklerrecht – Teil 11 – Nichtigkeit beim Maklervertrag
Maklerrecht – Teil 12 – Provisionsanspruch des Maklers
Maklerrecht – Teil 13 – Ursächlichkeit zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrages
Maklerrecht – Teil 14 – Personenverschiedenheit, Objektverschiedenheit
Maklerrecht – Teil 15 – Fälligkeit der Provision, Höhe der Maklerprovision
Maklerrecht – Teil 16 – Besondere Provisionsansprüche
Maklerrecht – Teil 17 – Verwirkung des Provisionsanspruchs
Maklerrecht – Teil 18 – Provisionsverwirkung, Verjährung des Provisionsanspruchs
Maklerrecht – Teil 19 – Die wichtigsten Maklerklauseln
Maklerrecht – Teil 20 – Provisionsklausel in einer Nachweisbestätigung, Provisionsklausel mit selbstständigem Provisionsversprechen, Versteckte Provisionsklausel
Maklerrecht – Teil 21 – Aufwendungsersatzklausel, Maklerklausel mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung, Vorfälligkeitsklausel
Maklerrecht – Teil 22 – Mehrerlös- oder Übererlösklauseln, Vorkenntnisklausel
Maklerrecht – Teil 23 – Beendigung des Maklervertrages
Maklerrecht – Teil 24 – Auskunfts- und Schadensersatzpflichten beim Maklervertrag
Maklerrecht – Teil 25 – Rechtsfolgen bei Pflichtverletzung, Schadensersatz
Maklerrecht – Teil 26 – Einzelne Maklerverträge
Maklerrecht – Teil 27 – Kreditmaklervertrag: Verbraucherdarlehensvertrag
Maklerrecht – Teil 28 – Versicherungsmaklervertrag
Maklerrecht – Teil 29 – Aufklärungs- und Beratungspflicht, Textformerfordernis, Schadensersatzpflicht


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


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Maklerrecht – Teil 09 – Maklervertrag durch kaufmännisches Bestätigungsschreiben, Nachträglicher Maklervertrag durch Provisionsversprechen
Maklerrecht – Teil 10 – Ausnahmen des formfreien Maklervertrags
Maklerrecht – Teil 11 – Nichtigkeit beim Maklervertrag
Maklerrecht – Teil 12 – Provisionsanspruch des Maklers
Maklerrecht – Teil 13 – Ursächlichkeit zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrages
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Maklerrecht – Teil 16 – Besondere Provisionsansprüche
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Maklerrecht – Teil 22 – Mehrerlös- oder Übererlösklauseln, Vorkenntnisklausel
Maklerrecht – Teil 23 – Beendigung des Maklervertrages
Maklerrecht – Teil 24 – Auskunfts- und Schadensersatzpflichten beim Maklervertrag
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Maklerrecht – Teil 28 – Versicherungsmaklervertrag
Maklerrecht – Teil 29 – Aufklärungs- und Beratungspflicht, Textformerfordernis, Schadensersatzpflicht


Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist seit langem im Baurecht, Immobilienrecht und Mietrecht tätig. 
Er berät und vertritt Immobilienmakler und Immobilienmaklerkunden beim Abschluss von Maklerverträgen sowie bei Streitigkeiten um Maklerverträge, Courtagen und Maklerprovisionen. Er prüft Maklerverträge auf berechtigte Provisionsansprüche, wehrt unberechtigte Provisionsforderungen ab und setzt berechtigte Maklerprovisionsansprüche durch. Daneben vertritt er bei Auseinandersetzungen um Auskunftsansprüche von Maklern über den Hauptvertrag oder bei Fragen zur Doppelvertretung, Mitursächlichkeit (Kausalität der Maklertätigkeit) oder der Identität des vermittelten Objekts. Er begleitet Auseinandersetzungen über Maklerprovision, zum Beispiel bei Streit über den Vermittlungserfolg, bei Rücktritt vom vermittelten Hauptvertrag oder dessen Nichtigkeit.

Olaf Bühler bereitet derzeit, zusammen mit Harald Brennecke, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er bietet im Bereich des Maklerrechts folgende Vorträge an:

  • Die Provision des Immobilienmaklers
  • Das Recht des Immobilienmaklers
  • Das Bestellprinzip beim Wohnungsmakler


Kontaktieren Sie Rechtsanwalt Olaf Bühler unter: 
Mail: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Telefon: 0621 - 40546190

 

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