Maklerrecht – Teil 18 – Provisionsverwirkung, Verjährung des Provisionsanspruchs

4.6.2 Provisionsverwirkung nach § 654 BGB in analoger Anwendung

Der Verlust des Provisionsanspruchs nach § 654 BGB analog wird als Unterfall der Vorschrift des § 242 BGB angesehen, der den Vertragsparteien ein Verhalten nach Treu und Glauben gebietet (vgl. Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 21. Verwirkung, Rn.142). Rechtsmissbräuchliches und widersprüchliches Verhalten soll danach im geschäftlichen Alltag keinen Platz finden. Deshalb soll im Maklerrecht eine analoge (entsprechende) Anwendung der Verwirkung nach § 654 BGB möglich sein, wenn ein Makler andere schwere Treupflichtverletzungen gegenüber seinen Kunden oder Interessenten begeht. Verstöße gegen eine Verschwiegenheitsverpflichtung gegenüber seinem Kunden sind bspw. solche schweren Treuepflichtverletzungen des Maklers, die eine Verwirkung des Provisionsanspruchs in analoger Anwendung des § 654 BGB rechtfertigen (BGH, Urteil vom 08. Juni 2000, Az.: III ZR 187/99; OLG Oldenburg, Beschluss vom 10. Juli 2014, Az.: 4 U 24/14: Verletzung einer Aufklärungspflicht). Eine Verwirkung ist auch dann gegeben, wenn der Makler seinen Kunden bewusst zu der Unterzeichnung einer formnichtigen "Ankaufsverpflichtung" anhält, um ihm später eine daraus folgende Verpflichtung zur Zahlung einer erfolgsunabhängigen Provision vorhalten zu können (BGH, Urteil vom 16. Oktober 1980, Az.: IVa ZR 35/80).

Beispiel
Makler M und Kunde K hatten bereits vor sechs Monaten einen Alleinauftrag, für die Suche eines Einfamilienhauses auf dem Land geschlossen, doch bisher war kein Objekt dabei gewesen. Nun besichtigt K mit M ein altes Fachwerkhaus mit Windmühle und verliebt sich sofort in das Objekt, auch wenn auf den ersten Blick klar ist, dass es nicht ganz seinen Anforderungen entspricht. M und K unterhalten sich darüber, dass gewisse Umbau- und Sanierungsmaßnahmen notwendig wären, damit ausreichend Platz für die Familie des K vorhanden ist. Im Folgenden spricht M mit dem Verkäufer V. V erklärt, dass er einen guten Kaufpreis in Höhe von 250.000 € ansetzen könnte, da das Haus sehr renovierungsbedürftig sei. Gleichzeitig erzählte er dem M, dass sich bereits die Denkmalschutzbehörde bei ihm gemeldet habe und die Absicht der Behörde bestünde, das Fachwerkhaus mit Windmühle zu besichtigen und gegebenenfalls unter den Denkmalschutz zu stellen. Bisher sei ab noch nichts passiert. M erzählt K von dem Kaufpreis und dieser ist sofort mit dem Kauf einverstanden. Auf die Nachfrage des K warum der Kaufpreis angesichts des wunderschönen Objekts so günstig sei, beruft sich M auf die Renovierungsbedürftigkeit – über die Absichten der Denkmalschutzbehörde sagt er nichts. K und V schließen den Kaufvertrag. Ein halbes Jahr später wird das Haus dem Denkmalschutz unterstellt und K erfährt von dem verheimlichten Vorwissen des M.

• Durch die fehlende Aufklärung des K hat M seinen Provisionsanspruch nach § 654 analog BGB verwirkt. K hatte ein berechtigtes Interesse hinsichtlich der Kaufentscheidung zu erfahren, dass bereits ein Denkmalschutzverfahren angedacht ist. Nicht nur, aber insbesondere aufgrund der notwendigen Baumaßnahmen hätte dies seine Entscheidung wahrscheinlich geändert, denn der Umbau- und Ausbau eines denkmalgeschützten Gebäudes ist nur nach bestimmten Maßstäben und Auflagen möglich. Durch das Vorenthalten dieser Information hat der Makler M seine Aufklärungspflicht gegenüber K verletzt und seinen Provisionsanspruch verwirkt.

4.7 Verjährung des Provisionsanspruchs

Der Provisionsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB und verjährt somit nach 3 Jahren. (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 18. Verjährung, Rn. 126). Die Verjährung beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende des Jahres in dem der Provisionsanspruch entstanden ist. Ist der Provisionsanspruch zum Beispiel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 01.06.2016 entstanden, beginnt die Verjährungsfrist am 31.12.2016 und endet am 31.12.2019 um 24:00 Uhr, wenn keine Hemmungsmaßnahmen (wie eine Klage oder ein Mahnbescheid) ergriffen werden.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.

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