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Maklerrecht – Teil 17 – Verwirkung des Provisionsanspruchs

Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

4.6 Verwirkung des Provisionsanspruchs

Der Makler kann seinen Provisionsanspruch nach § 654 BGB verwirken, wenn er in unzulässiger Weise für beide Vertragspartner tätig ist (verbotene Doppeltätigkeit). Ist die Provision allerdings bereits gezahlt, ist sein Anspruch auf Maklerlohn durch Erfüllung erloschen und eine Verwirkung nicht mehr möglich.

4.6.1 Doppeltätigkeit

Eine verbotene Doppeltätigkeit liegt vor, wenn der Makler für beide Vertragsparteien tätig wird und dabei in irgendeiner Weise das Vertrauen seines Kunden missbraucht (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 21. Verwirkung, Rn. 141). Verschweigt der Makler z.B. seinem Kunden, dass er gleichzeitig der Makler des Vertragspartners ist und somit die Interessen der Gegenseite wahrnimmt, verwirkt er seinen Anspruch auf Maklerlohn gemäß § 654 BGB. Das gilt bei allen Maklerverträgen, bei denen es mit dem Vertragsinhalt nicht vereinbar ist, dass der Makler gleichzeitig die Interessen beider Seiten vertritt. So z.B. bei der Vermittlungstätigkeit bezüglich eines Kaufvertrages, wenn der Makler im Interesse des Käufers den günstigsten Preis, im Interesse des Verkäufers jedoch den höchsten Preis aushandeln müsste (BGH, 26. März 1998, Az.: III ZR 206/97).

Erlaubt ist eine Doppeltätigkeit des Maklers bei Immobiliengeschäften, wenn er für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und den anderen als Nachweismakler tätig wird (vgl. BGH, Beschluss vom 30. April 2003, Az.: III ZR 318/02; BGH, Entscheidung 25. Oktober 1967, Az.: VIII ZR 215/66; BGH, Entscheidung vom 16. Januar 1970, Az.: IV ZR 1162/68; BGH, Entscheidung 18. Mai 1973, Az.: IV ZR 21/72; BGH, Entscheidung vom 31. Oktober 1991, Az.: IX ZR 303/90 und BGH, Entscheidung vom 26. März 1998, Az.: III ZR 206/97). Ausnahmsweise kann die Doppeltätigkeit für beide Seiten zulässig sein, wenn dies für beide Seiten wenigstens eindeutig erkennbar ist (BGH, Entscheidung 26. März 1998, Az.: III ZR 206/97; OLG Karlsruhe, Urteil vom 31. März 2005, Az.: 15 U 20/03: nicht, wenn Vermittlung ausdrücklich mit Preisverhandlung erfolgen soll, da Makler dann kein neutraler Dritter ist).

Beispiel
Der Kunde K will ein Hausgrundstück kaufen und trifft sich mit dem Makler M in dessen Maklerbüro. Dort unterzeichnet er einen Maklervertrag, in dem er M mit der Vermittlung und dem Nachweis eines entsprechenden Kaufvertrages über ein Hausgrundstück beauftragt. Drei Tage zuvor ist M mit der Vermittlung und dem Nachweis des Verkaufs eines Hausgrundstücks von Verkäufer V beauftragt worden. Bei der Durchsicht seiner Exposés stellt M fest, dass das von ihm gesuchte Hausgrundstück genau das zum Verkauf stehend des V sein könnte. Er meldet sich daraufhin bei K und erzählt ihm von dem Maklervertrag mit V und dass er sich mit V in Verbindung setzten würde. K erklärt sein Einverständnis. M ruft daraufhin bei V an und erzählt ihm von der Beauftragung durch K und dem Kaufgesuch. V ist sehr vielbeschäftigt und gibt dem M daher eine Bevollmächtigung, dass er in seinem Namen einen Vertrag mit K abschließen könne, wenn dieser zu einem Mindestkaufpreis von 250.000 € kaufen würde. M trifft sich daraufhin mit K zur Besichtigung des Hausgrundstücks und verhandelt mit ihm einen Preis. K schlägt vor das Hausgrundstück für 270.000 € zu kaufen. M stimmt zu und erklärt das Einverständnis zum Vertragsschluss im Namen des V.

  • Makler M durfte in diesem Fall beide Seiten vertreten, denn die gegenseitige Beauftragung war offenkundig. Die Bevollmächtigung mit dem Preislimit, führt zu keinem anderen Ergebnis, denn M kam hier nicht in einen Interessenkonflikt. Die Entscheidung, ob der Kaufvertrag zu Stande kommt oder nicht hing nicht von ihm ab (wie z.B. bei einem Handelsvertreter). Der Makler M hatte hier eine Zusage des Verkaufs durch V zu dem Mindestpreis bereits erteilt. eine Beeinträchtigung der Interessen des K ist hier auch nicht ersichtlich. In diesem Fall war die Doppeltätigkeit legitim und M behält seinen Provisionsanspruch.


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist seit langem im Baurecht, Immobilienrecht und Mietrecht tätig. 
Er berät und vertritt Immobilienmakler und Immobilienmaklerkunden beim Abschluss von Maklerverträgen sowie bei Streitigkeiten um Maklerverträge, Courtagen und Maklerprovisionen. Er prüft Maklerverträge auf berechtigte Provisionsansprüche, wehrt unberechtigte Provisionsforderungen ab und setzt berechtigte Maklerprovisionsansprüche durch. Daneben vertritt er bei Auseinandersetzungen um Auskunftsansprüche von Maklern über den Hauptvertrag oder bei Fragen zur Doppelvertretung, Mitursächlichkeit (Kausalität der Maklertätigkeit) oder der Identität des vermittelten Objekts. Er begleitet Auseinandersetzungen über Maklerprovision, zum Beispiel bei Streit über den Vermittlungserfolg, bei Rücktritt vom vermittelten Hauptvertrag oder dessen Nichtigkeit.

Olaf Bühler bereitet derzeit, zusammen mit Harald Brennecke, eine Veröffentlichung zum Thema Maklerrecht vor.

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Maklerrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

Er bietet im Bereich des Maklerrechts folgende Vorträge an:

  • Die Provision des Immobilienmaklers
  • Das Recht des Immobilienmaklers
  • Das Bestellprinzip beim Wohnungsmakler


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