Maklerrecht – Teil 15 – Fälligkeit der Provision, Höhe der Maklerprovision

4.2.2.4 Unterbrechung des Kausalverlaufs

Bei einer Unterbrechung des Kausalverlaufs wird der Zusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrages gestört. Das ist regelmäßig der Fall, wenn der Kunde seine Verkaufs- oder Kaufabsichten vollständig aufgibt. Nimmt er dann unabhängig von den vorhergehenden Tätigkeiten des Maklers, seine Verkaufs- oder Kaufabsicht wieder auf, sind daraufhin erfolgende Verträge nicht kausal auf die Maklertätigkeit zurück zu führen (BGH, 25. Februar 1999, Az.: III ZR 191/98; OLG Köln, Urteil vom 09. Januar 2001, Az.: 24 U 151/00). Das gilt aber nur dann, wenn der später abgeschlossene Vertrag unabhängig von der vorangehenden Maklertätigkeit geschlossen wird und kein ursächlicher Zusammenhang mehr besteht. Ein nur vorübergehendes Absehen von der getroffenen Entscheidung oder ein vorübergehender Sinneswandel, lösen den Ursachenzusammenhang nicht auf (BGH, Urteil vom 13. Dezember 2007, Az.: III ZR 163/07). Solange der Abschluss des Hauptvertrages noch machbar ist und die Vertragspartner das Geschäft noch nicht vollständig aufgegeben haben, ist der Provisionsanspruch noch möglich.

Beispiel
Makler M besitzt eine eigene Internetseite auf der seine Vermittlungsobjekte, mit Exposé und Maklerprovision ausgewiesen sind. Im Bereich Einfamilienhaus bietet er den Verkauf eines "Einfamilienhauses im Grünen" des Verkäufers V für 420.000,00 € zzgl. 6 % Provision an. Kurz darauf meldet sich der Interessent K bei M und es wird ein Besichtigungstermin im Einfamilienhaus vereinbart. Bei der Besichtigung überreicht M dem K nähere schriftliche Objektinformationen und K unterzeichnet eine Erklärung, nach der er bei Erwerb eine Provision in Höhe von 6 % des Objektpreises zuzüglich Mehrwertsteuer an die Klägerin zu entrichten habe. Daraufhin führte K weitere Verhandlungen mit dem Verkäufer V persönlich. Der Abschluss des Kaufvertrages scheitert allerdings, da ein gewünschter Ausbau des K am Objekt nicht genehmigungsfähig wäre. Es wurde M mitgeteilt das der Vertragsschluss gescheitert ist. Da M keinen erfolgreichen Verkaufsnachweis für V erbringen konnte, inserierte V selbst in einer Zeitung eine Anzeige zum Verkauf eines "Einfamilienhauses im Grünen" für 380.000,00 €. Er verfasste eigens der Anzeigentext und gab seine Telefonnummer als Kontakt an. Auf diese Anzeige meldete sich der Interessent K. Zwei Wochen später kaufte er das Haus von V.
Als M davon erfährt, verlangt er von K seine Provision. Er argumentiert, seine Maklertätigkeit war zumindest mitursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages zwischen K und V.

• Der Provisionsanspruch des M besteht, denn er hat V den Nachweis der Gelegenheit des Vertragsabschlusses mit K erbracht. Da K und V den Kaufvertrag geschlossen haben, wirkt sich der Nachweis bei dem Vertragsschluss aus, der etwas später erfolgt ist. Allein dadurch, dass die ersten Vertragsverhandlungen gescheitert sind, verliert M die Provision nicht. V war unverändert verkaufsbereit und K hatte ohne Änderungen die Kaufabsicht an dem Objekt. Das sich K auf eine neue Anzeige des V gemeldet hatte ändert nichts an dem Ursachenzusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Kaufvertrag.

4.3 Fälligkeit der Provision

Die Provision ist regelmäßig dann fällig, wenn der Hauptvertrag zu Stande gekommen ist (Ibold in: Ibold, Maklerrecht, 3. Aufl. 2015, 18. Verjährung, Rn. 126). Unabhängig davon kann vertraglich ein anderer Zeitpunkt, wie der Abschluss des notariellen Kaufvertrages, in einer Vorfälligkeitsklausel vereinbart werden (vgl. dazu Ziffer 5.5).

4.4 Höhe der Maklerprovision

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht ausdrücklich festgelegt. Liegt keine ausdrückliche Vereinbarung zur Provisionshöhe vor, wird von der üblichen Höhe ausgegangen, § 652 BGB. Üblich ist eine Höhe, die in der jeweiligen Branche gängig ist.
Die gängigen Provisionshöhen sind je nach Bundesland verschieden und bewegen sich im Immobilienbereich zwischen 5% und 6% zzgl. Mehrwertsteuer (Bsp. BGH, Urteil vom 12. Mai 2016, Az.: I ZR 5/15: in Berlin 6%). Wenn eine niedrige Provision vereinbart wurde, muss der Kunde das beweisen (BGH Urt.v.31.3.1982, Az.: IVa ZR 4/81). Nach § 3 Abs. 2 S. 1 WoVermRG ist bei der Vermittlung von Mietwohnungen nur eine maximale Provision von zwei Monatsmieten (zuzüglich der Mehrwertsteuer) zulässig.

Die Mehrwertsteuer gilt als in der Provision enthalten. Wenn der Makler die Mehrwertsteuer neben der Provision fordern will, muss er ausdrücklich deutlich machen, dass es sich bei dem Maklerlohn um einen Nettopreis handelt (OLG Düsseldorf Urteil vom 21.5.1993, 7 U 126/92).

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.

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