Maklerrecht – Teil 13 – Ursächlichkeit zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrages

4.1.2 Vermittlungstätigkeit

Bei der Vermittlungstätigkeit erklärt sich die Maklerleistung bereits aus dem Wortlaut: der Makler vermittelt das Zustandekommen des Hauptvertrages zwischen den Vertragsparteien. Der Makler wirkt hier aktiv fördernd am Vertragsschluss mit. Das bedeutet, dass er seinem Kunden eben nicht nur einen Vertragspartner vorstellt, sondern an den Verhandlungen und der Willensbildung mitwirkt und zum Beispiel Preise oder Konditionen aushandelt (Medicus, Schuldrecht II BT, 12.Aufl. 2004, § 106 Der Maklervertrag, Rn. 438). Ein Makler, der seine Leistung rein in Form der Vermittlung erbringt, wird als Vermittlungsmakler bezeichnet. Handelsmakler sind immer Vermittlungsmakler.

4.2 Ursächlichkeit zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrages

Durch den Maklervertrag wird der in § 652 Abs. 1 BGB sogenannte "Auftraggeber" verpflichtet, dem Makler einen Maklerlohn - die Provision - zu bezahlen, wenn ein angestrebter Vertrag durch die Maklertätigkeit kausal zu Stande kommt. Das bedeutet, der Vertragsabschluss muss aufgrund der Handlungen des Maklers erfolgen.

4.2.1 Abschluss des Hauptvertrages

Entscheidend für das Entstehen eines Provisionsanspruchs des Maklers ist das Zustandekommen des Hauptvertrags. Scheitert das Zustandekommen, besteht kein Anspruch. Typische Beispiele für ein Scheitern des Hauptvertrages sind, zum Beispiel, dass der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgibt oder sich für einen anderen Interessenten entscheidet (BGH, Urteile vom 20. März 1991, Az.: IV ZR 93/90); ebenso kann es sein, dass der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht wurde, die Gelegenheit sich aber zerschlägt (BGH, Urteil vom 13. Dezember 2007, Az.: II ZR 163/07).

Wird der Vertrag allerdings geschlossen und nachträglich unwirksam, bleibt der Anspruch bestehen. Entscheidend ist also nur der wirksame Abschluss des Hauptvertrages und nicht dessen weiteres Schicksal bei der Ausführung durch die Vertragsparteien.
Nach dem BGH schließen deshalb alle Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe einen Provisionsanspruch aus, die einen wirksamen Abschluss des Hauptvertrags verhindern beziehungsweise ihn rückwirkend als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 11. November 1992, Az.: IV ZR 218/91; BGH, Urteil vom 14. Dezember 2000, Az.: III ZR 3/00; BGH, Urteil vom 09. Juli 2009, Az.: III ZR 104/08: Dazu zählen: Formnichtigkeit, Gesetzwidrigkeit, Sittenwidrigkeit, anfängliche objektive Unmöglichkeit, Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung; dazu vgl. oben Nichtigkeitsgründe und Unwirksamkeitsgründe unter Ziffer 3.3). Sobald der Vertrag wirksam entstanden ist, besteht die Provisionspflicht und kann grundsätzlich nicht durch vertragliche Leistungshindernisse, Kündigung des Vertrages oder Rücktritt entfallen (BGH, Urteil vom 11. November 1992, Az.: IV ZR 218/91; Senatsurteil vom 20. Februar 1997, Az.: III ZR 81/96; Urteil vom 14. Dezember 2000, Az.: III ZR 3/00; Urteil vom 09. Juli 2009, Az.: III ZR 104/08; MüKo/Roth, BGB, 3. Aufl., § 652 Rn. 139 m.w.N). Bei einem Rücktritt vom Kaufvertrag, wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels entfällt der Provisionsanspruch allerdings, wenn der zurücktretende Käufer wegen demselben Grund zur Anfechtung nach BGB § 123 berechtigt gewesen wäre (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2000, Az.: III ZR 3/00).

Beispiel
Makler M besitzt eine Internetseite auf der seine Objekte mit Exposé und Maklerprovision ausgewiesen sind. Im Bereich Einfamilienhaus bietet er den Verkauf eines "Einfamilienhauses im Grünen" an. Kurz darauf meldet sich die Familie F bei M, denen er einen Besichtigungstermin im Einfamilienhaus mitteilt. Der Familie F gefällt das Haus und sie kauft es von dem Eigentümer V. Bereits mit der dritten Rate der Kaufpreiszahlung kommt die Familie F in Verzug und der Verkäufer V tritt vom Kaufvertrag zurück.

• Der Makler M behält trotz des Rücktritts seinen Anspruch auf Provisionszahlung. Der Hauptvertrag ist wirksam und ursächlich durch die Maklerleistung zu Stande gekommen. Auf sein Provisionsverlangen hat M bereits auf der Internetseite hingewiesen. Das nachträgliche Rückabwickeln des Vertrages, aufgrund der mangelnden Leistungsfähigkeit der Familie F, hat auf den wirksam entstandenen Provisionsanspruch keinen Einfluss.

4.2.2 Ursachenzusammenhang

Entscheidend für den Ursachenzusammenhang ist die direkte Verknüpfung des Maklerhandelns zum Vertragsabschluss. Hier scheitern in der Praxis die meisten Streitigkeiten um Provisionsansprüche, wenn den Maklern der Nachweis dieses Zusammenhangs nicht gelingt.

Die häufigsten Probleme in der Praxis bereiten hier:

• Vorkenntnis des Kunden bezüglich des Vermittlungsobjekts oder des Vertragspartners
• Personen- und Objektverschiedenheit
• Unterbrechung des Kausalverlaufs

4.2.2.1 Vorkenntnis des Kunden

Ein beliebtes Argument in der Praxis gegenüber dem Makler ist, dass man den zukünftigen Vertragspartner bereits gekannt hat und der Provisionsanspruch daher wegen Vorkenntnis ausgeschlossen ist. Dies ist aber nicht ohne weiteres der Fall. Ein Verlust des Provisionsanspruchs ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Kunde den Makler sofort auf seine Vorkenntnis hinweist (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 15. Oktober 1986, Az.: 4 U 191/85). In Maklerverträgen finden sich zur Absicherung des Maklers vor diesem Argument des Kunden häufig sogenannte Vorkenntnisklauseln (vgl. unter Ziffer 5.7).

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Maklerrecht“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dipl. Jur. (Univ.) und juristische Fachautorin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-68-7.

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