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Kreditsicherheiten - Die Grundschuld


Die Grundschuld ist die inzwischen gängigste Möglichkeit, ein Grundstück mit einem Grundpfandrecht zu belasten. Durch die Belastung eines Grundstücks mit einer Grundschuld wird das Grundstück in der Art belastet, dass es in Höhe einer bestimmten Geldsumme haftet. Diese Haftung wird meist von Banken als Voraussetzung für die Gewährung eines Darlehens verlangt. Wird das Darlehen nicht wie vorgesehen zurückgezahlt, greift die Bank auf das grundschuldbelastete Grundstück zurück, um sich schadlos zu halten.

Bestellung einer Grundschuld

Um eine Grundschuld zu bestellen, müssen sich der Grundstückseigentümer und derjenige, zu dessen Gunsten die Grundschuld bestellt werden soll, einigen. Die Grundschuldbestellung erfolgt vor einem Notar, der die Einigung beurkundet und die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch veranlasst.

Zuvor muss allerdings noch entschieden werden, was für eine Art von Grundschuld bestellt werden soll – Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld. Im Unterschied zur Buchgrundschuld wird bei der Briefgrundschuld ein Grundschuldbrief erstellt. Soll die Briefgrundschuld übertragen werden, muss einfach nur der Brief übergeben werden. Dagegen ist die Buchgrundschuld vergleichsweise unhandlich; für ihre Übertragung ist jeweils eine Eintragung ins Grundbuch erforderlich.

Warum meist gerade Grundschulden als Sicherungsmittel verlangt werden

Wenn es um die Belastung von Grundstücken als Sicherheit für Darlehensverbindlichkeiten geht, ist die Aufnahme einer Hypothek zumindest dem Sprachgebrauch nach die erste Wahl.

Inzwischen hat die Grundschuld trotzdem die Hypothek als Sicherheit verdrängt. Das hängt damit zusammen, dass die Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek nicht von einer bestimmten Forderung abhängig ist.

Die Grundschuld wird zwar meist deswegen bestellt, weil ein bestimmter Kredit abgesichert werden soll. Jedoch kann die Grundschuld nicht nur als Sicherheit für eine Verbindlichkeit genutzt werden, sondern durchaus auch für mehrere selbstständige oder variable Verbindlichkeiten.

Das bedeutet, dass durch eine einmal aufgenommene Grundschuld auch z.B. mehrere Darlehen besichert werden können. So kann man sich nach der Eintragung einer Grundschuld weitere Eintragungen im Grundbuch und den damit verbundenen Zeit- und Kostenaufwand ersparen.

Besonders anschaulich sind die Vorzüge einer Grundschuldsicherung bei Kontokorrentkrediten, bei denen die Höhe der jeweiligen Forderungen aus dem Kontokorrentverhältnis variabel ist.

Wegen ihrer Unabhängigkeit existiert die Grundschuld grundsätzlich auch unabhängig von den Verbindlichkeiten weiter, die sie sichern sollte. Werden also die Kredite, die durch eine Grundschuld gesichert wurden, vollständig zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld bestehen.

Vertragliche Verknüpfung der Grundschuld mit Forderungen – der Sicherungsvertrag

Wegen der Unabhängigkeit der Grundschuld von den zu sichernden Forderungen stellt sich die Frage, ob die Bank sich immer noch durch die Grundschuld befriedigen kann, auch wenn sie gar keine Ansprüche gegen den Kreditnehmer (mehr) hat. Im Grundsatz könnte die Bank das tatsächlich. Um das jedoch auszuschließen, wird in der Regel ein Vertrag zwischen Bank und Kreditnehmer geschlossen. Dieser sogenannte Sicherungsvertrag verknüpft die Grundschuld mit einer oder mehreren Forderungen.

Durch den Sicherungsvertrag wird die Bank verpflichtet, dem Eigentümer des belasteten Grundstücks die Grundschuld zu übertragen, wenn alle Verpflichtungen des Kreditnehmers gegenüber der Bank erfüllt wurden. Durch die Übertragung an den Eigentümer nach Tilgung aller Forderungen wird die Sicherungsgrundschuld dann zu einer sogenannten Eigentümergrundschuld.

Über die Eigentümergrundschuld kann der Eigentümer frei verfügen. Er kann die Eigentümergrundschuld also bei Bedarf jederzeit wieder als Sicherheit für neue Verbindlichkeiten benutzen.


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Stand: Juni 2008


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Portrait Carola-Ritterbach Carola Ritterbach, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht

Rechtsanwältin Carola Ritterbach arbeitet seit vielen Jahren im Bereich des Bankrechts. Sie ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht. Sie unterstützt Verbraucher und Unternehmer in jeglichen Bereichen, in denen Schwierigkeiten mit ihren Banken aufgetreten sind oder drohen aufzutreten.

Beispiele aus dem Tätigkeitsbereich von Rechtsanwältin Carola Ritterbach:

  • Beratung und Vertretung von Bankkunden bei allen Fragen hinsichtlich Darlehensverträgen, Kreditsicherheiten, wie beispielsweise Bürgschaften oder Grundschulden und Kapitalanlagen wie z.B. Wertpapiere oder Fonds
  • Durchsetzung von Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüchen bei Bankberatungsfehlern, z.B. beim Abschluss von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds, Schiffsfonds, Zinsdifferenzgeschäften, Swapverträgen etc.
  • Beratung bei Fragen zur Anlagevermittlung und Prospekthaftung
  • Rückabwicklung von Bankanlageprodukten, die sich im Nachhinein als Verlust erweisen
  • Abwehr von Ansprüchen aus sittenwidrigen Angehörigen-Bürgschaften oder Darlehensmitübernahmen
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Rechtsanwältin Carola Ritterbach hat im Bankrecht veröffentlicht:

  • Die Beraterhaftung im Kapitalmarktrecht, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-30-4
  • Kreditsicherheiten, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-27
  • Kreditzinsen und Vorfälligkeitsentschädigung - Gewinn- und Schadensberechnung der Banken, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-45-8
  • Bankvertragsrecht, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-32-8
  • Kreditvertragsrecht, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-35-9
  • Leasingrecht – Einführung in das Recht des Leasings, ISBN 978-3-939384-25-0, 2014, Verlag Mittelstand und Recht

 

Rechtsanwältin Ritterbach ist Dozentin für Bank- und Kapitalmarktrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltsverein.

Rechtsanwältin Ritterbach bietet Schulungen, Vorträge und Seminare zu den Themen:

  • Die Bürgschaft - Wer bürgt wird gewürgt?
  • Pflichten und Haftung bei der Anlageberatung - Welche Rechte haben Sie gegenüber Ihrer Bank?
  • Bankstrategien von Unternehmen – u.a.: Zweibankenstrategie, die passende Bank für Ihr Geschäft
  • Die Abrechnung von Leasingverträgen - Was Leasinggesellschaften dürfen und worauf Sie achten sollten
  • Der Verkauf von notleidenden Krediten – Was darf Ihre Bank und was nicht
  • Datenschutz im Bankrecht – Bankgeheimnis und Bankauskünfte: Wer erfährt was?

Kontaktieren Sie Rechtsanwältin Ritterbach unter:
Mail: ritterbach@brennecke-rechtsanwaelte.de
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Portrait Monika-Dibbelt Monika Dibbelt, Rechtsanwältin

Rechtsanwältin Monika Dibbelt berät und vertritt Mandanten in allen Bereichen des Bank- und Kapitalmarktrechts. Im Bereich Kapitalanlegerrecht prüft Sie, ob Ansprüche gegen Vermittler, Kreditinstitute oder freie Anlageberater wegen Beratungsfehlern in Betracht kommen und macht etwaige Ansprüche außergerichtlich und gerichtlich für Sie geltend.

Ein Schwerpunkt von Rechtsanwältin Dibbelt im Bereich des Bank- und Bankvertragsrecht sind Fragestellungen rund um die Rechtmäßigkeit und Inanspruchnahme aus Darlehensverträgen, Krediten und Bürgschaften. Durch ihre Tätigkeit im Insolvenzrecht hat Frau Rechtsanwältin Dibbelt regelmäßig insbesondere auch immer wieder mit Fragen zur Verrechnung von Haben und Salden bei Kreditinstituten sowie der Berücksichtigung einer Inanspruchnahme aus (persönlichen und sachlichen) Sicherheiten im Rahmen von Insolvenzen zu tun.

Kreditsicherheiten sowie die Gestaltung klassischer Formen der Fremdkapitalfinanzierung, Mezzanine- und strukturierter Finanzierungen bilden einen weiteren Tätigkeitsschwerpunkt von Rechtsanwältin Dibbelt.

Sie unterstützt ihre Mandanten auch bei Kontenpfändungen durch Einrichtung von P-Konten bzw. eines Antrages auf Erhöhung des Pfändungsschutzbetrages. Derartige Pfändungsschutzanträge können nicht nur Verbraucher sondern auch Selbständige stellen.

Darüber hinaus berät und prüft Frau Rechtsanwältin Dibbelt, ob für eine Erlaubnis der Finanzaufsichtsbehörde (BaFin) erforderlich ist und erstellt ggf. die notwendigen Anträge.

Rechtsanwältin Monika Dibbelt ist Mitglied der Bankrechtlichen Vereinigung e.V.

Sie bereitet derzeit mehrere Veröffentlichungen im Bank- und Kapitalmarktrecht vor.

Rechtsanwältin Dibbelt ist Dozentin für Bank- und Kapitalmarktrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltsverein.

Rechtsanwältin Dibbelt bietet Schulungen, Vorträge und Seminare zu den Themen:

  • Haftung von Vermittlern und freien Anlageberatern bei Beratungsfehlern
  • Sicherheiten und ihr Nutzen in der Krise des Sicherheitengebers
  • BaFin – erlaubnispflichtige Tätigkeit oder nicht?
  • Zinsswap und Cross-Currency – was ist das?
  • Kapitalanlagen in der Insolvenz
  • Streitschlichtung und Mediation im Bank- und Kapitalmarktrecht

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