Kauf einer Altimmobilie

Grundsätzlich hat der Kauf einer Bestandsimmobilie rechtlich gesehen erhebliche Vorteile, da man sich nicht nur etliche Risiken des Hausbaus, wie z.B. das Insolvenzrisiko des Generalunternehmers oder die finanziellen Risiken einer Bauverzögerung spart, sondern auch den emotionalen und zeitlichen Aufwand, der mit einem eigenen Hausbauprojekt unweigerlich verbunden ist. Dennoch birgt auch dieser rechtlich einige Risiken, auf die wir Sie mit diesem Artikel aufmerksam machen möchten.

Insbesondere nicht entdeckte Baumängel können die Freude an der neuen Immobilie schnell trüben. Dieses gilt vor allem dann, wenn - wie in Immobilienkaufverträgen üblich - der notarielle Kaufvertrag einen Haftungsausschluss für Sachmängel vorsieht. Nach ständiger Rechtsprechung ist diese vertraglichen Gewährleistungsausschluß regelmäßig auch wirksam, da eine solche Regelung gemessen an § 242 BGB rechtlich nicht angreifbar ist, soweit der Notar ausführlich über die Rechtsfolgen belehrt hat (u.a. BGH-Urteil vom 8. März 2007 - VII ZR 130/05). Aus diesem Grund sollten Sie spätestens zum zweiten Besichtigungstermin auch einen Bausachverständigen bzw. einen entsprechenden Fachmann für Baumängel mitnehmen, damit sie sich als Käufer bei Unterzeichnung des Kaufvertrages in Kenntnis des tatsächlichen Bauzustandes befinden.

Sollte trotz aller Vorsicht ein Baumangel erst nach Kauf der Immobilie entdeckt worden sein, so empfehlen wir dennoch die Kontaktaufnahme mit einem entsprechend im Baurecht tätigen Rechtsanwalt, da der übliche vertraglich vorgesehene Haftungsausschluss dann nicht gilt, wenn der Verkäufer den Mangel grob fahrlässig oder vorsätzlich verursacht hat oder der Verkäufer die Pflicht hatte, den Käufer auf bestehende Baumängel am Verkaufsobjekt hinzuweisen. Eine solche Pflicht ist immer dann zu bejahen, wenn der andere Vertragsteil nach Abwägung der gegenseitigen Interessen im Einzelfall die Aufklärung erwarten durfte. Da der Verkäufer nach ständiger Rechtsprechung bei einem Immobilienkaufvertrag den Käufer nicht über alle Umstände umfassend informieren muss, ist dieser nur zur Offenbarung solcher Umstände verpflichtet, die für den Käufer offensichtlich von ausschlagender Bedeutung sind. Hierzu zählen insbesondere Umstände, die den Vertragszweck (Erwerb der Immobilie) vereiteln oder erheblich gefährden könnten. Hierunter fallen jedoch nicht solche Umstände, die für den Käufer offensichtlich, also mit bloßem Augen erkennbar gewesen wären. Bei besonders schwerwiegenden Mängeln ist bereits der Verdacht eines Mangels gegenüber dem Verkäufer aufklärungspflichtig. Ob ein solcher Fall beim streitgegenständlichen Sachverhalt gegeben ist, muss im Einzelfall von einem erfahrenen Profi überprüft werden.

Sollte tatsächlich ein offenbarungspflichtiger Baumangel verschwiegen worden sein, so hat der Käufer den Vertrag anfechten und rückabwickeln bzw. entsprechenden Schadensersatz vom Verkäufer fordern. So hat der Bundesgerichtshof z.B. bei einem verschwiegenen Feuchtigkeitsschaden mit einem Beseitigungswert von 2.500 Euro der Rückabwicklung eines Kaufvertrages zugestimmt. Ein besonderer Fall des Verschweigens ist dann gegeben, wenn Teile des verkauften Gebäudes (z.B. der Dachausbau) – was nicht selten passiert - ohne Baugenehmigung erfolgte. Wir raten ihnen daher abschließend die Einsichtnahme in sämtliche Baupläne und Baugenehmigungen. Sollten diese beim Verkäufer nicht mehr vorliegen, so sollte nicht Aufwand des Besuchs des zuständigen Bauamtes scheuen.

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