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Ist der einseitige Kündigungsausschluss für den Mieter bindend?

Ist der einseitige Kündigungsausschluss für den Mieter bindend?

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass der einseitige Kündigungsausschluss in einer Mietvertragsklausel zu Lasten des Mieters unwirksam ist (Urteil vom 19.11.2008, VIII ZR 30/08). Grund dafür ist die unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Hintergrund der Entscheidung war die Klage einer Mieterin, wo es im (Formular-) Mietvertrag heißt:

"Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit demnach nur außerordentlich kündigen kann!"

Die Mieterin kündigte ordentlich innerhalb des ersten Jahres der Mietzeit. Der Vermieter wies die Kündigung unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück.

Der BGH sagt, dass durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss die Mieterin unangemessen benachteiligt wird i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.  Zwar kann nach der Rechtsprechung des BGH ein einseitiger Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB wirksam vereinbart werden. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters wird in jenem Fall aber deshalb verneint, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wird, die die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vorliegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseitigen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte.

Auch der Hinweis der Vermieter, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem berechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter obliegende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt es keinen rechtfertigenden Grund.

Vorsicht: Trotz der Entscheidung des BGH ist es dennoch möglich, die ordentliche Kündigung für bis zu 5 Jahren auszuschließen. Es ist daher notwendig und ratsam, den jeweiligen Sachverhalt zu überprüfen bzw. überprüfen zu lassen. Fragen Sie Ihren Anwalt des Vertrauens.


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Stand: 01/2009


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Gericht / Az.: BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 30/08) BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 30/08) BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 30/08) BGH vom 19.11.2008, VIII ZR 30/08
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