Immobilienmaklerrecht – Teil 23 – Haftungsumfang

Beispiel
Der Immobilienmakler I vermittelt zwischen seinem Kunden K und dem Verkäufer V einen Kaufvertrag für ein Haus. Im Vorgespräch hat K gegenüber I erklärt, dass die Finanzierung des Hauskaufs nur mit einer bestimmten monatlichen Belastung möglich ist. Er könne und werde das Haus nicht kaufen, wenn eine solche Finanzierung nicht zustande kommt. I versichert K wahrheitswidrig, dass die Finanzierung zu den gewünschten Bedingungen gesichert ist. Daraufhin schließt K den Kaufvertrag. Als er die Unterlagen der Finanzierung erhält, die mit einer viel höheren Rate genehmigt wurde als von I zugesichert, tritt er vom Kaufvertrag zurück und verlangt vom Makler I Schadensersatz.

• I hat gegenüber K eine Treupflichtverletzung begangen und haftet K aufgrund der falschen Zusicherung. Er hat ihm Schadensersatz zu zahlen. K hat den Anspruch finanziell so gestellt zu werden, als wäre der Kaufvertrag nicht zustande gekommen. Die Provision ist —soweit bereits gezahlt — zurückzuerstatten.

7.3 Haftungsumfang

Inwieweit ein Immobilienmakler bei Vertrags- oder Pflichtverletzungen haftet, entscheidet sich grundsätzlich danach, welche Art des Maklervertrages vorliegt, wie weit dieser bereits fortgeschritten ist und welche Verletzungshandlung vorliegt.

Bei einer unterlassenen Aufklärung sind die Rechtsfolgen einzelfallabhängig. Es kommt ganz darauf an, mit wem der Maklervertrag geschlossen wurde, welche Aufklärung unterlassen wurde und welche Folgen das für den Immobilienkauf hat.

Wäre der Vertrag z. B. bei richtiger Aufklärung nicht geschlossen worden, besteht ein Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages (Fußnote) und Ersatz der nutzlosen Aufwendungen (Fußnote). Beim Schadensersatz nach §§ 280, 311 Abs. 2 BGB ist der Käufer z. B. so zu stellen, als wäre die Aufklärungspflicht nicht verletzt worden: Er hat dann also z. B. beim Kauf zu einem überteuerten Kaufpreis die Möglichkeit, den verbleibenden Vertrauensschadens wie den überteuerten Kaufpreisanteil erstattet zu bekommen. Alternativ hat er den Anspruch so gestellt zu werden, als habe er einen für ihn günstigeren Vertrag geschlossen (Fußnote).

Täuscht der Immobilienmakler z. B. den Käufer über bestehende Mängel an der Immobilie, kann der Käufer den Immobilienkaufvertrag anfechten. Der Verkäufer, der sich eines Maklers bedient, muss sich dann die die Täuschung zurechnen lassen, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste (Fußnote).
Der Immobilienmakler verliert dann seinen Provisionsanspruch und haftet ggf. für Schäden bzw. Aufwendungen, die dem Käufer durch den Kaufvertragsabschluss entstanden sind. Das sind z. B. Notar- und Gerichtskosten, Darlehenszinsen und Renovierungskosten, ein Grundstückskaufpreis abzüglich des Erlöses aus einer später erfolgten Zwangsversteigerung oder ein Ersatz tatsächlicher oder fiktiver Mieteinnahmen (Fußnote).
Je nach Einzelfall haftet er auch gegenüber dem Verkäufer, wenn dieser ebenfalls getäuscht wurde.
Außerdem kann der Käufer alternativ seine Mängelrechte nach § 437 BGB und daneben auch Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 geltend machen, wenn er von dem Verkäufer bzw. dessen Makler über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht wurde (Fußnote).

Bei den Treuepflichtverletzung kommt es maßgeblich auf den Zeitpunkt der Verletzungshandlung an. Während der Vertragsanbahnung richten sich die möglichen Ansprüche nach den Regelungen zum sog. vorvertraglichen Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 2 BGB. Ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegen positive Vertragsverletzungen bei Treuepflichtverletzungen vor. Dann ergeben sich die meisten Ansprüche aus § 280 Abs. 1 BGB iVm § 241 II BGB (Fußnote).

Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.

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