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Immobilienmaklerrecht – Teil 18 – Vertragliche Inhaltskontrolle

6.1 Grundsätzliches zur vertraglichen Inhaltskontrolle

Der Umfang der Inhaltskontrolle bei Vertragsklauseln ist grundsätzlich beschränkt. Das bedeutet, das rechtlich nur bestimmte Dinge in einer Klausel überhaupt überprüfbar sind.

Nicht kontrollierbar sind z. B. reine Leistungsbeschreibungen der Maklertätigkeit, nach denen die Art, der Umfang und die Güte der geschuldeten Tätigkeit bestimmt wird (Fußnote). Das heißt, alles was unter dem "Ob" der Maklertätigkeit bestimmt ist, wie z. B. ob es sich um eine Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit handelt, welche Auftragsart vorliegt —einfach oder qualifiziert—, was das Maklerobjekt ist und ob eine Provision zu zahlen sein soll untersteht nicht der Inhaltskontrolle.
Überprüfbar sind insoweit allerdings alle anderen vertraglichen Vereinbarungen, die deren Ausgestaltung, Einschränkung oder Modifikation betreffen (Fußnote).

6.2 Provisionsklauseln

Eine Provisionsklausel beinhaltet die Provisionspflicht des Maklerkunden. Sie ist generell in vorformulierten Verträgen zulässig und verpflichtet den Maklerkunden zur Provisionszahlung.

Typischerweise wird die Provisionsklausel direkt in dem Immobilienmaklervertrag oder/und in dem Immobilienkaufvertrag zu finden sein. Daneben finden sich Provisionsklauseln in Immobilienanzeigen oder Emails des Maklers. Aufgrund der Vertragsstelle, an denen die Klausel auftaucht oder aufgrund äußerer Umstände kann eine grds. wirksame Provisionsklausel allerdings unwirksam sein.

6.2.1 Provisionsklausel im Maklervertrag

Schließt man einen Maklervertrag mit einem Immobilienmakler, findet sich die Provisionsklausel in dem Vertragstext. Sobald der Vertrag unterschrieben ist, gilt die Provision als vertraglich vereinbart in der Form, wie sie im Vertrag steht. Im Erfolgsfall der Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit des Immobilienmaklers ist der Maklerkunde dann zur Zahlung verpflichtet.

Beispiel
Der Immobilienmakler I wird von dem Unternehmer U telefonisch mit der Suche eines Fabrikgeländes für dessen Firma beauftragt. Maximaler Kaufpreis sollen 65.000,00 € sein. Er bittet U in sein Maklerbüro, um dort mit ihm einen schriftlichen Maklervertrag bezüglich des Kaufs eines Fabrikgeländes abzuschließen, der auch sogleich notariell beglaubigt werden soll. I und U vereinbaren daraufhin in dem Maklervertrag einen Alleinauftrag bzgl. der Suche eines Kaufobjektes für U.
Der Immobilienmaklervertrag enthält folgende Provisionsklausel: "Der Kunde erkennt an, dem Makler I für die Vermittlung oder den Nachweis des bezeichneten Kaufobjekts bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages eine feste Provision in Höhe von 3.250,00 € zzgl. Umsatzsteuer zu zahlen.“ Drei Wochen nach Vertragsschluss gelingt I die Vermittlung eines geeigneten Fabrikgeländes für U. Nach mehreren Besichtigungsterminen und langwierigen Vertragsverhandlungen kauf U das von I vermittelte Fabrikgelände. I fordert daraufhin seine Provision.

  • I hat einen vertraglichen Provisionsanspruch in Höhe von 3.250,00 € zzgl. Umsatzsteuer nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB. Der Maklervertrag samt der Provisionsklausel ist wirksam. Die feste Provision ist zulässig. Angesichts des max. Kaufpreises von 65.000,00 € beträgt der Provisionssatz hier 5 % des max. Kaufpreises (Fußnote). I hat außerdem seine Maklertätigkeit in Form der Vermittlung erbracht, die auch kausal für den Vertragsschluss war. da er seine Nachweistätigkeit erbracht hat und der Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

6.2.2 Provisionsklauseln im Immobilienkaufvertrag

Eine Provisionsklausel in einem notariellen Immobilienkaufvertrag ist regelmäßig eine Provisionsvereinbarung in der Form des sog. Provisionsversprechens. Dieses "Versprechen, die Provision zu zahlen" kann man sowohl in Verbindung mit einem (Fußnote) Maklervertrag als auch ohne jegliche Vereinbarung mit dem Immobilienmakler abgeben (Fußnote). Ein Maklervertag wird aber durch eine Provisionsklausel im notariellen Immobilienkaufvertrags nicht ersetzt (Fußnote).

Ein sehr häufiger Fall ist z. B., dass der Käufer die Provisionszahlungspflicht des Verkäufers übernimmt. Wird das in einem notariellen Immobilienkaufvertrag geregelt, handelt es sich insoweit um ein selbstständiges Provisionsversprechen. Der Immobilienmakler kann sich auf diese Klausel berufen, obwohl er nicht direkt eine Vertragspartei bei dem Immobilienkaufvertrag ist. Man nennt dies die Wirkung eines Vertrags zu Gunsten Dritter § 328 BGB (Fußnote).

Beispiel
Immobilienmakler I, die Käuferin K und der Verkäufer V treffen sich beim Notar für den Abschluss eines Immobilienkaufvertrages zwischen K und V. In dem notariellen Immobilienkaufvertrag findet sich folgende Klausel:
"Die Maklercourtage beträgt 6,25 % vom Kaufpreis und schließt die gesetzliche Mehrwertsteuer ein. Die Courtage ist verdient und fällig mit Abschluss dieses Vertrages. Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass die Courtage allein vom Käufer geschuldet wird, weil der Verkäufer den Maklerauftrag mit der Maßgabe erteilt hat, dass er für die Courtage nicht in Anspruch genommen wird und der Maklerfirma gemäß § 328 BGB aus diesem Vertrag ein Anspruch gegen den Käufer zusteht." (Fußnote). Der Vertrag wird von den Kaufvertragsparteien unterzeichnet. Als I nun seine Provision von der Käuferin verlangt, verweigert diese jegliche Zahlung. Ihrer Meinung nach stehe ihm keine Provision zu, da I weder aktiv bei den Vertragsverhandlungen mitgewirkt hat noch irgendeine sonstige Maklerleistung für sie erbracht hat.

K muss I seine Provision zahlen. Sie hat ein Provisionsversprechen unterzeichnet, in dem sie sich verpflichtet, den gegen V bestehenden Anspruch des I zu erfüllen. Der Immobilienvertrag ist insoweit ein Vertrag zu Gunsten eines Dritten (des I). Der Provisionsanspruch des I gegenüber der K ergibt sich auch direkt aus dem Vertrag, § 328 BGB. Auf das Vorliegen einer echten Maklerleistung für K kommt es daher nicht an.


Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.


Kontakt: olaf.buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de

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Michael Kaiser entwirft, prüft und überarbeitet seit vielen Jahren Allgemeine Geschäftsbedingungen für mittelständische Unternehmen.
Er bearbeitet klassische AGB wie Fernabsatzvereinbarungen, Widerrufsbelehrungen, Einkaufsbedingungen, Bestellbedingungen, Lieferbedingungen oder Datenschutzvereinbarungen. Daneben prüft er die AGB-Rechts-Konformität von Verträgen, die zu mehrfacher Benutzung bestimmt sind und damit bereits AGB darstellen, wie z.B. Rahmenverträge, Kooperationsverträge, Mietverträge oder Kaufverträge.

Michael Kaiser hat im AGB-Recht veröffentlicht:

  • Einführung ins Recht der AGB – Allgemeine Geschäftsbedingungen in der rechtlichen Praxis, 2014, Michael Kaiser und Sebastian Galle, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-36-6

  • AGB-Recht – eine Einführung in das Recht der AGB; Anwendung und Fallen, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-36-6

Rechtsanwalt Michael Kaiser ist Dozent für AGB-Recht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

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Rechtsanwältin Dibbelt ist Dozentin für AGB-Recht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

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