Immobilienmaklerrecht – Teil 17 – Verjährung der Provision

5.5 Verjährung der Provision

Der Anspruch auf die Provision verjährt nach 3 Jahren. Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB. Der Fristlauf beginnt gem. § 199 Abs. 1 BGB mit Ende des Jahres der Anspruchsentstehung und endet drei Jahre später mit Jahresablauf, wenn der Immobilienmakler ihn nicht zwischenzeitlich einfordert (Fußnote).
Ist der Provisionsanspruch z. B. zum Zeitpunkt des Abschlusses eines Immobilienkaufvertrages am 01.06.2018 entstanden, beginnt die Verjährungsfrist am 31.12.2018 und endet am 31.12.2021 um 24:00 Uhr.
Macht der Immobilienmakler seine Provision zwischenzeitlich geltend, wie z. B. durch einen Mahnbescheid oder eine Klage, dann verschiebt sich der Verjährungslauf. Ist ein Anspruch rechtshängig, ist dessen Verjährung gehemmt. Die Dauer der Hemmung ist einzelfallabhängig.

5.6 Provisionsanspruch bei Anfechtung und Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag

Der Provisionsanspruch entsteht mit dem wirksamen Abschluss des Hauptvertrages, wenn ein entsprechender Maklervertrag geschlossen wurde und eine kausal zum Vertragsschluss führende Maklertätigkeit erbracht wurde.

Scheitert der Hauptvertrag nach Entstehung des Provisionsanspruchs hat das grds. keine Auswirkung mehr auf die Provision. Das spätere Schicksal des Immobilienkaufvertrages spielt keine Rolle für den Provisionsanspruch, solange der Vertragsabschluss wirksam war. War er das allerdings nicht, hat das sehr wohl Auswirkungen auf den Provisionsanspruch.

Man unterscheidet daher für das Bestehen des Provisionsanspruch zwischen
• Wirksamkeitshindernissen und Nichtigkeitsgründe, die sich auf den Provisionsanspruch auswirken und
• sonstigen Gründen, die zur Rückabwicklung führen können (Leistungshindernisse, Leistungsstörung etc.), aber den Provisionsanspruch unberührt lassen.

Das bedeutet: Wird der Immobilienkaufvertrag angefochten und für "von Anfang an nichtig" erklärt, gibt es auch keinen Provisionsanspruch. Wird der Immobilienkaufvertrag z. B. nach einem wirksamen Rücktritt rückabgewickelt oder sonst irgendwie nachträglich unwirksam, bleibt der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers trotzdem erhalten.

5.6.1 Provisionsausschluss bei Anfechtung des Immobilienkaufs und ähnlichen Unwirksamkeitsgründen

Der BGH entschied, dass alle Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe einen Provisionsanspruch ausschließen, die einen wirksamen Abschluss des Hauptvertrags verhindern, beziehungsweise ihn rückwirkend als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen (Fußnote).

Das sind u.a.:

• Formnichtigkeit,
• Gesetzwidrigkeit
• Sittenwidrigkeit
• anfängliche objektive Unmöglichkeit
• Anfechtung wegen Irrtums nach § 119 BGB (Rechtsirrtümer sind unerheblich) oder arglistiger Täuschung oder Drohung nach § 123 BGB

Beispiel

Immobilienmakler I vermittelt zwischen dem Familienvater F und dem Verkäufer V einen Kaufvertrag über ein Wohnhaus mit Seegrundstück. Für F ist es dabei kaufentscheidend gewesen, dass er eine private Zufahrt zu dem großen See anlegen kann. V weiß das, verschweigt F aber dass ein Teil des Grundstücks zwischen dem Haus und dem See (— der Grundstückstreifen zwischen dem See und dem eingefriedeten Grundstücksbereich—) unter Naturschutz steht und nicht zu seinem Eigentum zählt. Eine Zufahrt ist daher nicht genehmigungsfähig. V sichert dem F selbst beim Notartermin noch einmal wahrheitswidrig zu, dass der Genehmigung einer Zufahrt seines Wissens nach nichts im Wege steht. Im Immobilienkaufvertrag ist geregelt, dass F die Provisionszahlung an I für V übernimmt. Bereits zwei Wochen später erfährt F, dass er hinsichtlich der Möglichkeit einer privaten Zufahrt getäuscht wurde. Er erklärt gegenüber V die Anfechtung des Vertrages und verweigert die Provisionszahlung.

• F kann zu Recht den Immobilienkaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, da V ihm bewusst wahrheitswidrig eine fehlende Eigenschafft zugesichert hat. Damit wurde F über wesentliche Vertragsbestandteile getäuscht. Der Immobilienkaufvertrag ist daher als von Anfang an nichtig anzusehen. Ein Provisionsanspruch besteht somit nicht.

5.6.2 Kein Provisionsausschluss bei Rücktritt vom Immobilienkauf und vertraglichen Leistungshindernissen

Ist der Immobilienkaufvertrag wirksam abgeschlossen, entsteht auch der Provisionsanspruch und entfällt nicht rückwirkend, durch vertragliche Leistungshindernisse, die Kündigung des Vertrages oder den Rücktritt vom Vertrag (Fußnote).

Die einzige Ausnahme hiervon ist der Rücktritt wegen eines arglistig verschwiegenen Sachmangels. In einem solchen Fall entfällt der Provisionsanspruch ebenfalls, wenn der zurücktretende Käufer aus demselben Grund zur Anfechtung nach BGB § 123 berechtigt gewesen wäre (Fußnote).

Beispiel
Immobilienmakler I vermittelt zwischen dem Familienvater F und dem Verkäufer V einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung. F ist gemäß dem Maklervertrag zur Zahlung der Provision verpflichtet. Er bezahlt die Provision direkt nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages an I. Allerdings verliert F zwei Wochen später seinen Arbeitsplatz und so kommt F bereits mit der dritten Rate der Kaufpreiszahlung in Verzug. Der Verkäufer V tritt deshalb vom Kaufvertrag zurück. F will nun das I seine Provision zurückzahlt.

• I muss seine Provision nicht zurückzahlen. Er behält trotz des Rücktritts seinen Anspruch auf die Provision, da der Immobilienkaufvertrag wirksam und ursächlich durch seine Maklerleistung zu Stande gekommen ist. Die nachträgliche Rückabwicklung des Vertrages ändert nichts an dem wirksam entstandenen und erfüllten Provisionsanspruch.

6 Vertragsklauseln der Immobilienmakler

Maklerklauseln finden sich in Maklerverträgen und Immobilienkaufverträgen. Da es sich regelmäßig um vorformulierte Verträge handelt, unterliegen die Klauseln der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB. Maklerklauseln müssen also gewissen gesetzlichen Mindestanforderungen entsprechen. Sie müssen z. B. transparent sein und dürfen z. B. die andere Vertragspartei nicht überraschen oder unangemessen benachteiligen. Ein Verstoß führt zur Unwirksamkeit der Maklerklausel.

Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.

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