Immobilienmaklerrecht – Teil 14 – Abbruch des Immobilienkaufs

5.2.2.4 Vertragsabschluss nach Abbruch des Immobilienkaufs (Unterbrechung des Kausalverlaufs)

Gibt ein Maklerkunde seine Verkaufs- oder Kaufabsichten vor Vertragsabschluss vollständig auf, entsteht selbstverständlich keine Provisionspflicht, da es nicht zu dem Abschluss des Hauptvertrages gekommen ist. Entschließt er sich allerdings später doch noch zum Abschluss des Hauptvertrages, stellt sich die Frage inwieweit man noch von einem ursächlichen Zusammenhang mit der Maklertätigkeit sprechen kann.

Ändert der Maklerkunde also seine Meinung, liegt erstmal eine Unterbrechung des Kausalverlaufs vor. Die Folge ist, dass der Zusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrages gestört ist und der Provisionsanspruch nicht entsteht. Das ist z. B. dann der Fall, wenn der ursprüngliche Maklerkunde ganz unabhängig von den vorhergehenden Tätigkeiten des Maklers, seine Verkaufs- oder Kaufabsicht wieder aufnimmt (Fußnote). Nach der Unterbrechung des Kausalverlaufs abgeschlossene Hauptverträge sind in einem solchen Fall nicht kausal auf die Maklertätigkeit zurück zu führen (Fußnote).
Allerdings ist das nur bei solchen Sachverhalten anzunehmen, bei denen der später abgeschlossene Immobilienkaufvertrag unabhängig von der vorherigen Tätigkeit des Immobilienmaklers geschlossen wird. Deutet alles darauf hin, dass der Maklerkunde nur vorübergehend von der getroffenen Entscheidung Abstand genommen hat oder es sich nur um einen "vorübergehenden Sinneswandel" handelt, wird der Kausalzusammenhang nicht wesentlich unterbrochen oder aufgelöst (Fußnote).
Die Entstehung des Provisionsanspruch ist also solange noch möglich, bis der Maklerkunde seinen Entschluss zum Abschluss des Immobilienkaufvertrages vollständig aufgibt.

Beispiel
Der Immobilienmakler I betreibt für sein Maklerbüro eine eigene Webseite auf der seine Immobilienobjekte anbietet. Alle Immobilienanzeigen sind mit Exposé und Maklerprovision ausgewiesen. Im Bereich Einfamilienhaus bietet er den Verkauf eines "Einfamilienhauses mit Waldgrundstück" des Verkäufers V zu einem Kaufpreis in Höhe von 430.000,00 € zzgl. 6 % Provision an. Kurz darauf meldet sich der Käufer K bei I der sich für dieses Immobilienobjekt interessiert.
I vereinbart so dann einen Besichtigungstermin im Einfamilienhaus und überreicht dort dem K nähere schriftliche Informationen zu dem Immobilienobjekt. K unterzeichnet außerdem einen Maklervertrag, nach dem er bei Erwerb eine Provision in Höhe von 6 % des Objektpreises zuzüglich Umsatzsteuer an I zahlen soll.
Im Folgenden führten K und V weitere Verhandlungen zu einem möglichen Immobilienkauf. Am Ende scheitert der Abschluss des Kaufvertrages, weil K einen Ausbau am Objekt wünscht, der nicht genehmigungsfähig ist . K nimmt deshalb Abstand von seiner Verkaufsabsicht und teilt I mit, dass der Vertragsabschluss gescheitert ist.
Vier Wochen später inseriert V selbst in einer Zeitung und setzt eine Anzeige zum Verkauf eines "Einfamilienhauses mit Waldgrundstück" 430.000,00 €. V verfasst den Anzeigentext selbst und gibt seine Telefonnummer als Kontakt an. Auf diese Anzeige meldete sich der Käufer K und kauft weitere zwei Wochen später das Haus von V. Auf die Ausbaumöglichkeit kommt es ihm nicht mehr an.
Als I davon erfährt, verlangt er von K seine Provision. Er argumentiert, seine Maklertätigkeit war zumindest mitursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages zwischen K und V.

• Der Provisionsanspruch des I besteht, denn er hat K den Nachweis der Gelegenheit des Vertragsabschlusses mit V erbracht. Da K und V den Kaufvertrag geschlossen haben, wirkt sich der Nachweis bei dem Vertragsschluss aus, der etwas später erfolgt ist. Allein dadurch, dass die ersten Vertragsverhandlungen gescheitert sind, verliert I die Provision nicht. V war unverändert verkaufsbereit und K hatte ohne Änderungen die Kaufabsicht an dem Objekt. Das sich K auf eine neue Anzeige des V gemeldet hatte ändert nichts an dem Ursachenzusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Kaufvertrag.

5.3 Fälligkeit der Provision

Die Fälligkeit des Provisionsanspruchs des Immobilienmaklers steht und fällt mit dem Zustandekommen des Immobilienvertrags (Fußnote). Die Provision ist also generell erst ab dem Zeitpunkt fällig, zu dem der Abschluss des Immobilienkaufvertrages erfolgt.
Der Immobilienmakler und sein Maklerkunde können allerdings etwas anderes vereinbaren und z. B. den Zeitpunkt der Fälligkeit vorverlegen. So z. B. auf den Zeitpunkt, des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages. Solche Vereinbarungen nennt man Vorfälligkeitsklauseln (Fußnote).

5.4 Verwirkung: Verlust der Provision bei Doppeltätigkeit

Ein Immobilienmakler, der dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig ist, begeht eine sog. verbotene Doppeltätigkeit und verwirkt damit seinen Provisionsanspruch nach § 654 BGB. Der Immobilienmakler muss also in einer unzulässigen Art und Weise gleichzeitig für beide Vertragspartner agieren.
Allerdings greift die gesetzliche Verwirkung nur in Fällen, in denen der Immobilienmakler noch keine Provision bekommen hat. Sobald die Maklerprovision von einer Seite der Kaufvertragsparteien bezahlt wurde, ist der Provisionsanspruch ohnehin durch Erfüllung erloschen. Die Verwirkung ist dann nicht mehr möglich.

Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.

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