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Immobilienmaklerrecht – Teil 08 – Problemfälle beim Maklervertrag

  • E hat mit dem Makler M einen qualifizierten Alleinauftrag geschlossen. Er war zum Verkauf ohne den Makler nicht berechtigt und ist zur Zahlung der Provision verpflichtet. Zwischen M und E lag eine Individualvereinbarung vor, in der vereinbart wurde, das E nicht ohne den Makler M verkaufen darf und dass in einem solche Verkaufsfalle ein Provisionsanspruch des M besteht. Das ist hier durch den Verkauf des E an seinen Bruder eingetreten.

3.4 Problemfälle beim Vertragsabschluss (Fehlerquellen)

Beim Abschluss des Immobilienmaklervertrages können verschiedene Fehler passieren, die rechtlich zur Unwirksamkeit oder Nichtigkeit des Vertrages führen.

So z. B.

  • ein Formmangel,
  • ein sittenwidriger Vertragsinhalt oder
  • eine Verflechtung.

3.4.1 Formmangel nach § 125 BGB

Im Immobilienmaklerrecht kann ein Maklervertrag wegen eines Formmangels dann nichtig sein, wenn aufgrund des Vertragsinhaltes eine bestimmte Form vorgeschrieben ist (Fußnote).

Ist ein Immobilienmaklervertrag also trotz den Formanforderungen z. B. nicht schriftlich oder notariell beurkundet, ist er nach § 125 BGB nichtig. Das bedeutet er entfaltet keine rechtliche Bindung gegenüber den Vertragspartnern und löst insbesondere bei Erfüllung keine Provisionspflicht aus.

3.4.2 Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB

Bei dem Problem der Sittenwidrigkeit eines Immobilienmaklervertrages kommt es entscheidend darauf an, was in dem Vertrag steht. Von einer Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB ist immer dann die Rede, wenn ein Vertragspartner grob unbillig oder ungerecht behandelt wird - und zwar in einer Form, die gegen jegliches Anstandsgefühl verstößt (Fußnote).

Das Paradebeispiel ist hier die sog. Wucherprovision. Davon spricht man bei Provisionen, die in einem auffälligen Missverhältnis zur angebotenen Maklertätigkeit stehen (Fußnote). Auffälliges Missverhältnis heißt, dass der objektive Wert der Maklertätigkeit —also der marktübliche Provisionssatz— in keinem Verhältnis zum objektiven Wert der vereinbarten Provision steht und es keine ersichtliche Rechtfertigung für das Missverhältnis gibt (Fußnote). Der Vertrag ist dann wegen Wuchers sittenwidrig und gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig.

Neben der Wucherprovision ist auch die sog. Übererlösprovision eine sittenwidrige Vereinbarung, die zur Nichtigkeit des Maklervertrages führt (Fußnote).

Beispiel

Der Immobilienmakler I vermittelt dem Maklerkunden M einen Immobilienkaufvertrag über ein Firmengrundstück mit einem Finanzierungsdarlehen in Höhe von 500.000,00 €. Die vereinbarte Provisionszahlung soll laut dem schriftlichen Immobilienmaklervertrag 30 % — also 150.000,00 € —betragen. Die übliche Provision liegt eigentlich bei 6 % (was hier 30.000,00 € entspricht).

  • Der Immobilienkaufvertrags ist nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig. Die vereinbarte Provision steht hier in einem auffälligen Missverhältnis zur Kaufpreishöhe der vermittelten Immobilie einschließlich Finanzierungsdarlehen. Es liegt eine Wucherprovision vor.

Weitere Fälle von sittenwidrigem Verhalten eines Immobilienmaklers sind in der Praxis vor allem solche Sachverhalte, in denen der Immobilienmakler selbst oder durch einen Dritten das Vertrauen eines Maklerkunden ausnutzt.

Man spricht in der Rechtspraxis in u.a. in diesen Fällen von dem Missbrauch und Ausnutzen schutzwürdiger Interessen:

  • wenn ein Immobilienmakler eine besondere Stellung gegenüber seinem Vertragspartner genießt, aufgrund derer er gehalten wäre, sich einer eigennützigen Maklertätigkeit zu enthalten (Fußnote).
  • wenn ein Immobilienmakler mit einem Dritten heimlich ein Provisionsversprechen dahingehend vereinbart, damit dieser im Rahmen seiner Beratertätigkeit (z. B. als Steuerberater) seine Kunden dazu verleitet bzw. überredet einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler zu schließen oder ein bestimmtes Immobilienobjekt über den Immobilienmakler zu erwerben. In einem solchen Fall ist der geschlossene Maklervertrag aufgrund des Vertrauensmissbrauchs durch den Dritten nichtig (Fußnote).

3.4.3 Verflechtung

Eine oft unterschätzte "Fehlerquelle" im Immobilienmaklerrecht ist die sog. "Verflechtung" des Immobilienmaklers, die unter Umständen zum Ausschluss des Provisionsanspruchs führt.

3.4.3.1 Was heißt Verflechtung?

Mit der Verflechtung eines Maklers ist gemeint, dass dieser in irgendeiner Form — wirtschaftlich, rechtlich oder persönlich — eine besondere Verbindung zum Immobiliengeschäft hat, das er vermitteln oder nachweisen will.

Ein Problem ist das deshalb, weil es möglich ist, dass sich der Immobilienmakler durch die "Verflechtung" während seiner Maklertätigkeit in einem Interessenkonflikt befindet und dadurch die Interessen seines Maklerkunden — also im Einzelfall dessen Käufer- oder Verkäuferinteresse — gefährden könnte (Fußnote).


Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Buehler

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Olaf Bühler berät und vertritt in allen Bereichen das Transport- und Speditionsrechts, so z.B. bei Transportschäden, bei Regressansprüchen und bei der Abwehr oder Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen.

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