Immobilienmaklerrecht – Teil 02 – Grundlagen

3. Grundlagen zum Maklervertrag mit einem Immobilienmakler

Was genau für den Abschluss eines Immobilienmaklervertrages zu beachten ist, entscheidet sich in erster Linie danach, welche Art von Immobilienobjekt vermittelt werden soll und welche Art von Maklerauftrag vorliegt – ein einfacher oder qualifizierter Maklerauftrag.

Je nachdem gibt es die Möglichkeit, den Immobilienmaklervertrag ganz formfrei zu schließen oder nicht.

3.1 Formfreiheit des Maklervertrages

Grundsätzlich braucht man beim Vertragsschluss im Maklerrecht keine bestimmte Form zu beachten: Das bedeutet man kann einen wirksamen Maklervertrag mündlich, schriftlich und sogar stillschweigend bzw. konkludent (siehe unter Punkt 3.2.2) schließen.

Ausnahmen gibt es nur in zwei besonders gesetzlich bestimmten Fällen: Bei Maklerverträgen über eine Wohnungsvermietung (siehe im Folgenden unter Punkt 3.1.1) und bei qualifizierten Maklerverträgen über einen Grundstückskauf (siehe unter Punkt 3.1.2).

3.1.1 Bei Vermietung Textformerfordernis

Nach § 2 Abs. 1 S. 2 WoVermRG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung) muss der Maklervertrag für die Vermittlung von Mietobjekten in Textform verfasst sein. Textform meint nach § 126 b BGB, dass der Vertragsabschluss in irgendeiner Art schriftlich festzuhalten ist. Das kann per Email sein, per Fax oder in einer anderen schriftlichen Form. Entscheidend ist, dass erkennbar ist, wer welche Vertragserklärungen abgibt und dass ein Vertragsabschluss vorliegt.

3.1.2 Bei Grundstückskauf teilweise Beurkundungserfordernis

Nach § 311 b I S. 1 BGB sind Verträge über Grundstücke immer notariell zu beurkunden. Das bedeutet dann auch, dass Kaufverträge über Grundstücke und qualifizierte Immobilienmaklerverträge, die einen Grundstücksverkauf betreffen, notariell zu beurkunden sind.

Verpflichtet sich also z. B. ein Immobilienverkäufer und Grundstückseigentümer in einem Maklervertrag ausschließlich an Interessenten zu verkaufen, die der Immobilienmakler vermittelt, braucht der Maklervertrag eine notarielle Beurkundung nach § 311 b I S. 1 BGB, um rechtlich wirksam zu sein (Fußnote). Genauso ist es auch im umgekehrten Fall, wenn sich ein Käufer in einer entsprechenden Art und Weise ausschließlich verpflichtet, durch vom Makler vermittelte Grundstücksobjekte bzw. Immobilien mit Grundstücksanteil zu erwerben (Fußnote).

3.2 Vertragsabschluss mit dem Immobilienmakler

Der Vertragsabschluss ist auf den ersten Blick ganz gewöhnlich: Einen Maklervertrag schließen die Vertragsparteien immer dann, wenn eine Seite den Vertragsschluss anbietet und die andere Seite dieses Angebot annimmt. Das kann ausdrücklich oder konkludent geschehen.

3.2.1 Ausdrücklicher Maklervertrag

Bei ausdrücklichen Maklerverträgen werden die Vertragsbedingungen meist schriftlich oder zumindest in Textform festgehalten, so dass kein Zweifel über das Zustandekommen und den Inhalt des Vertrags besteht.

3.2.2 Konkludenter Maklervertrag

Problematisch sind die konkludenten Vertragsabschlüsse, bei denen der Vertragsinhalt als stillschweigend vereinbart gilt.
Dabei kommt es für den Abschluss des konkludenten Maklervertrags darauf an, dass sich derjenige, der den Makler zu einer Tätigkeit veranlasst oder eine Tätigkeit des Maklers annimmt, sich des daraus folgenden Provisionsanspruchs bewusst ist, beziehungsweise sich dessen bewusst sein müsste.

So ist im Gesetz zum Beispiel bestimmt, dass die Maklerprovision dann stillschweigend vereinbart wurde, wenn die Aufgabe, die dem Immobilienmakler übertragen wird, grds. nur gegen Bezahlung einer Vergütung erwartet werden kann (§ 653 Abs. 1 BGB). Das bedeutet, dass jemand, der einen Makler mit einer Tätigkeit beauftragt, von der man erwarten kann, dass diese nur gegen Bezahlung vorgenommen wird, am Ende auch bezahlen muss: Verweigert man als Auftraggeber die Zahlung, obwohl zu erwarten war, dass es sich nicht um eine kostenlose Tätigkeit des Maklers handelt, muss man nachweisen, warum die Maklertätigkeit in diesem Fall unentgeltlich gewesen sein soll (Fußnote).

Wann ein Auftraggeber erwarten muss, dass keine kostenlose Maklertätigkeit angeboten wird und wann er davon ausgehen kann, dass der Makler bereits einen zahlenden Auftraggeber hat, zeigen diese typischen Fälle aus der Praxis, bei denen ein Maklervertrag stillschweigend geschlossen wird:
o Auftragserteilung im Maklerbüro (vgl. unter Punkt 3.2.2.1)
o Makler antwortet auf eine Anzeige (vgl. unter Punkt 3.2.2.2)
o Kunde antwortet auf eine Internetanzeige eines Maklers (vgl. unter Punkt 3.2.2.3)


Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.


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Michael Kaiser beschäftigt sich seit vielen Jahren mit Rechtsfragen des Immobilienrechts. Er prüft Immobilienkaufverträge, Grundstücksverträge, begleitet Bauvorhaben und vertritt bei Streitigkeiten um Bauleistungen.


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