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Immobilienmaklerrecht – Teil 03 – Kokludenter Maklervertrag

3.2.2 Konkludenter Vertragsabschluss im MaklerbürocBetritt man als Kunde ein Maklerbüro und nimmt dort die Dienste eines gewerbsmäßigen Immobilienmaklers in Anspruch, ist Provision zu zahlen. Und zwar ganz ohne ausdrückliche Provisionsvereinbarung.


"Jeder, der die Dienste eines gewerbsmäßigen Maklers in Anspruch nimmt, muss sich auch ohne ausdrückliche Vereinbarung, über das Provisionsverlangen des Maklers im Klaren sein", — das ist ständige Rechtsprechung (Fußnote).

Beispiel
Der Immobilienmakler I unterhält ein Maklerbüro. In seinem Schaufenster hängt u.a. ein Exposé zu einer schicken "Luxus-Eigentumswohnung im Stadtzentrum". Eines Nachmittags kommt die Schauspielerin S an dem Schaufenster vorbei und sieht diesen Aushang. Da die angebotene Wohnung genau dem entspricht was Sie schon seit längerem sucht, entschließt sie sich spontan zum Kauf und betritt das Büro des I. Dort lässt Sie sich kurz über das Objekt informieren und veranlasst I einen Besichtigungstermin mit dem Verkäufer zu vereinbaren. Zwei Wochen später unterschreibt Sie den Immobilienkaufvertrag. Als I Sie daraufhin anschreibt und seine Maklerprovision verlangt, verweigert S eine Zahlung mit dem Hinweis das es weder einen schriftlicher Maklervertrag noch eine mündliche Absprache zu einer Provision des I gibt.

  • S muss dem Immobilienmakler seine Provision zahlen, da dieser durch seine Vermittlungstätigkeit die Provision verdient hat. S konnte nicht erwarten, dass I kostenlos tätig wird. Bei dem Besuch im Maklerbüro hat S mit I konkludent einen Maklervertrag geschlossen, als Sie aktiv um Vermittlung für das Objekt "Luxus-Eigentumswohnung im Stadtzentrum" bat. Es handelt sich hier um einen konkludenten Maklerauftrag, bei dem S wissen musste, dass sie keine kostenlose Tätigkeit erwarten kann und I davon ausgehen durfte, dass S sich Ihrer Beauftragung bewusst ist.

3.2.2.1 Makler antwortet auf eine Anzeige

Ist der Makler derjenige, der auf einen Kaufinteressenten oder einen Verkäufer zukommt, stellt sich die rechtliche Bewertung des konkludenten Vertragsschluss anders dar. Denn auch wenn sich ein Käufer oder Verkäufer eines Maklers bedient, von dem er angesprochen wurde, muss er nicht zwangsläufig davon ausgehen, einen konkludenten provisionspflichtigen Maklervertrag zu schließen.

Schließlich will nicht jeder der mittels eines Maklers ein Geschäft macht, diesen auch provisionspflichtig beauftragen. Es gibt keinen generellen Grundsatz des Inhalts dass jeder, der mittels eines Maklers ein Geschäft macht, zwangsläufig davon ausgeht, mit diesem einen Maklervertrag abzuschließen (Fußnote). Der Grund ist ganz einfach: Selbst dann, wenn die Tätigkeit des Maklers immer beiden Vertragsparteien beim Immobilienkaufvertragsabschluss zu Gute kommt, ist in der Regel nur eine Seite der Auftragsgeber des Maklers und provisionspflichtig.
Kann man also z. B. nach den äußeren Umständen im Einzelfall, davon auszugehen, dass der Makler bereits für die andere Seite provisionspflichtig tätig ist, muss man nicht erwarten ebenfalls mit einer Provision in Anspruch genommen zu werden. Ein konkludenter Vertragsschluss liegt hier also nicht vor.
Will ein Makler in einem solchen Fall, in dem z. B. ein Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte, Provision von dem Kaufinteressenten verlangen, dann muss er das klar und deutlich erklären, dass er (auch) Makler des Käufers sein will" (Fußnote).

Beispiel
Der Makler M aus Ingolstadt stöbert in den Kleinanzeigen der Tageszeitung und stößt auf die Zeitungsannonce der Familie F, die nach einem Einfamilienhaus am Stadtrand sucht. Zufällig hat er einen Bekannten, der ein entsprechendes Immobilienobjekt anbiete und so meldet er sich kurzerhand bei Herrn F. M erzählt dem Familienvater F von dem Objekt und übersendet ihm ein Exposé mit den Kontaktdaten des Verkäufers V. Über eine Provision wird zu keiner Zeit gesprochen. V und F schließen vier Wochen später einen Kaufvertrag über das Einfamilienhaus. Als M davon erfährt wendet er sich mit seinem Provisionsverlangen an F. F lehnt allerdings ab, mit der Begründung er habe gedacht, das V die Provision zahlt.

o F konnte den Anspruch mit Recht ablehnen, denn nach den äußeren Umstände musste er nicht erwarten, dass er den M provisionspflichtig beauftragt und einen konkludenten Maklervertrag schließt. Vielmehr durfte er davon ausgehen, dass M im Auftrag des V tätig wurde und V die Provision bezahlt. M hätte vor seiner Tätigkeit sein Provisionsverlangen gegenüber F eindeutig erklären müssen. Da er das versäumt hat wurde mit F kein Maklervertrag geschlossen und er kann von ihm keine Provision verlangen.


Dieser Beitrag ist zitiert aus dem Buch „Immobilienmaklerrecht“ von Olaf Bühler, Rechtsanwalt mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2019, www.vmur.de, ISBN: 978-3-96696-005-2.


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Buehler

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Olaf Bühler berät und vertritt in allen Bereichen das Transport- und Speditionsrechts, so z.B. bei Transportschäden, bei Regressansprüchen und bei der Abwehr oder Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen.

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