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Grenzen der Nutzung von Wohnungseigentum - 1. Beschränkungen durch Beschluss


Grenzen der Nutzung von Wohnungseigentum - 1. Beschränkungen durch Beschluss

Durch einen Beschluss i.S.d. § 15 II WEG können die Wohnungseigentümer den ordnungsgemäßen Gebrauch näher bestimmen, der sich aus der Beschaffenheit des Gegenstandes, dem Interesse aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen unter Beachtung des allgemeinen Gebots der Rücksichtnahme . Bei der Beschlussfassung sollte sich an der Regelung des § 14 I WEG orientiert werden. Verstoßen Beschlüsse gegen die Grundsätze des ordnungsgemäßen Zusammenlebens, so können sie unter Umständen unwirksam sein. Beschlüsse entstehen durch Abstimmung nach einem Beschlussantrag aus der Mitte der Wohnungseigentümer. Mit Beschlüssen kann nicht von gesetzlichen Regelungen abgewichen werden, sondern bestimmte Rechtsverhältnisse nur konkretisiert werden.

Beispiel: Ein Beschluss, wonach das Grillen auf dem Balkon generell gestattet sei, stellt wegen der Brandgefahr und der damit verbundenen Rauch- und Geruchsbelästigung eine nicht ordnungsgemäße Gebrauchsregelung dar.

Beschlüsse können im Gegensatz zu Vereinbarungen mehrheitlich von den Wohnungseigentümern getroffen werden. Diese Beschlüsse wirken aber auch gegen die Wohnungseigentümer, die gegen den Beschluss gestimmt haben. Beschlüsse sind gegen Sondernachfolger auch ohne Eintragung in das Grundbuch wirksam.

Mehrheitsbeschlüsse können nur in einer Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden. Ohne Versammlung ist ein Beschluss nur durch die schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer (so genanntes Umlaufverfahren) gültig.

Ein fehlerhaft zustande gekommener Beschluss kann unterschiedliche Rechtsfolgen auslösen. Deshalb ist es wichtig zunächst zu klären, um welche Art von Fehler es sich handelt.

Wird bei der Beschlussfassung gegen ein gesetzliches Verbot, gegen die guten Sitten oder unverzichtbare Rechtsvorschriften verstoßen, so ist der Beschluss nichtig und kann keine Wirkung entfalten.

Werden gesetzliche oder vereinbarte Wirksamkeitsvoraussetzungen bei der Beschlussfassung nicht beachtet, so ist der Beschluss zunächst schwebend unwirksam. Wird diese Wirksamkeitsvoraussetzung jedoch später nachgeholt, so wird dieser Beschluss wieder wirksam.

An und für sich gültige Beschlüsse können jedoch unter Umständen anfechtbar sein. Dazu muss ein Anfechtungsgrund vorliegen. Ein solcher Grund liegt z.B. dann vor, wenn mit dem Beschluss gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen wird oder Fehler bei der Einberufung oder bei der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses gemacht wurden.

Die Geltendmachung einer Anfechtung muss innerhalb eines Monats nach dem Beschluss erfolgen. Werden diese Fehler nicht oder zu spät geltend gemacht, so ist der Beschluss gültig.


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Stand: Dezember 2006


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