Gewerblicher Grundstückshandel oder private Vermögensverwaltung


Die Abgrenzung des gewerblichen Grundstückhandels von der privaten Vermögensverwaltung ist für die Besteuerung von wesentlicher Bedeutung. In der Praxis gibt es dabei nicht selten Fallgestaltungen, in denen diese Zuordnung problematisch sein kann.

Der Bundesfinanzhof (Fußnote) hatte es in einem Verfahren (Fußnote) mit zwei Steuerpflichtigen zu tun, die jeweils zu 50 % an einer auf dem Gebiet des gewerblichen Grundstückhandels tätigen OHG und zugleich jeweils zu 50 % an einer Grundstücksgemeinschaft beteiligt waren. Die Tätigkeit der Grundstückgemeinschaft richtete sich zunächst auf den Ankauf von Objekten sowie deren Vermietung und Verwaltung. Nach der Veräußerung eines Gebäudekomplexes erklärten beide Steuerpflichtige im Rahmen der Feststellung der Besteuerungsgrundlagen der Grundstückgemeinschaft für das Streitjahr Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Während das Finanzamt und das Finanzgericht davon ausgehen, dass die Grundstückgemeinschaft als gewerblicher Grundstückshändler aufgetreten sei, beschreitet der BFH eine andere Richtung.

Ausgehend von § 15 Abs. 2 EStG ist Gewerbebetrieb eine selbstständige und nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Nach der Rechtsprechung ist hier zusätzlich als negatives Kriterium zu fordern, dass es sich nicht um private Vermögensverwaltung handeln darf.

Bei der Abgrenzung des steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandels gegenüber der steuerfreien privaten Vermögensverwaltung wird als Kriterium die sog. Drei-Objekt-Grenze herangezogen. Danach ist von einem gewerblichen Grundstückhandel in der Regel dann nicht auszugehen, wenn weniger als vier Objekte verkauft werden.

Der BFH hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass eine Personengesellschaft, die selbst weniger als vier Objekte veräußert, den Bereich der privaten Vermögensverwaltung nicht deshalb verlässt, weil ihre Gesellschafter allein oder im Rahmen einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft weitere Grundstückaktivitäten entwickelt haben. Dies folge aus dem Grundsatz der Einheit der Gesellschaft. Nach der Auffassung des BFH verbietet es dieser Grundsatz, die Zahl Grundstücksverkäufe zweier Personengesellschaften, deren Gesellschafter teilweise identisch sind, zusammenzurechnen. Daher könne für Gesellschaften, an denen ausschließlich dieselben Personen beteiligt sind, nichts anderes gelten.

Der BFH betont in seiner Entscheidung auch, dass aus einem zeitlichen Zusammenhang selbst von nur wenigen Wochen zwischen Kauf oder Bebauung und Veräußerung eines Grundstücks noch nicht darauf geschlossen werden kann, dass das Grundstück mit der Absicht erworben oder bebaut wurde, es in absehbarer Zeit wieder zu verkaufen. Vielmehr handele es sich nur um ein Indiz, zu dem noch weitere Umstände hinzutreten müssten, die dafür sprechen, dass die unbedingte Veräußerungsabsicht von Anfang an bestand. Dies gelte nach dem BFH selbst dann, wenn der Veräußerer Immobilienmakler ist oder der Baubranche angehört.


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Stand: 16.11.2009


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Rechtsanwältin Carola Ritterbach absolviert derzeit den Fachanwaltskurs Steuerrecht. Sie berät Gesellschafter und Unternehmer bei der steuerlichen Gestaltung von Gesellschaften und Unternehmen. Sie begleitet Betriebsprüfungen und vertritt bei Finanzgerichtsstreitigkeiten mit dem Finanzamt oder vor Finanzgerichten.  Rechtsanwältin Ritterbach berät und vertritt bei Steuerselbstanzeigen und Steuerstrafverfahren.  Sie erstellt Unternehmensbewertungen und begleitet Unternehmenskäufe bzw. Unternehmensverkäufe aus steuerrechtlicher Sicht.
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on Steuern im Fall der Zusammenveranlagungen bei Insolvenzen einzelner Ehepartner.
Rechtsanwältin Ritterbach ist Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht und ist seit vielen Jahren im Bereich Bankrecht tätig. Steuerliche Fragen bei Finanzierungsgeschäften treffen daher ihr besonderes Interesse.

Carola Ritterbach hat im Steuerrecht veröffentlicht:

  • Bilanzierung, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Jens Bierstedt LL.M., 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-49-6
  • Steuerstrafrecht – Strafbarkeit der Organe in Unternehmen, Monika Dibbelt, Carola Ritterbach und Alexander Mayr, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-48-9
  • Die strafbefreiende Selbstanzeige, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Jens Bierstedt, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-47-2
  • Besteuerung Personengesellschaften, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Jens Bierstedt LL.M., 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-52-6
  • Steuerberaterhaftung, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Anika Wegner, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-51-9
  • Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht: Das Recht der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Möglichkeiten zur Verringerung der Steuerbelastung bei Erbschaften und Schenkungen, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-16-8,
  • Die Haftung für Steuerschulden, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-39-7

Weitere Veröffentlichungen von Rechtsanwältin Ritterbach im Steuerrecht sind in Vorbereitung, so

  • Änderung von Steuerbescheiden – Wann darf das Finanzamt einen Steuerbescheid aufheben oder korrigieren

Carola Ritternach ist Dozentin für Steuerrecht bei der DMA Deutsche Mittelstandsakademie sowie Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Steuerrecht im Deutschen Anwaltsverein.
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  • Die Umsatzsteuer – eine kauf- und leasingrechtliche Betrachtung
  • Die steuerliche Organschaft – Was wird wo versteuert?
  • Die Besteuerung ausländischer Einkünfte – Immobilien, Unternehmensbeteiligungen, Kapitalanlagen oder Geschäftsführergehälter

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Monika Dibbelt hat im Steuerrecht veröffentlicht:

  • Bilanzierung, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Jens Bierstedt LL.M., 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-49-6
  • Steuerstrafrecht – Strafbarkeit der Organe in Unternehmen, Monika Dibbelt, Carola Ritterbach und Alexander Mayr, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-48-9
  • Die strafbefreiende Selbstanzeige, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Jens Bierstedt, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-47-2
  • Besteuerung Personengesellschaften, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Jens Bierstedt LL.M., 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-52-6
  • Steuerberaterhaftung, Carola Ritterbach, Monika Dibbelt und Anika Wegner, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-51-9

 

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Portrait Guido-Friedrich-Weiler Guido Friedrich-Weiler, Rechtsanwalt

Rechtsanwalt Guido Friedrich-Weiler ist

  • Lehrbeauftragter für Gesellschaftsrecht an der Bundesakademie für Wehrtechnik und Wehrverwaltung in Mannheim sowie
  • Lehrbeauftragter für Arbeits- und Insolvenzrecht, M&A und Wirtschaftsprüfung an der Rheinischen Fachhochschule in Köln.

Von 2002 bis 2006 war Guido-Friedrich Weiler als Manager bei der Ernst & Young AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft tätig.

Rechtsanwalt Guido-Friedrich Weiler ist Fachanwalt für Arbeitsrecht und hat den Fachanwaltskurs für Insolvenzrecht absolviert.

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Telefon: 0221-165377-85

 

Gericht / Az.: BFH, Urt. v. 17.12.2008 (Az.:IV R 72/07)
Normen: § 15 EStG

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