Gewerblicher Grundstückshandel oder private Vermögensverwaltung

Die Abgrenzung des gewerblichen Grundstückhandels von der privaten Vermögensverwaltung ist für die Besteuerung von wesentlicher Bedeutung. In der Praxis gibt es dabei nicht selten Fallgestaltungen, in denen diese Zuordnung problematisch sein kann.

Der Bundesfinanzhof (Fußnote) hatte es in einem Verfahren (Fußnote) mit zwei Steuerpflichtigen zu tun, die jeweils zu 50 % an einer auf dem Gebiet des gewerblichen Grundstückhandels tätigen OHG und zugleich jeweils zu 50 % an einer Grundstücksgemeinschaft beteiligt waren. Die Tätigkeit der Grundstückgemeinschaft richtete sich zunächst auf den Ankauf von Objekten sowie deren Vermietung und Verwaltung. Nach der Veräußerung eines Gebäudekomplexes erklärten beide Steuerpflichtige im Rahmen der Feststellung der Besteuerungsgrundlagen der Grundstückgemeinschaft für das Streitjahr Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Während das Finanzamt und das Finanzgericht davon ausgehen, dass die Grundstückgemeinschaft als gewerblicher Grundstückshändler aufgetreten sei, beschreitet der BFH eine andere Richtung.

Ausgehend von § 15 Abs. 2 EStG ist Gewerbebetrieb eine selbstständige und nachhaltige Betätigung, die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Nach der Rechtsprechung ist hier zusätzlich als negatives Kriterium zu fordern, dass es sich nicht um private Vermögensverwaltung handeln darf.

Bei der Abgrenzung des steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandels gegenüber der steuerfreien privaten Vermögensverwaltung wird als Kriterium die sog. Drei-Objekt-Grenze herangezogen. Danach ist von einem gewerblichen Grundstückhandel in der Regel dann nicht auszugehen, wenn weniger als vier Objekte verkauft werden.

Der BFH hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass eine Personengesellschaft, die selbst weniger als vier Objekte veräußert, den Bereich der privaten Vermögensverwaltung nicht deshalb verlässt, weil ihre Gesellschafter allein oder im Rahmen einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft weitere Grundstückaktivitäten entwickelt haben. Dies folge aus dem Grundsatz der Einheit der Gesellschaft. Nach der Auffassung des BFH verbietet es dieser Grundsatz, die Zahl Grundstücksverkäufe zweier Personengesellschaften, deren Gesellschafter teilweise identisch sind, zusammenzurechnen. Daher könne für Gesellschaften, an denen ausschließlich dieselben Personen beteiligt sind, nichts anderes gelten.

Der BFH betont in seiner Entscheidung auch, dass aus einem zeitlichen Zusammenhang selbst von nur wenigen Wochen zwischen Kauf oder Bebauung und Veräußerung eines Grundstücks noch nicht darauf geschlossen werden kann, dass das Grundstück mit der Absicht erworben oder bebaut wurde, es in absehbarer Zeit wieder zu verkaufen. Vielmehr handele es sich nur um ein Indiz, zu dem noch weitere Umstände hinzutreten müssten, die dafür sprechen, dass die unbedingte Veräußerungsabsicht von Anfang an bestand. Dies gelte nach dem BFH selbst dann, wenn der Veräußerer Immobilienmakler ist oder der Baubranche angehört.