Gewerbemietvertrag – Teil 25 – Besondere Einzelfallregelungen

9 Besondere Einzelfallregelungen

Besondere Bedürfnisse und zukünftige Veränderungen im Laufe des Gewerbemietverhältnisses, können je nach Bedarf ebenfalls zum regelungsbedürftigen Vertragsinhalt gehören.

Typische Fälle sind zum Beispiel:

• Vereinbarung eines Besichtigungsrechts des Vermieters
• Regelung für den Fall des Vermieterwechsels
• Untervermietungsmöglichkeit

9.1 Klausel zum Besichtigungsrecht des Vermieters

Im Mietrecht gibt es keine allgemeine Regelung, wonach es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen gestattet, die vermieteten Räumlichkeiten zu besichtigen. Besteht eine solches Bedürfnis seitens des Gewerbevermieters, sollte vertraglich ein Besichtigungsrecht vereinbart werden. Wichtig ist dabei, die Voraussetzungen genau zu bestimmen, die ortsüblichen Besuchszeiten einzuhalten und eine angemessene Ankündigungsfrist zu bestimmen. Vereinbarungen, die dem Vermieter das Recht geben einen Schlüssel zu behalten und sich selbst Zutritt zu verschaffen sind jedenfalls in AGBs unzulässig (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 488b).
Ganz ohne Vereinbarung ist ein Besichtigungsrecht für die vermieteten Räume nur in folgenden Fällen von der Rechtsprechung bejaht worden:

• zur Abwehr drohender schwerwiegender Gefahren für die Mietsache
• zur Schadensfeststellung oder Mängelbegutachtung nach Mängelanzeige des Mieterszur Besichtigung mit Nachmietern der Kaufinteressenten mit mindestens 24 Stunden Vorankündigungszeit, wobei die Anzahl der Termine nicht unzumutbar sein darf

9.2 Wechsel des Vermieters

Beim Wechsel des Vermieters gibt es gesetzlich bereits eine eindeutige Regelung zum Verkaufsfall in § 566 BGB. Danach tritt der Käufer automatisch auf der Seite des Vermieters in das Mietverhältnis ein. Will ein Gewerbevermieter allerdings gar nicht verkaufen, sondern sich die Möglichkeit vorbehalten, lediglich seine Position als Vermieter auf einen Dritten zu übertragen, sollte das im Gewerbemietvertrag vereinbart sein. Gerade dann, wenn der der Mieter Unternehmer ist, kann eine solche Vereinbarung sogar in AGBs zulässig sein (BGH, Urteil vom 09. Juni 2010 – XII ZR 171/08).

Beispiel
Der Unternehmer Mieter M mietet Gewerberäume von einer Vermietungs-AG V-AG. In dem formularmäßigen Gewerbemietvertrag vom 01.03.2016 findet sich unter der Überschrift „§ 16 Untervermietung“ – im Anschluss an Bestimmungen über die Genehmigungsbedürftigkeit einer Untervermietung – folgende Regelung:
„6. Der Vermieter hat das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen.“ Im März 2017 teilte die V-AG dem M mit, dass sie das Mietverhältnis auf die S. GbR übertragen habe und künftige Zahlungen an die S. GbR zu leisten seien.

• Die Klausel zum Vermieterwechsel ist wirksam. Der Mieter wird hier nicht dadurch unangemessen benachteiligt, dass die Klausel unter dem Abschnitt „Untervermietung“ steht. Nach § 16 Nr. 6 des Mietvertrags hat der Vermieter „das Recht, diesen Vertrag jederzeit auf eine andere Gesellschaft zu übertragen“. Daran ist der Mieter gebunden. Die Klausel hält auch einer Inhaltskontrolle am Maßstab der §§ 307, 309 BGB stand. Das Klauselverbot des § 309 Nr. 10 BGB, nach dem Bestimmungen in Kauf-, Dienst- oder Werkverträgen grundsätzlich unwirksam sind, wenn ein Dritter anstelle des Verwenders in den Vertrag eintritt oder eintreten kann, ist unanwendbar. Der Mietvertrag zählt nicht zu den dort genannten Vertragstypen. Zudem gilt § 309 BGB nicht gegenüber Vertragspartnern, die Unternehmer sind (§ 310 Abs. 1 Satz 1, § 14 BGB), was hier bei dem Mieter M der Fall ist.

9.3 Untervermietung

Die Vereinbarung der Möglichkeit einer Untervermietung durch den Mieter hat bei langen Gewerbemietverträgen sowohl für den Gewerbevermieter als auch der Gewerbemieter Vorteile. Läuft das Geschäft eines Mieters schlecht, reicht das nämlich nicht für die außerordentliche Kündigung und auch eine Nachmietergestellung ist nur bei besonderer Vereinbarung möglich. Mit der Untervermietung hat er bis zum Ende der Vertragslaufzeit eine Möglichkeit, die finanzielle Belastung durch die Gewerbemiete auszugleichen und trotz Schließung des eigenen Geschäfts bestehenden Betriebspflichten nachzukommen. Für den Vermieter bleibt es dem Gewerbemieter als Vertragspartner und Ansprechpartner, an den Vereinbarungen ändert sich nichts und ein Leerstand der Gewerberäume wird vermieden.
Nach § 540 BGB ist die Untervermietung nur dann erlaubt, wenn eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters besteht. Eine solche Gestattung kann in dem Gewerbemietvertrag zum Beispiel unter der Voraussetzung vereinbart werden, dass der Untermieter bestimmte wirtschaftliche und persönliche Voraussetzungen erfüllt und das beabsichtigte Gewerbe dem Vertragszweck entspricht. Liegt keine Vereinbarung zur Untervermietung und einer Erlaubniserteilung vor, ist der Vermieter grundsätzlich in seiner Entscheidung frei, ob er die Untervermietung gestattet oder nicht. Verweigert er die Untervermietung, so sollte diese Ablehnung werden. Wird die Untervermietung nämlich grundlos oder ohne Angabe eines wichtigen Grundes abgelehnt, kann der Mieter nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB, außerordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.

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