Gewerbemietvertrag – Teil 24 – Entlassung aus dem Vertrag wegen Stellung eines Nachmieters

8.1.4 Gesetzliche Sonderkündigungsrechte

Neben der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung gibt es besondere gesetzliche Kündigungsmöglichkeiten:

• Kündigungsrecht beim Tod des Mieters nach § 580 Abs. 1 BGB mit den ordentlichen gesetzlichen Fristen
• Kündigungsrecht bei Überschreitung der Laufzeit von 30 Jahren
• Kündigungsrecht bei Nichtbeachtung des Schriftformerfordernisses beim Laufzeitvertrag zum Jahresende

8.1.5 Vertragliche Sonderkündigungsrechte

Neben den gesetzlichen Kündigungsgründen ist es gerade bei Abschluss eines Mietvertrages für längere Dauer sinnvoll, Sonderkündigungsrechte zu vereinbaren. Wichtig ist, dass bei einer solchen Vereinbarung eines Sonderkündigungsrechts immer ein entsprechender Ausgleich für den anderen Vertragspartner im Kündigungsfall vereinbart werden muss, da diesem beim Laufzeitvertrag und der vorzeitigen Beendigung durch den Vertragspartner grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch zusteht. Vergisst man dies, kann ein Sonderkündigungsrecht als unangemessene Benachteiligung der anderen Vertragspartei gedeutet werden und zur Unzulässigkeit der Klausel führen (Fußnote).

8.2 Entlassung aus dem Vertrag wegen Stellung eines Nachmieters

Als weitere Möglichkeit der Beendigung des Gewerbemietvertrages abseits der Erklärung einer Kündigung gibt es die Möglichkeit einen Nachmieter anstelle des Gewerbemieters in den Vertrag eintreten zu lassen. Sobald der alte Mieter austritt übernimmt dann der neue Mieter und tritt in die bestehenden Rechte und Pflichten aus Seiten des Gewerbemieters in den Vertrag ein. Erforderlich ist dann für eine Vertragsübernahme lediglich eine zusätzliche Vereinbarung zum Gewerbemietvertrag, die von alle Dreien, also Nachmieter, Mieter und Vermieter zu schließen ist (Fußnote) und die bei Laufzeitverträgen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB erfüllen muss.

8.2.1 Ohne vertragliche Regelung

Wird keine vertragliche Vereinbarung zur Stellung eines Nachmieters getroffen, wird es ein Gewerbemieter sehr schwer haben, wenn er in dieser Form aus dem Vertrag austreten will. Der Vermieter ist nämlich grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, wenn ein Nachfolger beigebracht wird. Zwar gilt im Mietrecht ganz allgemein das Gebot von Treu und Glauben nach § 242 BGB, aus dem ein solcher Anspruch des Mieters im Einzelfall abgeleitet werden kann. Das soll aber nur gelten, wenn dies im dringenden, überwiegenden Interesse des Mieters liegt, für denaufgrund unverschuldeter Gründe ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar ist und der gestellte Nachmieter für den Vermieter zumutbar ist ((Fußnote).
Ein solcher Ausnahmefall wird aber nicht bereits dadurch begründet, dass die Geschäftsaufgabe aus wirtschaftlichen Gründen unabweisbar war, vor allem dann nicht, wenn für den Mieter die Möglichkeit der Untervermietung besteht (Fußnote).

Beispiel
Der Gewerbemieter M hat ein kleines Ladenlokal von dem Vermieter V gemietet und betreibt einen Second-Hand-Einzelhandel. Der Mietvertrag ist auf 5 Jahre befristet, erlaubt Untervermietung enthält aber keine Regelung zur Nachmietergestellung. Nachdem M bereits seit einem Jahr nur rote Zahlen schreibt, will er den Laden loswerden und sucht einen Nachmieter. Der modewusste Jungdesigner X ist an dem Laden als Zweitfiliale interessiert. Er führt bereits ein erfolgreiches Modegeschäft in der Innenstadt. M präsentiert daraufhin dem V den X und bittet um Entlassung aus dem Vertrag unter Eintritt des X als Nachmieter. V weigert sich.

• M hat weder vertraglich noch gesetzlich einen Anspruch auf Entlassung aus dem Vertrag durch Nachmietergestellung. Die schlechte wirtschaftliche Situation des M und der fehlende Gewinn reichen nicht um einen Anspruch aus Treu und Glauben zu begründen. M verbleibt hier lediglich die Möglichkeit den Laden selbst an X unterzuvermieten.

8.2.2 Nachmietervereinbarung

Soll die Möglichkeit einen Nachmieter zu stellen, vertraglich vereinbart werden, so bieten sich zwei Gestaltungsvarianten an: man unterscheidet hier zwischen den sogenannten "echten" oder "unechten" Nachmieterklauseln.

8.2.2.1 Unechte Nachmieterklausel

Bei einer sog. unechten Nachmieterklausel soll der Mieter ein Recht zum vorzeitigen Ausscheiden aus dem Mietvertrag haben, wenn er dem Vermieter eine bestimmte Anzahl von wirtschaftlich und persönlich zuverlässigen Nachmietern vorschlägt (Fußnote).

Beispiel
Der Vermieter V vermietet an den Mieter M eine große Gewerbehalle, in der M eine Schreinerei betreibt. Der Gewerbemietvertrag ist auf 10 Jahre befristet und enthält folgende Klausel: „Der Mieter ist berechtigt, aus dem Mietverhältnis auszutreten, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Nachmieter vorschlägt, die bereit sind, das Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer zu den bestehenden Vereinbarungen fortzusetzen.“

• Bei der Klausel handelt es sich um eine unechte Nachmieterklausel. Für den Vermieter gibt es keine Pflicht, den Vertrag mit einem der angebotenen Nachmieter fortzusetzen. Hat der Mieter seinen Teil dieser Vereinbarung erfüllt und mindestens drei geeignete Nachmieter angeboten, so ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen.

8.2.2.2 Echte Nachmieterklausel

Bei der sog. echten Nachmieterklausel bekommt der Mieter einen Anspruch. Der Vermieter wird vertraglich verpflichtet, den angebotenen und geeigneten Nachmieter in den Vertrag eintreten zu lassen. auf die Zustimmung des Vermieters also, dass der von ihm benannte akzeptable neue Mieter an seiner Stelle in den Vertrag eintritt.
Lehnt der Vermieter den Nachmieter unberechtigt ab, kann der Mieter den Eintritt des Nachmieters gerichtlich durchsetzen und Schadensersatz verlangen (Fußnote).

Beispiel
Der Gewerbemietvertrag zwischen der Mieterin M und dem Vermieter V enthält in § 8 folgende Vereinbarung: „Wenn der Mieter aus dem Vertrag vorzeitig auszuscheiden wünscht, kann er dem Vermieter einen Nachmieter benennen, der bereit ist, in diesen Vertrag zu gleichen Konditionen einzutreten. Der Vermieter ist grundsätzlich bereit, den ihm benannten Nachmieter als Vertragspartner anzuerkennen, wenn seinerseits keine Bedenken gegen die Seriosität oder Bonität des Nachmieters bestehen. Mit dem Zeitpunkt des Ausscheidens des Mieters aus dem Mietvertrag tritt der benannte Nachmieter in den laufenden Vertrag anstelle des bisherigen Mieters ein und übernimmt insoweit alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters. Dieser scheidet insoweit aus dem Mietverhältnis aus.“

• § 8 des Mietvertrages stellt eine „echte Nachmieterklausel“ dar. Präsentiert die Mieterin M einen Nachmieter, der die Anforderungen erfüllt, kann dieser ohne weiteres in den Vertrag eintreten, ohne dass der Vermieter berechtigt ist, eine Vertragsänderung vorzunehmen.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.

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