Gewerbemietvertrag – Teil 23 – Möglichkeiten der Beendigung des Gewerbemietvertrages

8 Möglichkeiten der Beendigung des Gewerbemietvertrages

Gewerbemietverträge werden fast ausschließlich mit einer bestimmten Vertragslaufzeit geschlossen, die üblicherweise mindestens 3, 5, 10 oder 15 Jahre beträgt. Eine Kündigung ist dann nur noch als außerordentliche Kündigung unter besonderen Voraussetzungen möglich. Wird nichts zur Laufzeit vereinbart, ist der Gewerbemietvertrag mit den gesetzlichen Fristen des § 580a BGB von beiden Seiten frei kündbar (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 290). Alternativ zur Kündigung bietet sich bei Gewerbemietverträgen besonders die Möglichkeit an, den Gewerbemieter bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Im Übrigen bleibt immer die Möglichkeit eines Aufhebungsvertrages.

8.1 Kündigung

Nach dem Gesetz kann die Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses durch mündliche Erklärung erfolgen. Eine Form ist nicht vorgeschrieben.
Die Voraussetzungen der Kündigung sind, dass der Zugang der Kündigungserklärung bei der Vertragspartei, der gekündigt werden soll erfolgt und das die Kündigungsfrist gewahrt ist, soweit eine solche besteht. Soll außerordentlich und fristlos gekündigt werden, muss das Abwarten, der Kündigungsfrist für den Kündigenden unzumutbar sein.

8.1.1 Kündigungszugang bei Personenmehrheiten

Die Kündigung eines Gewerbemietvertrages wird - wie jede Kündigung - erst dann wirksam, wenn sie dem Kündigungsempfänger zugeht. Problematisch sind bei solchen empfangsbedürftigen Erklärungen daher immer die Fälle, in denen eine Vertragspartei eine Personenmehrheit ist, wie zum Beispiel eine Erbengemeinschaft.
Im Gewerbemietvertrag kann zum Zweck der Ermöglichung bzw. Erleichterung des wirksamen Zugangs der Kündigungserklärung daher eine Klausel vereinbart werden, in der sich zum Beispiel alle Mieter gegenseitig bevollmächtigen, die Kündigungserklärung für die anderen Mieter mit entgegenzunehmen. Eine solche Regelung ist grundsätzlich zulässig. Nur der umgekehrte Fall der gegenseitigen Bevollmächtigung zur Abgabe von Kündigungserklärungen ist unwirksam (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn.464). Unwirksam sind zudem Klauseln, die den wirksamen Zugang nach einer bestimmten Frist als bewirkt ansehen lassen (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn.465).

8.1.2 Ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist

Bei der ordentlichen Kündigung muss kein Grund angegeben werden, es ist aber die gesetzliche Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB zu beachten. Danach ist die ordentliche Kündigung bei Geschäftsräumen spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig. Das bedeutet, es ist immer ein Zeitraum von mindestens 6 Monaten einzuhalten. Eine besondere Kündigungsfrist besteht für Verträge, die eigentlich befristet sein sollten, aber aufgrund der mangelnden Schriftform ordentlich kündbar sind. Bei solchen Verträgen ist die Kündigung gemäß § 550 S. 2 BGB frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung zulässig
In Gewerbemietverträgen kann die Länge dieser Fristen regelmäßig nicht verkürzt werden, wenn es sich bei dem Vertrag um einen Formularvertrag handelt (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 299).

Beispiel
Der Vermieter V will dem Mieter M ordentlich kündigen und schickt ihm am 15.07.2017 eine Kündigung mit Beendigung des Gewerbemietverhältnisses zum 31.12.2017.

• Die ordentliche Kündigungsfrist wurde in dem Kündigungsschreiben nicht eingehalten, denn V hat die Kündigung nicht rechtzeitig verschickt, um das Mietverhältnis zum 31.12. zu beenden. Erforderlich ist immer eine Kündigungserklärung bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres, damit die Kündigungsfrist sechs Monate später zum Ablauf des darauffolgenden Kalenderjahres endet. Das bedeutet, die Kündigung ist regelmäßig bis zum 03. Januar, 03. April, 03. Juli oder 03. Oktober zu erklären, um dann nur 6 Monate zu betragen. Wurde die Erklärung zu spät abgegeben, so läuft die Frist mit Beginn des darauffolgenden Kalendervierteljahres, also hier zum 03. Oktober, an. Ende der Kündigungsfrist ist dann tatsächlich der 31.03. V hat daher das Gewerbemietverhältnis nicht wirksam zum 31.12.2017, jedoch wirksam zum 31.03.2018 beendet.

8.1.3 Fristlose Kündigung nur mit Kündigungsgrund

Für die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung muss regelmäßig ein Kündigungsgrund nach § 543 BGB vorliegen. Es muss ein sogenannter „wichtiger Grund“ zur Kündigung vorhanden sein. Dies ist der Fall, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Grundsätzlich liegt ein solcher Kündigungsgrund danach immer in einer erheblichen Vertragsverletzung, wie zum Beispiel für den Vermieter:

• bei Nichtzahlung der Miete
• bei mehrfachem Verzug mit einem Teil der Miete
• bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache

Bei dem Mieter handelt es sich um einen wichtigen Grund, wenn der Mietgebrauch nicht gewährt wird bzw. wieder entzogen wird oder ein Mangel besteht, der die Nutzung unmöglich macht bzw. so erheblich einschränkt, dass es einem (teilweisen) Entzug der Mietsache gleichkommt

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.

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