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Gewerbemietvertrag – Teil 20 – Entgegenstehende privatrechtliche Ansprüche als Mangel, Gesetzliche Beschränkung der Gewährleistung


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


6.2.5 Entgegenstehende privatrechtliche Ansprüche als Mangel

Ein Mangel kann sich ebenfalls aufgrund privatrechtlicher Ansprüche Dritter ergeben, wenn und soweit dem Mieter dadurch die vertraglich vereinbarte Nutzungsmöglichkeit erschwert oder sogar verwehrt wird.
Solche privatrechtlichen Einschränkungen sind zum Beispiel mietvertragliche Vereinbarungen zum Konkurrenzschutz mit anderen Mietern (vgl. oben Punkt 5.2), Einschränkungen aus einer Teilungserklärung oder sonstigen Bestimmungen der Eigentümergemeinschaft durch die die Nutzung des Sondereigentums begrenzt wird (vgl. Bsp. unten).

Beispiel
Die Vermieterin V ist Eigentümerin von Gewerberäumen, die Teil einer Wohnungseigentumsanlage sind. Ausweislich der Beschreibung in § 1 der Teilungserklärung handelt es sich insoweit um Büroräume. In § 5 Ziffer 4 der Teilungserklärung ist folgende Regelung getroffen: „Bei Vermietung und Verpachtung müssen etwaige Zweckbindungen berücksichtigt werden.“
Mit Vertrag vom 02.05.2017 vermietet die Vermieterin V dem Mieter M die Gewerberäume in einer Größe von insgesamt etwa 116 m² nebst zwei Tiefgarageneinstellplätzen für die Dauer von 10 Jahren zum Betrieb einer Kinderarztpraxis. Der monatliche Mietzins wird einschließlich Nebenkostenvorauszahlung mit 3.950 € vereinbart. § 1 Ziffer 4 des Vertrages lautet u.a. wie folgt: „Die Vermieterin leistet keine Gewähr dafür, dass die gemieteten Räume den für die Verwendung in Frage kommenden allgemeinen technischen Anforderungen sowie den behördlichen und anderen Vorschriften entsprechen.“ Als die anderen Eigentümer die Praxiseröffnung mitbekommen, wenden sie sich gegen den Mieter M und fordern von ihm seinen Geschäftsbetrieb einzustellen, da die Teilungserklärung nur die Nutzung als Büroraum zulässt

  • Hier steht die Teilungserklärung mit der Einschränkung zur Nutzungsart dem mietvertraglich vereinbarten Zweck tatsächlich entgegen. Da die Nutzung als Kinderarztpraxis nicht von V gewährt werden kann liegt ein Mangel vor. Das Recht der anderen Wohnungseigentümer auf Einhaltung der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung, das bei der Vermietung die Zweckbestimmung „Büroräume“ zu berücksichtigen ist, richtet sich nämlich nicht allein gegen die Vermieterin, sondern auch direkt gegen den Mieter (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08. Juli 1998 – 10 U 159/97). Dieses Recht haftete der Mietsache unmittelbar an. Dem Mieter wird der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache durch den Anspruch der anderen Wohnungseigentümer entzogen. Der Mieter M hat deshalb seinerseits einen Schadensersatzanspruch gegen die Vermieterin nach § 538 BGB und kann sofort außerordentlich kündigen.

6.3 Gesetzliche Beschränkung der Gewährleistung

Im Gesetz finden sich verschiedene Beschränkungen und Ausschlüsse der Gewährleistungsrechte des Mieters. Gemäß § 536 b, § 543 Abs. 4 BGB sind Gewährleistungsrechte des Mieters gesetzlich ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kennt oder grob fahrlässig nicht kennt.
Gemäß § 536 c BGB sind Gewährleistungsrechte ausgeschlossen, wenn der Mieter einen Mangel oder eine Gefahrenlage, die zu einem Mangel führen würde nicht unverzüglich anzeigt.
Bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung (§ 536 Abs. 1a BGB) bleibt eine Minderung der Tauglichkeit für die Dauer von drei Monaten außer Betracht. Maßnahmen der energetischen Modernisierung sind nach § 555b Nummer 1 BGB bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Energie nachhaltig eingespart wird.
Hat der Mieter einen bestimmten Mangel zu vertreten, können Gewährleistungsrechte nach § 242 BGB ausgeschlossen sein. Der Mieter schuldet vielmehr dem Vermieter Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.



Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.



Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

  • Erstellung und Prüfung von Gewerbemietverträgen, insbesondere in Bezug auf die Themen n
  • Parteispezifische Bedürfnisse
  • Verlängerungsoptionen und Kündigungsmöglichkeiten
  • Untermietklausel und Nachmietersuche
  • Mietpreisindex
  • Wirtschaftlichkeitsfaktoren (z.B. Publikumsverkehr, Kaufkraft, Branchenmix, Gemeinschaftswerbung, Konkurrenzschutz)
  • Sicherheiten (Bürgschaft, Kaution, Vermieterpfandrecht)
  • Nebenkosten und Betriebskosten (Heizung, Klima, Belüftung, Sicherheit, Rolltreppen, Reinigung, Verwaltungskosten)
  • Wettbewerbsklauseln und vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
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Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Olaf Bühler prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG. 

Rechtsanwalt Olaf Bühler bereitet Veröffentlichungen vor zu den Themen

  • Gewerbemietrecht
  • Maklerrecht

Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Gewerbemietrechts folgende Vorträge an:

  • Wettbewerbsschutz und Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht
  • Der Gewerbemietvertrag – Grundlagen und Besonderheiten
  • Vermieterpfandrecht und andere Sicherheiten im Gewerbemietrechts
  • Variable Mietgestaltung – Mietindexklauseln und Umsatzmiete
  • Centermanagerkosten und Hausmeisterkosten transparent vereinbaren


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