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Gewerbemietvertrag – Teil 19 – Versteckter Mangel, entgegenstehende öffentlich-rechtliche Vorschriften als Mangel


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


6.2.3 Versteckter Mangel: Sonneneinstrahlung in Gewerberäume als Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs

Neben den ganz offensichtlichen Mängeln können manchmal sogenannte versteckte Mängel bei Gewerberäumen auftauchen, die sich erst im Verlauf des Mietverhältnisses zeigen. Typische Beispiele sind Mängel in der Isolierung eines Gebäudes, die sich erst durch äußere Einwirkungen, wie Sonneneinstrahlung, Kälte oder Regen bemerkbar machen und sich dann auf die vertragsgemäße Nutzung auswirken.

Beispiel
Der Mieter M mietet von dem Vermieter V Gewerberäume zum Betrieb einer Versicherungsgesellschaft. Die Räumlichkeiten sollen als Büro dienen. In § 2 Ziff. 1 des Mietvertrages heißt es: „Über die Übergabe der Mietsache ist ein Protokoll anzufertigen. In diesem sind etwaige Mängel festzuhalten, die der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen hat. Im Übrigen erkennt der Mieter mit der Übernahme an, dass die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand ist, es sei denn, es handelt sich um versteckte Mängel.“ Das Mietverhältnis soll am 01.11.2016 beginnen. Nach dem Bezug der Räume beanstandet der Mieter M schriftlich die stark eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit der angemieteten Räume wegen starker Sonneneinstrahlung. Tatsächlich werden die zur Südseite gelegenen Gewerberäume bei Sonneneinstrahlung bis auf 35°C aufgeheizt, so dass ganzjährig zeitweise derart hohe Temperaturen auftreten, dass die Nutzung der Räume als Büro in erheblicher Weise beeinträchtigt ist. Der Mieter verlangt eine Beseitigung des Baumangels und mindert die Miete

  • Der überstarke Sonneneinfall in den gemieteten Büroräumen stellt eine Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache dar. Durch die Sonneneinstrahlung wird die normale Raumlufttemperatur erheblich überschritten. Dadurch werden die Arbeitsbedingungen in den Räumen unzuträglich beeinträchtigt und der vertragsgemäße Zweck der Büronutzung eingeschränkt. Es liegt ein Mangel vor. Der Mieter M kann die Beseitigung dieses Mangels, z.B. durch Anbringung eines Sonnenschutzes verlangen und für die Dauer der Nutzungsbeeinträchtigung mindern. Rn. Diese Rechte bestehen selbst dann, wenn der Mieter bei der Übernahme der Räume anerkannt hat, dass die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand sei, es sei denn, es handele sich um versteckte Mängel (OLG Köln, Urteil vom 28. Oktober 1991 – 2 U 185/90).

6.2.4 Entgegenstehende öffentlich-rechtliche Vorschriften als Mangel

Abhängig von der geplanten Nutzung der Gewerberäume sind ggf. besondere öffentlich-rechtliche Vorschriften und Auflagen zu erfüllen, bevor ein Geschäftsbetrieb aufgenommen werden darf. Solche öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, deren Auflagen bei bestimmten Gewerbebetrieben erfüllt sein müssen sind beispielsweise bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Vorschriften, immissionsschutzrechtliche Einschränkungen, Vorschriften der Arbeitsstättenverordnung und sonstige gewerberechtliche Vorschriften oder Bestimmungen zum Schutz vor Zweckentfremdung von Wohnraum (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn.281).
Scheitert der Geschäftsbeginn an einer solchen Vorschrift, läuft der Vermieter Gefahr, dass der Mieter die angemieteten Räume nicht wie vereinbart nutzen kann und dadurch ein Mangel begründet wird. In Gewerbemietverträgen wird daher oft vereinbart, dass der Mieter dafür verantwortlich, sein soll, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt sind. Zu beachten ist, dass eine solche Klausel in formularmäßigen Gewerbemietverträgen unwirksam ist (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 282). Individualvertraglich kann entsprechendes allerdings zulässig vereinbart werden.

Beispiel
Zwischen dem Vermieter V und dem Mieter M wird ein Gaststättenmietvertrag abgeschlossenen. Zum Mietzweck ist geregelt, dass dem Mieter ermöglicht werden soll, in den angemieteten Räumen und unter Verwendung des verkauften Inventars eine Speisegaststätte zu betreiben. Es entspricht der gemeinsamen Vorstellung beider Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages, dass das Inventar als Kaufgegenstand für den Mieter M nur im Zusammenhang mit dem Betrieb der Gaststätte von Nutzen ist. In dem Gaststättenmietvertrag ist folgende formularmäßige Klausel enthalten: „Der Mieter hat behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen“. Nach Mietbeginn wird bei einer Überprüfung der Gaststättenräume durch die Lebensmittelüberwachung festgestellt, dass der bauliche Zustand der Lebensmittelbehandlungsräume in der Gaststätte eine weitere Behandlung von Lebensmitteln nicht zulässt. Aus diesem Grund wird die vorläufige Erlaubnis zum Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft des M widerrufen und angeordnet, dass eine erneute Inbetriebnahme erst dann wieder erfolgen kann, wenn u. a. eine erneute Überprüfung hinsichtlich des baulichen Zustandes erfolgt ist.

  • Die Gaststättenräume sind mit einem Mangel behaftet, weil auf Grund des baulichen Zustandes der Küchenräume der Betrieb einer Gaststätte nicht möglich ist. Die vorläufige Gaststättenerlaubnis wurde aufgrund dieses Mangels widerrufen und der Mieter M kann die gemieteten Räume nicht wie vereinbart nutzen. Dadurch verletzt der Vermieter V seine vertragliche Pflicht zur Überlassung der Mieträume in einem für den Betrieb einer Speisegaststätte geeigneten baulichen Zustand. Als Vermieter hat er für diesen mangelhaften baulichen Zustand gemäß § 537 Abs. 1 BGB einzustehen. Die Regelung in dem Mietvertrag, wonach der Mieter behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen hat, ändert daran nichts, denn die Klausel ist nach § 307 BGB unwirksam. Der Mieter M wird dadurch unangemessen benachteiligt, da ihm das Risiko für den Widerruf der vorläufigen Gaststättenkonzession auch für die Fälle auferlegt wird, in denen die Genehmigung aus Gründen widerrufen werden muss, die mit der Beschaffenheit und der Lage des Mietobjekts im Zusammenhang stehen und die nach der gesetzlichen Regelung in den Risikobereich des Vermieters fallen (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2007 – XII ZR 24/06). Bei solchen Mängeln, die den Mieter an der Ausführung des Geschäftsbetriebs hindern, ist dieser vielmehr von der Verpflichtung zur Mietzinszahlung befreit (§ 537 BGB) und hat ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages nach § 542 BGB (vgl. BGH NJW 1988, 2664, 2665).


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.



Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


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Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

  • Erstellung und Prüfung von Gewerbemietverträgen, insbesondere in Bezug auf die Themen n
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Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Olaf Bühler prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG. 

Rechtsanwalt Olaf Bühler bereitet Veröffentlichungen vor zu den Themen

  • Gewerbemietrecht
  • Maklerrecht

Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Gewerbemietrechts folgende Vorträge an:

  • Wettbewerbsschutz und Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht
  • Der Gewerbemietvertrag – Grundlagen und Besonderheiten
  • Vermieterpfandrecht und andere Sicherheiten im Gewerbemietrechts
  • Variable Mietgestaltung – Mietindexklauseln und Umsatzmiete
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