Gewerbemietvertrag – Teil 17 – Werbegemeinschaftsverpflichtung, Gewährleistungsrechte im Gewerbemietrecht und Ausschlussmöglichkeiten

5.3 Werbegemeinschaftsverpflichtung

Ein weiterer besonderer Punkt in dem Gewerbemietvertrag kann die Vereinbarung einer sogenannten Verpflichtung zur Werbegemeinschaft sein. Das bedeutet, dass sich der Gewerbemieter an bestimmten allgemeinen Werbemaßnahmen für das gesamte Gewerbeobjekt zwingend zu beteiligen hat. Gerade bei Gewerbemietverträgen über Räumlichkeiten in Einkaufszentren oder Einkaufsstraßen ist eine solche Vereinbarung oft zu finden.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass es den Mietern in Einkaufszentren vertraglich zur Pflicht gemacht wird, einer Werbegemeinschaft beizutreten, die von allen Mietern und vom Betreiber des Einkaufszentrums gebildet wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97, (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 – XII ZR 39/04). Entsprechende Klauseln sind in Formularverträgen daher weder überraschend, noch benachteiligen sie den Gewerbemieter unangemessen.
Einzig dann, wenn die Werbegemeinschaft in einer Gesellschaftsform, wie zum Beispiel einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts organisiert sein soll, ist eine entsprechende Werbegemeinschaftsklausel unwirksam (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 426).

Beispiel
Mit Vertrag vom 18.12.1990 mietete die Mieterin M von der V. Gesellschaft eine Geschäftsraumfläche von insgesamt 4.771,01 m² im V. SB Warenhaus/Einkaufszentrum in H. Die Mieterin M betreibt dort ein Geschäft für Spielwaren sowie Kinder- und Jugendbedarf aller Art. In § 19 des Mietvertrages heißt es:
㤠19 - Werbegemeinschaft
1. Der Mieter verpflichtet sich, auf Verlangen des Vermieters einer Werbegemeinschaft beizutreten. Details werden vom Vermieter festgelegt. Die Kosten werden gemäß den Flächen laut § 8 des Mietvertrages abgerechnet. Der Vermieter ist berechtigt, aus berechtigtem Anlass einen anderen Schlüssel zu bestimmen. Die auf den Hauptmieter (SB-Warenhaus) entfallenden Kosten werden mit maximal 50 % der Gesamtsumme festgesetzt.“
Am 07.11.2001 wurde auf Veranlassung der vermietenden V. Gesellschaft eine Werbegemeinschaft in Form einer GbR gegründet. Die Mieterin M will aber nicht der GbR beitreten und beruft sich auf die Unwirksamkeit der Klausel

• Die Klausel § 19 Nr. 1 Satz 1 ist unwirksam. Sie verstößt gegen § 307 BGB, da sie die Mieterin M unangemessen benachteiligt, indem von ihr verlangt wird einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts beizutreten. Als Gesellschafterin einer GbR ist die Mieterin weitgehenden Haftungsrisiken ausgesetzt, was bei anderen Organisationsformen der Werbegemeinschaft gegebenenfalls vermeidbar wäre (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 – XII ZR 39/04). M kann den Beitritt zur GbR daher verweigern.

6 Gewährleistungsrechte im Gewerbemietrecht und Ausschlussmöglichkeiten

Mit Blick auf Gewährleistungsrechte und diesbezügliche Ausschlussmöglichkeiten greift Gesetzesrecht ein und der Vermieter schuldet u.a. gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB eine tatsächlich und rechtlich uneingeschränkt zum vertraglich vorgesehenen Gebrauch geeignete Mietsache.

6.1 Grundsätzliches zur Gewährleistung im Gewerbemietrecht

Im allgemeinen Mietrecht der §§ 535 ff. BGB stehen dem Mieter neben dem Erfüllungsanspruch sogenannte Gewährleistungsansprüche in Form der Mietminderung gemäß § 536 BGB, des Schadensersatzes gemäß § 536 a BGB und der Kündigung gemäß § 543 BGB zu. Diese Ansprüche hat der Gewerbemieter im Laufe eines Mietverhältnisses immer dann, wenn der zur Nutzung überlassene Gewerberaum einen sogenannten Mangel aufweist
Für die Vertragsparteien eines Gewerbemietvertrages ist es daher wichtig zwei Dinge zu wissen:

• Wann liegt ein Mangel bei einem Gewerbemietraum vor? (vgl. dazu Punkt 6.2)
• Inwieweit sind die gesetzlichen Ansprüche des Gewerbemieters beschränkt bzw. vertraglich beschränkbar? (vgl. dazu Punkt 6.3 und 6.4)

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.

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