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Gewerbemietvertrag – Teil 16 – Konkurrenzschutz


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


5.2 Konkurrenzschutz

Mit Abschluss eines Gewerbemietvertrages besteht im Gewerbemietrecht ein sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz für den Mieter (BGH, NJW 1979, 1404 (1405)). Das bedeutet, der Vermieter hat die Pflicht, seinen Mieter bei der Nutzung der Gewerberäume gegen Konkurrenz im selben Haus oder in unmittelbarer Umgebung zu schützen, ohne dass es dazu einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung bedarf (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 438).

Wichtig ist beim Konkurrenzschutz:
Der Umfang der Konkurrenzschutzverpflichtung und die Rechtsfolge bei Verstoß der vertragliche Ausschluss der Konkurrenzschutzverpflichtung.

5.2.1 Umfang und Rechtsfolge des Konkurrenzschutzes

Der Umfang eines bestehenden Konkurrenzschutzes ist sehr einzelfallgeprägt und bezieht sich regelmäßig auf das sogenannte Hauptsortiment des Mieters. Bei der Durchsetzung eines solchen Anspruchs ist in jedem Einzelfall anhand der Belange der Vertragsparteien abzuwägen, ob nach Treu und Glauben die Fernhaltung von Konkurrenten geboten ist.
Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz besteht jedenfalls nicht:

  • wenn mit keiner Konkurrenzsituation zu rechnen ist, wie dies z.B. bei einem Industriebetrieb mit keinem oder nur äußerst geringem Kundenverkehr der Fall ist (vgl. Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 438);
  • gegenüber bereits vorhandene Mieter, wenn der Gewerbemieter neu hinzukommt, selbst dann, wenn diese ihren Betrieb später ausweiten (vgl. Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 440).

Der Verstoß gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz stellt gewerbemietrechtlich einen Mangel dar, der zu Schadensersatz und gegebenenfalls sogar zur Kündigung berechtigt (vgl. Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 440).

5.2.2 Vertraglicher Ausschluss der Konkurrenzschutzverpflichtung

Da gerade Vermieter in Einkaufszentren oder Ladenstraßen sich durch die Konkurrenzschutzverpflichtung in der Wahl weiterer Mieter in der Umgebung einschränken, wird in vielen Gewerbemietverträgen der Konkurrenzschutz ausgeschlossen. Für Gewerbemieter ist das eher nachteilig.
Der vertragliche Ausschluss als solcher gilt als zulässig und ist auch in AGB möglich (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 441a). Als unzulässig wird indessen regelmäßig die Kombination der Klauseln einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung und dem Ausschluss des Konkurrenzschutzes eingestuft (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 441a).

Beispiel
Die Mieterin M mietete 2015 von der Vermieterin in deren - damals baubehördlich genehmigten, aber noch nicht errichteten - Einkaufszentrum N. in H. eine Ladenfläche von über 720 m² für die Dauer von 15 Jahren ab Übergabe (Januar 2016).
In § 1/I Nr. 2 des von der Vermieterin verwandten Formular-Mietvertrags heißt es:
„Die Vermietung erfolgt zur ausschließlichen Nutzung als: „XY Lebensmittel - Discount“ einschließlich der dazugehörigen Rand- und Nebensortimente. Der Mieter verpflichtet sich, das Sortiment entsprechend der oben angeführten Beschränkung einzuhalten. Eine Änderung der genannten Nutzung oder des Sortiments ist dem Mieter ohne vorherige Zustimmung des Vermieters nicht gestattet. Dem Mieter wird keine Sortimentsausschließlichkeit zugesichert. Konkurrenzschutz ist ausgeschlossen.“
In § 11/II des Formular-Mietvertrags wird eine „Betreibungs-/ Offenhaltungspflicht“ des Mieters wie folgt geregelt:
„1. Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen. Er wird die Mieträume weder ganz noch teilweise unbenutzt oder leer stehen lassen.

  • 2. Das Geschäftslokal ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen zu den vom Vermieter festgelegten Öffnungszeiten offenzuhalten. Aus der bloßen Duldung abweichender Öffnungszeiten durch den Vermieter kann der Mieter keine Rechte herleiten. Zeitweise Schließungen (wie Mittagspause, Ruhetage, Betriebsferien) sind nicht zulässig, ausgenommen sind Inventuren oder Betriebsversammlungen.“ Die Mieterin meint, die Klauselkombinationen sind unwirksam. In einem Formularvertrag ist die Vereinbarung einer Betriebspflicht des Mieters mit einer Sortimentsbindung kombiniert und zusätzlich mit einem Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz verbunden, jedenfalls dort möglich, wo es keine enge Sortimentsbindung gibt (BGH, Urteil vom 03. März 2010 – XII ZR 131/08).


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.



Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

  • Erstellung und Prüfung von Gewerbemietverträgen, insbesondere in Bezug auf die Themen n
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  • Untermietklausel und Nachmietersuche
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Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Olaf Bühler prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG. 

Rechtsanwalt Olaf Bühler bereitet Veröffentlichungen vor zu den Themen

  • Gewerbemietrecht
  • Maklerrecht

Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Gewerbemietrechts folgende Vorträge an:

  • Wettbewerbsschutz und Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht
  • Der Gewerbemietvertrag – Grundlagen und Besonderheiten
  • Vermieterpfandrecht und andere Sicherheiten im Gewerbemietrechts
  • Variable Mietgestaltung – Mietindexklauseln und Umsatzmiete
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