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Gewerbemietvertrag – Teil 13 – Versicherungspflichten des Mieters, Mietsicherheit, Vertragsstrafe


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


4.9 Versicherungspflichten des Mieters

Gesetzlich besteht für den Mieter keine Verpflichtung zum Abschluss einer speziellen Versicherung. Eine vertragliche Vereinbarung dazu ist aber möglich und zulässig (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 397). Für die Frage welche Versicherungspflichten in Betracht kommen ist, kommt es auf die Art des Gewerbemietvertrags an.
Dies können z.B. folgende Versicherungen sein: Glasversicherung für sämtliche Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben der Mieträume, Betriebshaftpflichtversicherung, Einbruch- und Diebstahlversicherung sowie ein Brandschutzversicherung.
Entscheidend ist im Rahmen einer Klausel, die eine Versicherungspflicht für den Mieter bestimmt, dass sich daraus keine Haftungserleichterungen oder Haftungsfreistellungen für den Vermieter ergeben (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012 – XII ZR 6/12).

Beispiel
Die Vermieterin V vermietet in ihrem Wohn- und Geschäftshaus Räume zum Betrieb eines Fitness-Studios. Gemäß § 9 Nr. 11 des Mietvertrages ist der Mieter M verpflichtet, u.a. eine Feuer-, Einbruch-, Diebstahl- und Leitungswasserversicherung als Versicherungsnehmer und Versicherungsbegünstigter abzuschließen. Der Mieter schloss diese Versicherungen als Geschäftsversicherung bei der Versicherung VG ab. Bei der Geschäftsversicherung handelt es sich um eine Versicherung der Betriebseinrichtung des Fitness-Studios einschließlich der Gebrauchsgegenstände, der Betriebsangehörigen und branchenüblicher Waren und Vorräte sowie des Betriebsunterbrechungsschadens. Aufgrund einer bevorstehende Dachsanierung lässt V durch den Handwerker H Styroporplatten in der frei zugänglichen und nach drei Seiten hin offenen Tiefgarage des Gebäudes lagern. Zwei Tage später kommt es zu einem Brand in der Tiefgarage des Gebäudes, durch den die über der Garage gelegenen Mieträume und die darin befindlichen Geräte und Einrichtungsgegenstände beschädigt werden. Ursache des Brandes ist eine Brandstiftung

  • In diesem Fall haftet vollumfänglich der Vermieter V. Die abgeschlossenen Versicherungen ändern daran nichts. Vielmehr kann die Versicherung VG, nach Inanspruchnahme durch den Mieter M, den Vermieter in die Haftung nehmen. Es sind dem Mieter nämlich dadurch Schäden in den Geschäftsräumen entstanden, weil der Vermieter seine Fürsorgepflicht bezüglich des beauftragen Handwerkers verletzt hat. Schließlich hat er den Handwerker beauftragt die Styroporplatten an einem unbeaufsichtigten Ort abzustellen und die Brandlast und damit die Brandgefahr in der Garage und für die darüber gelegenen Mieträume erhöht. Der Vermieter ist aber durch seine Fürsorgepflicht verpflichtet keine zusätzliche Gefahrenquelle zu schaffen, die z.B. die Brandgefahr für die Mieträume erhöht (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012 – XII ZR 6/12). Wegen dieses Verstoßes haftet er dem Mieter auch nach §§ 535, 280, 278 BGB auf Ersatz des ihm durch den Brand verursachten Schadens Der Anspruch des Mieters geht mit Eintritt der Versicherung beim Versicherungsfall auf die Versicherung über. Da der Abschluss der Versicherung des Mieters weder einen stillschweigenden Haftungsverzicht noch eine sonstige Haftungserleichterung für den Vermieter darstellt, kann die Versicherung bei diesem Regress nehmen (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2012 – XII ZR 6/12).

4.10 Mietsicherheit

Die Leistung der Mietsicherheit (auch Mietkaution genannt) kann in dem Gewerbemietvertrag frei vereinbart werden. Die mietrechtliche Regelung des § 551 BGB, der die Höhe der Mietsicherheit beschränkt und eine feste Anlage durch den Vermieter vorschreibt, gilt nicht für den Gewerbemietvertrag
Welche Form und welche Höhe die Mietsicherheit haben soll, ist Verhandlungssache. Die Vereinbarung der getrennten verzinslichen Anlage der Kaution durch den Vermieter liegt aber besonders im Interesse eines Gewerbemieters bei Zahlung einer Barkaution, da er anderenfalls, zum Beispiel im Falle der Insolvenz des Vermieters, seine Kautionsleistung verlieren könnte. Wichtig ist, dass der Bundesgerichtshof insoweit die Auffassung vertritt, dass sich die Anlagepflicht bereits aus dem Sinn und Zweck der Kaution an sich ergibt und daher eine Verzinsungspflicht besteht, wenn keine ausdrückliche Vereinbarung dazu vorliegt (Urteil vom 21. September 1994 – XII ZR 77/93). Soll in einem Gewerbemietvertrag keine spezielle separate Anlage mit Verzinsung erfolgen, muss das daher ausdrücklich vereinbart werden.

Beispiel
In dem Mietvertrag über Gewerberäume zum Betrieb einer Gaststätte vereinbaren die Mieterin M und die Vermieterin V die Überweisung einer Mietkaution in Höhe von 10.000 € auf das Konto der V. Der Mietvertrag enthält keine Bestimmung darüber, ob die Mietkaution in einer bestimmten Weise zu verwenden und ob sie zu verzinsen ist. Nachdem das Mietverhältnis beendet ist, will M ihre Kaution zuzüglich Zinsen zurück.

  • M hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zuzüglich Zinsen. Zwar haben die Mietvertragsparteien keine ausdrückliche Verzinsungspflicht vereinbart, eine solche ergibt sich aber durch eine ergänzende Vertragsauslegung für die Punkte im Mietvertrag, zu denen eine Regelung fehlt. Bei der ergänzenden Vertragsauslegung ist nämlich unter Berücksichtigung aller in Betracht kommender Umstände zu untersuchen, wie die Beteiligten bei redlichem Verhalten den offengebliebenen Punkt geregelt haben würden, wenn sie ihn bedacht hätten. Die Auslegung führt hier zu dem Ergebnis, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Zinsen zu zahlen, die angefallen wären, wenn sie die Mietkaution vom Empfang an auf einem Sparkonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist angelegt hätte (zit. BGH, Urteil vom 21. September 1994 – XII ZR 77/93). Eigentlicher Zweck einer Mietkaution sei nämlich, dem Vermieter eine Sicherheit zu geben und nicht ihm Einkünfte zu verschaffen. Der Mieter erlange einen durch die Beendigung des Mietverhältnisses aufschiebend bedingten Rückzahlungsanspruch. Mit Rücksicht auf die fortschreitende Geldentwertung sei er daran interessiert, dass das Kautionsguthaben stetig durch Zinsgutschriften anwachse. Deshalb erwartet der Mieter, dass der Vermieter den übergebenen Betrag zu seinen Gunsten verzinst (BGH, Urteil vom 21. September 1994 – XII ZR 77/93).

4.11 Vertragsstrafe

Im Gewerbemietvertrag bietet sich für beide Mietvertragsparteien die Möglichkeit, zu ihren Gunsten formularvertraglich Vertragsstrafen zu vereinbaren. So zum Beispiel für Fälle in denen der Mieter nicht rechtzeitig einziehen kann oder die Gewerberäume verspätet zurückgibt (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 435a)

Beispiel
Die Mieterin M schloss am 02.03.2016 mit der vermietenden GmbH V einen Mietvertrag über noch zu erstellende Räumlichkeiten und PKW-Parkflächen in Berlin, M. 121, um dort einen Lebensmittelsupermarkt zu betreiben. Als spätester Mietbeginn war der 01.06.2017 vereinbart. Für den Fall, dass das Mietobjekt der Mieterin nicht spätestens an diesem Tage zur Verfügung stand, war der Vermieter gemäß § 2 Abs. 5 des Mietvertrages verpflichtet, für jeden Tag des Verzuges eine Vertragsstrafe von 500 € zu zahlen. Das Mietverhältnis war auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und sollte von der Vermieterin frühestens zum 31.05.2026, von der Mieterin frühestens zum 31.05.2020 gekündigt werden können. Als Mietzins waren monatlich 21.600 € netto vereinbart.

  • Die Vereinbarung der Vertragsstrafe ist wirksam. In einem Gewerbemietvertrag über ein noch zu errichtendes Gebäude ist es keineswegs unangemessen, ohne zeitliche Begrenzung eine Vertragsstrafe für jeden Tag der Überschreitung des bestimmten Mietbeginns zu vereinbaren (BGH, Urteil vom 12. März 2003 – XII ZR 18/00). Auch die Höhe ist im Verhältnis zum Mietzins angemessen.


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.



Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

  • Erstellung und Prüfung von Gewerbemietverträgen, insbesondere in Bezug auf die Themen n
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Rechtsanwalt Olaf Bühler bereitet Veröffentlichungen vor zu den Themen

  • Gewerbemietrecht
  • Maklerrecht

Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Gewerbemietrechts folgende Vorträge an:

  • Wettbewerbsschutz und Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht
  • Der Gewerbemietvertrag – Grundlagen und Besonderheiten
  • Vermieterpfandrecht und andere Sicherheiten im Gewerbemietrechts
  • Variable Mietgestaltung – Mietindexklauseln und Umsatzmiete
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