Gewerbemietvertrag – Teil 12 – Fachhandwerkerklausel, Endrenovierungsvereinbarungen, Instandhaltung und Instandsetzung

4.8.2 Fachhandwerkerklausel

Klauseln, die bestimmen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durch ein Fachunternehmen ausführen lassen muss, sind unzulässig (BGH, Urteil vom 9. Juni 2010, VIII ZR 294/09). Wird eine Vereinbarung getroffen, nach der dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt wird, schuldet der Mieter nur Leistungen die er durchaus auch selbst erbringen kann. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter dem Mieter vertraglich vorschreiben will, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart der Arbeiten abweichen darf (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 387b).

Beispiel
In einem Gaststättenpachtvertrag ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unter anderem folgendes bestimmt: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen laufend auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebes bzw. der vertraglichen Nutzung erfordert.“

• Die formularmäßige Klausel ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.

4.8.3 Endrenovierungsvereinbarungen

Sogenannte Endrenovierungsklauseln, nach denen ein Mieter bei Auszug bestimmte Renovierungsarbeiten zwingend vorzunehmen hat, sind in Formularverträgen unwirksam, wenn sie mit der Übertragung der Durchführung laufenden Schönheitsreparaturen verknüpft sind. Aufgrund des Zusammentreffens beider Klauseln führt das zu einem Summierungseffekt, durch den der Mieter unangemessen belastet und damit benachteiligt wird (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 308/02: Anlehnung an die Rechtsprechung zum Wohnungsmietrecht). Wird formularvertraglich lediglich vereinbart, dass der Mieter die gewerblich genutzten Räume in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben hat, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der Klauseln führt (BGH, Urteil vom 12. März 2014 – XII ZR 108/13).

Beispiel
Im Gewerbemietvertrag zu einem Gaststättenobjekt ist folgendes vereinbart
§ 7:
„Der Mieter erkennt an, das Mietobjekt in ordentlichem und gebrauchsfähigem/renoviertem Zustand erhalten zu haben. Der Mieter hat das Mietobjekt nebst Inventar pfleglich zu behandeln und auf seine Kosten dauernd instand zu setzen. Die Instandhaltung umfasst alle Erhaltungsarbeiten und die sogenannten Schönheitsreparaturen. Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter ohne Aufforderung in angemessenen Abständen mindestens alle zwei Jahre (Toiletten und Küche jährlich) sachgemäß und fachmännisch auszuführen."
In § 17 heißt es:
„Bei Auszug hat der Mieter das Mietobjekt vollständig geräumt und in renoviertem und besenreinem Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben.“

• Die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen führt in Formularmietverträgen über Geschäftsräume wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln.

4.8.4 Instandhaltung und Instandsetzung

Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sind alle Kosten die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 158/01). Regelmäßig werden damit die Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung erfasst (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 391).
Sollen die Instandhaltungsarbeiten auf den Mieter abgewälzt werden, kann das in einem Gewerbemietvertrag vereinbart werden, wenn die Verpflichtung in räumlicher Hinsicht ausschließlich die vom Mieter genutzten Gewerberäume betrifft und in praktischer Hinsicht auf solche Arbeiten beschränkt wird, die durch den Mietgebrauch veranlasst sind (BGH, Urteil vom 26. September 2012 – XII ZR 112/10; vgl. Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 392).
Eine Abwälzung der Instandhaltung und -setzung ohne eine solche Beschränkung, die sich im Zweifel sogar auf gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen beziehen soll, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 158/01; vgl. dazu oben Beispiel unter Punkt 4.6.1).

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.

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