Gewerbemietvertrag – Teil 11 – Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten, Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung im Gewerbemietvertrag

4.7 Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten

Bei der Vereinbarung zur Mietzahlung und den Nebenkosten stellt sich für Vermieter die Frage, ob er zusätzlich Umsatzsteuer zur Miete und den Nebenkostenzahlung verlangen muss.Ein „ Muss“ gibt es nicht, denn grundsätzlich unterliegen Umsätze aus der Vermietung von Immobilien gemäß § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) nicht der Umsatzsteuerpflicht. Allerdings kann der Vermieter die Zahlung der Umsatzsteuer verlangen, wenn er selbst bei den Mieteinnahmen für die Umsatzsteuer gemäß § 9 UmstG „optiert“ hat und selbst Umsatzsteuer für Mieteinnahmen zahlt (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 341).
Voraussetzung für den Anspruch auf Miete und Nebenkosten zzgl. Umsatzsteuer ist die Wahl der Umsatzsteueroption durch den Vermieter und eine ausdrückliche Vereinbarung in dem Gewerbemietvertrag.

Beispiel
Der Vermieter vermietet durch Vertrag vom 27.05.2017 an den Mieter M Gewerberäumlichkeiten zum Betrieb eines Cafés in der M-Straße in W. Das Mietverhältnis begann laut Vertrag am 01.06.2017 und endet am 31.05.2020. Hinsichtlich der zu zahlenden Miete heißt es in § 3: „Die Miete beträgt monatlich € 1.725,00 (inkl. UmSt).“ Der Vermieter hat allerdings die Umsatzsteueroption nicht gewählt, zahlt keine Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen und stellt dem Mieter auch keine Rechnungen in denen die Umsatzsteuer ausgewiesen ist.

  • Der Vermieter ist verpflichtet eine Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer an den Mieter zu stellen. Anderenfalls kann der Mieter Schadensersatz wegen einer Vertragsverletzung verlangen. Die Vertragserklärung des Vermieters ist nämlich so zu verstehen, dass die Miete für den Vermieter ein steuerbarer Umsatz sei. Diese Gestaltung war auch rechtlich möglich, da der Vermieter auf die durch § 4 Nr. 12 a Umsatzsteuergesetz eingeräumte Steuerbefreiung verzichten und gemäß § 9 Umsatzsteuergesetz für die Umsatzsteuer optieren kann. Durch die Vereinbarung im Mietvertrag kommt zum Ausdruck, dass der Vermieter von der eingeräumten Möglichkeit zur Optierung für Umsatzsteuer Gebrauch macht. Tut er dies nicht begeht er eine Vertragsverletzung, die dem Mieter das Recht gibt Ersatz für die Beträge zu verlangen, die er durch den Vorsteuerabzug erhalten hätte, ihm aber entgangen sind, weil der Vorsteuerabzug mangels ordentlicher Rechnungsstellung nicht möglich ist.

4.8 Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung im Gewerbemietvertrag

Nach dem gesetzlichen Grundgedanken zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, der Instandhaltung und der Instandsetzung der Mietsache, hat der Vermieter diese Arbeiten und anfallenden Kosten zu tragen. Ausgestaltet wurde das in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Dort wird bestimmt, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache nicht nur in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlässt und sondern auch während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat. Im Gewerbemietvertrag kann diese gesetzliche Reglung allerdings abgeändert und die Verpflichtung auf den Mieter übertragen werden.

4.8.1 Schönheitsreparaturklausel mit Fristenplan

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich keine richtigen Reparaturen, sondern eher eine Form der Renovierung zur optischen Beseitigung der Verschleißspuren, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Gewerberäume entstanden sind. Eine Begriffsbestimmung findet sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV (Gesetzestext der Zweiten Berechnungsverordnung zu öffentlich geförderten Mietwohnungen). Dieses ist zwar nicht zwingend für den Gewerbemietvertrag anzuwenden, dient aber zum Begriffsverständnis.
Schönheitsreparaturen umfassen danach nur, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Das bedeutet, dass bei einer Umlage der Schönheitsreparaturen regelmäßig nicht mehr verlangt werden kann als »malermäßige Tätigkeiten«. Darüberhinausgehende Reparaturarbeiten und handwerkliche Arbeiten wie zum Beispiel das Abschleifen des Holzfußbodens oder das Erneuern von Fliesen und Mauerwerk gehören nicht mehr dazu (BGH, Urteil vom 13.01.2010 - Az.: VIII ZR 48/09).
Zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen werden regelmäßig Klauseln mit Fristenplänen verwendet. Entscheidend ist bei einer solchen Klausel, dass die Fristen nicht starr nach festen Zeiten gestaffelt werden dürfen, sondern sich maßgeblich nach dem Erhaltungszustand und der Notwendigkeit der Durchführung der Schönheitsreparaturen richten müssen (BGH, Urteil vom 08. Oktober 2008 – XII ZR 84/06). Sind die Fristen zur Vornahme durch den Mieter starr, ist die Klausel unwirksam. Dasselbe gilt für Klauseln die bestimmen sollen, dass anstelle der Durchführung der Arbeiten nach gewissen Fristen eine Zahlung zur Abgeltung der Schönheitsreparaturen geleistet werden soll. Diese sogenannten Quotenabgeltungsklauseln sind ebenfalls unwirksam (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14).Beispiel
In § 13 des vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrages für ein gewerbliches Mietverhältnis war u.a. folgendes vereinbart:
"Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.

  • Eine solche „starre“ Fälligkeitsregelung ist gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt. Ein gewerblicher Mieter muss nicht davon ausgehen, dass er in jedem Fall und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mieträume eine Renovierung durchführen muss. Der Mietvertrag schreibt hier ausnahmslos eine Renovierung nach Ablauf der jeweiligen Frist vor. Dem gewerblichen Mieter wird damit ein Übermaß an Instandhaltungspflichten auferlegt. Die Rechtsfolge ist die Unwirksamkeit der vollständigen Klausel, mit der Konsequenz, dass der Mieter keinerlei Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen trägt.


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.


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Stand: Januar 2017


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