Gewerbemietvertrag – Teil 10 – Vorauszahlungen, Umlageschlüssel, Nebenkostenpauschale

4.6.2 Vorauszahlungen

Für die Zahlung der Nebenkosten kann entweder eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung oder eine Nebenkostenpauschale (vgl. hierzu Punkt 4.6.4) vereinbart werden. Bei der Nebenkostenvorauszahlung leistet der Mieter einen vom Vermieter festgesetzten Betrag, der die voraussichtlich monatlich anfallenden Nebenkosten abdecken soll. Über diese Vorauszahlungen wird dann regelmäßig einmal jährlich abgerechnet und der tatsächlich angefallene Kostenaufwand mit den Vorauszahlungen verrechnet. Stellt sich nach Abrechnung des Vermieters heraus, dass die Vorauszahlungen zu gering waren, ist der Mieter zur Nebenkostnachzahlung verpflichtet. Im umgekehrten Fall hat er einen Anspruch auf Rückzahlung des überzahlten Betrages. Wichtig ist, dass die Parteien in dem Gewerbemietvertrag vereinbaren:

• Wann und in welcher Höhe die Nebenkostenvorauszahlungen zu erbringen sind (Zahlbetrag und Fälligkeit);
• Über welchen Zeitraum die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt (Abrechnungszeitraum)
• Bis wann der Vermieter die Abrechnung zu erstellen hat und wie lange der Mieter dagegen ein Einwendungsrecht hat (Abrechnungsfrist und Einwendungsfrist);
• Unter welchen Voraussetzungen die Nebenkostennachzahlungen an die tatsächlich anfallenden Beträge angepasst werden können.

4.6.3 Umlageschlüssel

Der Umlageschlüssel ist der Abrechnungsmaßstab, nach dem die Nebenkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden. Man unterscheidet zwischen verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Umlageschlüsseln.
Im Gewerbemietrecht steht es dem Vermieter im Wesentlichen frei, welchen Umlageschlüssel er wählt. Ist nichts in dem Gewerbemietvertrag vereinbart, kann er den anzuwendenden Abrechnungsmaßstab nach billigem Ermessen bestimmen (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 365). Lediglich bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten gibt das Gesetz den Umlagemaßstab vor. Gemäß §§ 7, 8 HeizkV sind diese Kosten zu mindestens 50 %, bis maximal 70 % verbrauchsabhängig umzulegen. Bei einem Verstoß gegen diese Umlageform kann der Mieter den Abrechnungsbetrag in Höhe von 15 % kürzen, § 12 HeizkV. Alternativ bietet sich allenfalls an, gem. § 10 HeizkV eine zu 100 % verbrauchsabhängige Umlage zu vereinbaren.
Im Übrigen sind typische Umlageschlüssel regelmäßig der Anteil der gemieteten Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche oder der auf den Mieter entfallende Verbrauch.
Eine Änderung des Umlageschlüssels während der Vertragslaufzeit kann vertraglich vorbehalten werden (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 366).

4.6.4 Nebenkostenpauschale

Bei der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale gibt es weder einen Abrechnungszeitraum oder eine Abrechnungsfrist noch einen Umlageschlüssel. Es erfolgt keine Abrechnung über die Kosten. Vielmehr wird ein pauschaler Betrag zur Abgeltung der Nebenkosten gezahlt, unabhängig davon, wie hoch die tatsächlich anfallenden Kosten sind. Einzig die Heiz- und Warmwasserkosten können nicht pauschal abgerechnet werden (vgl. die Ausführungen zum Umlageschlüssel in Punkt 4.6.3)
Wichtig ist, neben der Absprache der Nebenkostenpauschale eine Vereinbarung aufzunehmen, nach der die Anpassung des Pauschalbetrags möglich ist. Damit kann ein Vermieter zum Beispiel auf eine Veränderung der Versorgerpreise im Falle einer erheblichen Abweichung zwischen der Pauschale und den tatsächlichen Kosten reagieren und den Betrag nach oben oder unten korrigieren.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.

Wir beraten Sie gerne persönlich, telefonisch oder per Mail. Sie können uns Ihr Anliegen samt den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich als PDF zumailen, zufaxen oder per Post zusenden. Wir schauen diese durch und setzen uns dann mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen ein unverbindliches Angebot für ein Mandat zu unterbreiten. Ein Mandat kommt erst mit schriftlicher Mandatserteilung zustande.
Wir bitten um Ihr Verständnis: Wir können keine kostenlose Rechtsberatung erbringen.

Mehr Beiträge zum Thema finden Sie unter: