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Gewerbemietvertrag – Teil 09 – Nebenkosten


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


4.6 Nebenkosten

Bei einem Gewerbemietvertrag können auf den Mieter alle Neben- und Betriebskosten abgewälzt werden. Das bedeutet, dass Kosten, die dem Vermieter als öffentliche Abgabe, zur Erhaltung der Gewerberäume oder durch den Mietgebrauch anfallen, auf den Mieter umgelegt werden können mit der Folge, dass er zur Zahlung verpflichtet ist (vgl. zur Umlagevereinbarung Punkt 4.6.1 und 4.6.3).
Begrifflich besteht für die Unterscheidung zwischen Nebenkosten und Betriebskosten im Gewerbemietrecht kaum Bedarf, denn alle Nebenkosten können umgelegt werden. Der Begriff „Betriebskosten“ als solcher ist nämlich lediglich ein Unterfall der Nebenkosten und bezeichnet nach § 556 Abs. 1 BGB die umlagefähigen Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung. Bei Wohnraummietverhältnissen dürfen nur diese Betriebskosten umgelegt werden und so sind z.B. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ausgeschlossen. Für Gewerbemietverträge gilt das nicht.

4.6.1 Umlage der Nebenkosten auf den Mieter

Die Pflicht des Mieters, Nebenkosten zu zahlen, ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Danach hat vielmehr der Vermieter diese Kosten zu tragen, § 535 BGB. Will ein Vermieter einen Mieter zu Zahlung der Nebenkosten verpflichten muss er dies ausdrücklich in dem Gewerbemietvertrag bestimmen. Dies nennt man juristisch die sogenannte Umlagevereinbarung der Nebenkosten. In der Umlagevereinbarung wird dabei zum einen bestimmt, dass die Nebenkostenlast von dem Mieter zu tragen ist und zum anderen wird festgelegt, mit welchem Umlagemaßstab die Nebenkosten beim Vorhandensein mehrerer Mietparteien verteilt werden (vgl. hierzu Ausführungen unter Punkt 4.6.3.). Entscheidend ist hierbei, dass die Vereinbarung klar erkennen lassen muss, dass die Kostenlast beim Mieter liegt und welche Kosten im Einzelnen als Nebenkosten auferlegt werden. Ist eine solche Regelung in einen formularmäßigen Gewerbemietvertrag unklar, unverständlich oder unvollständig formuliert, so geht das zu Lasten des Verwenders und die Klausel gilt als intransparent. Die Rechtsfolge ist dann regelmäßig, dass die ganze Nebenkostenvereinbarung unwirksam ist und die Kostenlast beim Vermieter verbleibt (BGH Urteile vom 7. Oktober 1981 - VIII ZR 214/80; vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, vom 06. April 2005 – XII ZR 158/01 und BGH Beschluss vom 10. September 1997 - VIII ARZ 1/97).
Allgemeine und unspezifische Formulierungen wie „der Mieter hat alle Nebenkosten zu tragen“, „der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten“ oder „der Mieter trägt alle hier nicht aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjektes“ sind deshalb zu vermeiden (vgl. Aufzählung von Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 357). Vielmehr sollten in einem Gewerbemietvertrag alle Nebenkosten aufgezählt werden, die der Mieter vereinbarungsgemäß zu tragen hat.
Das können zum Beispiel folgende Kostenpositionen sein:

  • Öffentliche Lasten, wie z.B. die Grundsteuer
  • Abwasser
  • Wasserversorgung
  • Heizkosten
  • Fahrstuhl/Aufzugkosten
  • Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Gebäudereinigung und Schädlingsbekämpfung
  • Pflege der Grünanlage
  • Allgemeinstrom für Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Versicherungen
  • Hausmeister
  • Antenne und Kabel
  • Nachtwächter
  • Sicherheitsanlagen
  • Dachreinigungen etc. Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Instandsetzungskosten

Es ist insoweit sinnvoll, besonders eine sogenannte „Ergänzungsklausel“, für eventuell nachträglich neu hinzukommende Nebenkosten zu vereinbaren, mit der die bestehende Nebenkostenaufzählung ergänzt werden kann. In einem Formularvertrag empfiehlt es sich, eine solche Klausel ausdrücklich auf solche Nebenkostenpositionen zu beschränken, die aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften dazukommen (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 377).

Beispiel
Mit Vertrag vom Juni 2010 vermietete die Vermieterin V an den Mieter M, Gewerberäume in einem Einkaufszentrum zum Betrieb eines Spielsalons mit Gaststätte. Zur Übernahme der Nebenkosten enthält Ziff. 7.1 des Mietvertrages folgende Bestimmung:
„7.1 Sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere die Kosten des Betriebes, der Instandhaltung und der Gemeinschaftsanlagen einschließlich der Verkehrsflächen werden unbeschadet notwendiger Sonderregelungen von allen Mietern anteilig, nach den laut Mietvertrag in Anspruch genommenen Bruttomietflächen im Verhältnis zur gewerblichen Bruttomietfläche insgesamt, getragen. Die Nebenkosten werden in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe umgelegt, soweit sie nicht direkt abgerechnet werden.
Die Nebenkosten für das Einkaufszentrum betreffen insbesondere:

  1. Klimatisierung - einschließlich der Nebenkosten für vorschriftsmäßige Lagerung der Heizmaterialien sowie den mit der Beheizung verbundenen Kundendienst, Reparaturen und Erneuerungen sowie Instandsetzungen, die sich aus dem Gebrauch und der üblichen Abnutzung ergeben,
  2. Belüftungskosten - einschließlich aller Nebenkosten wie unter a)
  3. Kosten des Gases oder elektrischen Stromes - einschließlich aller Nebenkosten wie unter a)
  4. Betriebs-, Wartungs-, Pflege- und Instandhaltungskosten für alle allgemeinen Einrichtungen des Einkaufszentrums, insbesondere für alle technischen Einrichtungen (z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.) einschl. Außenanlagen und Parkplätzen sowie Kosten für Hausmeister und Haushandwerker sowie. Center-Managementkosten
  5. anteilige Betriebskosten von Aufzügen, Rolltreppen und Sprinkleranlagen - einschließlich aller Nebenkosten wie unter a)
  6. Kosten der für das Gesamtobjekt notwendigen und/oder üblichen Versicherungen sowie alle für den Betrieb, die Unterhaltung, Bewachung und Verwaltung notwendigen Kosten einschließlich der Gestellung und Unterbringung des hierfür erforderlichen Personals…“
  • Die Nebenkostenvereinbarung des formularmäßigen Mietvertrages ist insgesamt unwirksam, da sie die Mieter unangemessen benachteiligt. Dies ergibt sich daher, dass nahezu alle Klauseln unwirksam sind. Die Überwälzung der gesamten Kosten der Instandhaltung des Einkaufszentrums (Ziff. 7.1 Satz 1) und der unter Ziff. 7.1 a), b), c), e), f) aufgeführten Kosten, die unter anderem Reparaturen und Erneuerungen sowie Instandsetzungen von Gemeinschaftsanlagen umfasst verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB, da eine Beschränkung der Höhe nach fehlt (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 158/01). Der Mieter wird dadurch im Sinne des § 307 Abs. 1, 2 BGB unangemessen benachteiligt, denn dem Mieter werden Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen. Gerade bei den gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen werden dem Mieter nicht nur Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerung überbürdet, sondern auch Kosten für Schäden, die von Dritten verursacht worden sind. Damit werden dem Mieter Kosten übertragen, die ihm nicht zurechenbar sind und deren Höhe nicht vorhersehbar ist. Die Übertragung der Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist allenfalls wirksam, wenn sie in einem bestimmten, zumutbaren Rahmen erfolgt (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 158/01). Die Regelungen c) und g) sind unwirksam, da sie inhaltlich unklar und damit nicht hinreichend bestimmt sind. Es ist offen, was unter den nicht näher aufgeschlüsselten Kosten des „Centermanagers“ zu verstehen ist (BGH, Urteil vom 26. September 2012 – XII ZR 112/10) und welche Versicherungen die „üblichen“ Versicherungen sein sollen.



Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.



Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
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Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


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Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

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Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
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