Gewerbemietvertrag – Teil 08 – Klauseln zu Mieterhöhungen

4.5 Klauseln zu Mieterhöhungen

Ein äußerst wichtiger Punkt ist neben der Mietzahlung an sich die Regelung zu möglichen Mieterhöhungen. Gerade bei langfristigen Verträgen sind Klauseln zur Mieterhöhung geboten, um auch zukünftig einen marktgerechten Mietpreis zu erzielen. Neben der gesetzlichen Möglichkeit der Mieterhöhung wegen Modernisierung § 559 BGB oder wegen einer Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete § 558 BGB, können die Mietvertragsparteien gewisse Mieterhöhungen vertraglich vereinbaren. Beliebt sind in der Praxis vor allem Staffelmieten und sogenannte Mietpreisklauseln, bei denen der Mietpreis unmittelbar und selbstständig durch den Preis oder Wert von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt wird, vgl. § 1 Abs. 1 Preisklauselgesetz (PrKlG).

4.5.1 Mieterhöhungen durch Staffelmiete

Die Staffelmiete ist in § 557a Abs. 1 BGB gesetzlich bestimmt und erlaubt dem Vermieter die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe zu vereinbaren. Es erfolgt also eine ansteigende Festlegung der Miethöhe auf bestimmte aufeinanderfolgende Jahreszeiträume.
Für die Wirksamkeit der Staffelmiete ist Folgendes entscheidend:

• Eine Staffelung der Mietpreiserhöhung lediglich in Prozent ist unwirksam (BGH, Urteil vom 15.02.12, Az.: VIII ZR 197/11). Der Mietpreis und die jeweilige Erhöhung sind konkret in einem absoluten Geldbetrag auszuweisen.
• Nach § 557a Abs. 2 BGB hat der Mietpreis mindestens ein Jahr unverändert zu bleiben. Die Zeitabstände der Staffelung müssen also mindestens ein Jahr betragen, dürfen jedoch jederzeit von längerer Dauer als einem Jahr sein.

Beispiel
Mit Mietvertrag vom 23.04.2016 vermietete die Vermieterin V an den Mieter M Gewerberäume in Berlin-Mitte mit einer Laufzeit von 5 Jahren. Zu dem Mietzins ist Folgendes vereinbart: „Die Grundmiete beträgt 1.700,00 €. Sie erhöht sich am 01.05.2017 auf 1.730,00 €, am 01.05.2018 auf 1.760,00 € und am 01.05.2019 auf 1.790,00 €€.“ Am 01.06.2017 stellt der Mieter fest, dass die Mietpreise in Berlin-Mitte unerwartet gefallen sind und die Vergleichsmiete für die Gewerberäume bei 1.650,00 € liegt. Er fragt sich, ob er nicht eine Anpassung des Mietpreises verlangen kann.

• Eine Vertragsanpassung ist nicht möglich. Die Staffelmietvereinbarung ist wirksam. Die Vertragsanpassung auf der Grundlage einer wesentlichen Änderung der Geschäftsgrundlage, wie z.B. etwa die Vorstellung des Mieters der marktübliche Mietzins werde weiter ansteigen, ist hier nicht möglich, da sich durch die Störung nur ein typisches Risiko der Staffelmiete verwirklicht hat (vgl. BGH, Urteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97). Bei der Vereinbarung einer Staffelmiete besteht nämlich regelmäßig die nicht fernliegende Möglichkeit, dass der vereinbarte Mietpreis zukünftig erheblich von der tatsächlichen Marktpreisentwicklung abweicht. Dieses typische Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei (BGH, Urteil vom 08. Mai 2002 – XII ZR 8/00).

4.5.2 Mieterhöhungen durch Indexmiete

Die Vereinbarung einer Indexmiete ist eine sogenannte „Wertsicherungsklausel“ und in § 557 BGB gesetzlich definiert und nach § 1 Abs. 3 PrKlG ausdrücklich zulässig. Demnach können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass der Mietpreis durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (VPI) bestimmt wird. Wirtschaftlich sind solche Klauseln „wertsichernd“, weil sie eine automatische Anpassung der Miete vorsieht, die den Vertragsparteien keinerlei Ermessenspielraum lässt und sich an einem objektiven Wert bemisst (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 321). Dabei kann die Miethöhe jedes Jahr neu an den VPI angepasst werden, solange sie für mindestens ein Jahr unverändert bleibt

Beispiel
Die Wertsicherungsklausel des auf fünf Jahre mit Verlängerungsoption über weitere fünf Jahre geschlossenen Gewerbemietvertrages vom 7. Oktober 2009 lautet: „Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgelegte Index der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte (Basis 2009 = 100) im Verhältnis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder zu dem bei der letzten Mietänderung festgestellten Index um mehr als fünf Prozent nach oben oder unten, so ändert sich der jeweilige Mietzins im gleichen Verhältnis. Der neue Mietzins ist mit Beginn des nächsten, auf die Überschreitung des der Fünf-Prozent-Grenze folgenden Kalendermonats an zu zahlen.“

• Der Gewerbemietvertrag enthält eine wirksame Klausel über die Möglichkeit der Mieterhöhung mittels des Verbraucherpreisindex.

4.5.3 Mieterhöhungen durch Indexmiete mit Leistungsvorbehalt

Neben der „normalen“ Mieterhöhung durch die Indexmiete, gibt es auch die Möglichkeit diese Klausel um einen Leistungsvorbehalt zu ergänzen. Der Leistungsvorbehalt ist bei Preisklauseln gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKLG erlaubt.
Es bleibt insoweit grundsätzlich bei der Bindung der Mieterhöhung an die Änderung des Verbraucherpreisindexes. Sobald es aber darum geht, um wieviel sich der Mietpreis exakt erhöht wird, wird keine bestimmte Größe angegeben, sondern es wird ein Ermessen der Vertragsparteien eingeräumt (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 331). Im konkreten Fall wird dann immer nachverhandelt, wie hoch der Umfang der Mieterhöhung sein soll.

Beispiel
In dem Gewerbemietvertrag ist zwischen dem Mieter M und dem Vermieter V folgendes vereinbart: „Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgelegte Index der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte (Basis 2015 = 100) im Verhältnis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses um mehr als 10%, kann jede der Parteien eine Anpassung der Miete verlangen. Können sich die Parteien nicht innerhalb eines Monats nach Anpassungsverlange einer Partei auf einen Mietzins einigen erfolgt die Neubestimmung der von einem von der IHK zu benennenden Sachverständigen. Die Kosten tragen die Vertragsparteien zu je 50 %.“

• Es liegt eine zulässige Preisklausel mit Leistungsvorbehalt vor.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.

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