Gewerbemietvertrag – Teil 07 – Miete

4.4 Miete

Die Miete und deren Bezahlung kann in dem Gewerbemietvertrag in unterschiedlicher Form vereinbart werden. In der Praxis sind bei Gewerbemietverträgen am häufigsten die Miete zu einem Festpreis oder die Miete nach Umsatz zu finden.

4.4.1 Feste Miete

Soll eine fixe Miete vereinbart werden, so ist dieser Preis in € anzugeben und klarzustellen, was in dem Mietpreis enthalten sein soll. Das bedeutet, es muss deutlich werden, ob es sich um eine Brutto- oder Nettomiete handelt. Bei einer Bruttomiete sind alle Nebenkosten inbegriffen, bei einer Nettomiete sind diese exklusiv und vom Mieter zu tragen. Findet sich keine Angabe, dass die Nebenkosten von dem Mieter zu übernehmen sind, gilt die Miete als Bruttomiete (vgl. zur Umlage der Nebenkosten Punkt 4.6). Oftmals findet sich in Gewerbemietverträgen eine sogenannte „Quadratmetermiete“, bei der der Mietpreis nicht in einer bestimmten Summe, sondern nur als Quadratmeterpreis angegeben wird. Wichtig ist dabei auf die richtige Flächenangabe zu achten, da eine zu große Abweichung zu einer Mietminderung wegen Sachmangel führen kann (vgl. Punkt 6.2.1).

4.4.2 Umsatzmiete

Die Vereinbarung einer Umsatzmiete ist ebenfalls sehr oft in Gewerbemietverträgen zu finden. Insoweit wird regelmäßig vereinbart, dass der Mieter einen bestimmten prozentualen Anteil seines Umsatzes als Mietpreis zahlt
Entscheidend ist es bei einer solchen Vereinbarung, den Umsatzbegriff richtig zu definieren:

• Ist der Nettoumsatz ohne Umsatzsteuer gemeint?
• Sind gewinnneutrale Umsätze mit inbegriffen?
• Sind nur Umsätze des Direktverkaufs oder auch des Internethandels erfasst?

Aus Vermietersicht kann die Umsatzmiete sehr lukrativ sein, sollte aber immer mit einer festen Mindestmiete „nach unten“ abgesichert werden. Für den Mieter bietet diese Mietzinsgestaltung ebenso Vorteile, da er bei schwächeren Umsätzen mit der Mietzahlung nicht unangemessen belastet wird. Um sich bei hohen Umsätzen von einem überdurchschnittlich hohen Mietpreis zu schützen, vereinbaren die Parteien am besten eine Mietobergrenze.

Beispiel
Vermieter V hat der Mieterin M ab 1. Mai 2005 für die Dauer von 13 Jahren Räume seines Geschäftshauses zum Betrieb einer Apotheke vermietet. Im dem Vertrag ist ein Mietzins von 3, 25 % des monatlichen Ist-Umsatzes der Mieterin, mindestens ein Betrag von monatlich 400,00 € vereinbart. In § 3 des Vertrages ist bestimmt: „Die Berechnung und Feststellung des über 400,00 € liegenden Mietzinses wird vom Steuerberater der Mieterin, der gleichzeitig Steuerberater des Vermieters ist, nach Ablauf jeden Monats vorgenommen. Die sich daraus ergebenden Mehrbeträge sind jeweils bis zum 15. des laufenden Monats vom Mieter zu entrichten. In Zweifelsfällen ist der Vermieter berechtigt, die Umsatzsteuerbescheide des Finanzamts einzusehen und die Aufteilung des veranlagten Jahresumsatzes in Monatsumsätze zu verlangen“. Zum 01.03.2017 schließt die Mieterin den Betrieb der Apotheke aus gesundheitlichen Gründen. Ab diesem Zeitpunkt zahlt sie nur noch 400,00 €. Der Vermieter V verlangt von ihr, das sie ihm bis zum Ende des Gewerbemietvertrags zum 30.04.2018 eine höhere Miete zahlen soll, die den Umsatzbeteiligungen aus dem Apothekenbetrieb entsprechen.

• Der Vermieter kann von der Mieterin lediglich die 400,00 € Mindestmiete verlangen. Die Mieterin ist nicht verpflichtet fiktive Umsatzbeteiligungen an den Vermieter zu zahlen, wenn sie die angemieteten Gewerberäume nicht mehr als Apotheke nutzt. Zwar haben die beiden wirksam eine Vereinbarung zu einer Umsatzmiete geschlossen, aber daraus ergibt sich keine Pflicht für die Mieterin die Gewerberäume weiterhin zur Ausübung des Gewerbes zu benutzen, zumal ihr das gesundheitlich nicht mehr möglich ist. Aus der bloßen Tatsache der Vereinbarung einer Umsatzmiete ergibt sich für den Mieter keine Betriebspflicht (BGH, Urteil vom 04. April 1979 – VIII ZR 118/78).

4.4.3 Grenze der Miethöhe

Wie bei Mietverhältnissen über Wohnraum gilt auch bei Gewerberäumen eine gewisse Obergrenze der Miethöhe.
Danach sind Mietpreise, die vergleichbare Gewerberaummieten um etwa 100 % überschreiten, als Wucher nach § 138 Abs. 2 BGB einzuordnen (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 319a). Die Rechtsfolge ist die Herabsetzung der Miete auf den angemessenen Mietpreis (vgl. Ellenberger in: Palandt, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 138 Rn. 76).
Wucher liegt vor, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und eine Vertragspartei eine bestehende Schwächesituation bei der anderen Vertragspartei bewusst ausnutzt. (Ausbeutung einer Partei). Entscheidend ist also nicht nur ein objektives Missverhältnis des Mietpreises zu den Räumlichkeiten, sondern auch das bewusste Ausnutzen einer besonderen Schwächesituation eines Vertragsteils (vgl. Ellenberger in: Palandt, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 138 Rn. 69 ff.), wie z.B.:

• Persönliche Zwangslage
• Unerfahrenheit (Minderjährige, Ältere Menschen usw.)
• Mangelndes Urteilsvermögen (Verstandesschwäche)
• Erhebliche Willensschwäche (z.B. wegen Drogen oder Alkoholeinfluss)

Ergänzt wird dieses Verbot des Mietwuchers durch § 5 Abs. 2 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG), das Mietpreisüberhöhungen verbietet. Eine solche verbotene Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn das geringe Marktangebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt wird und aus diesem Grund ein Mietpreis vereinbart wird der 120% der üblichen Miete übersteigt (vgl. Ellenberger in: Palandt, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 138 Rn. 76).

Beispiel
Mieter M betreibt ein gut florierendes Modegeschäft und sucht dringend neue Verkaufsräume, da sein alter Gewerbemietvertrag ausläuft. M und Vermieter V schließen daher einen gewerblichen Mietvertrag über Verkaufsräume mit fester Vertragsdauer von 10 Jahren. Die Verkaufsräume haben eine Ladenfläche von 289,21 m². Die monatliche Nettomiete beträgt 55,00 €/m². In der Summe beträgt der Mietpreis 15.906,55 € im Monat. Tatsächlich liegt die angemessene Miete nach dem Mietspiegel bei Vergleichsobjekten lediglich bei 20,00 €/m². Dies ist V auch bekannt. Er hat bewusst, aufgrund des Mangels an Gewerbeobjekten einen sehr hohen Preis angesetzt und wusste, dass er diesen bei dem Mieter M durchsetzen kann, weil dieser dringend neue Verkaufsräume benötigte.

• Der Mietpreis verstößt gegen § 5 Abs. 2 WiStG. Es liegt eine verbotene Mietpreisüberhöhung vor, da der Mietpreis aufgrund der Knappheit an Gewerbeobjekten um mehr als das Doppelte gegenüber dem üblichen Mietpreis erhöht wurde. Die 20-%-Grenze ist überschritten und der Mietpreis daher auf einen angemessenen Betrag herabzusetzen.

4.4.4 Fälligkeit und Erfüllung

Für die Mietzahlung gilt bereits nach dem Gesetz, dass der Mieter die Miete im Voraus, spätestens am 3. Werktag zu entrichten hat, §§ 579 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB. Damit ist die Miete zum 3. Werktag eines Monats fällig. Bei Verspätungen sind ohne weitere Mahnung o. ä. bereits kraft Gesetzes vom Mieter Verzugszinsen nach § 288 BGB geschuldet. Eine vertragliche Regelung ist daher grundsätzlich nicht notwendig, außer es sind Abweichungen zum Fälligkeitstermin gewünscht.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.

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