Gewerbemietvertrag – Teil 05 – Mindestinhalt eines Gewerbemietvertrages

3.4 Bezeichnung des Mietgegenstands beim Schriftformerfordernis

Ein weiterer Verstoß gegen das Schriftformerfordernis bei Gewerbemietverträgen mit fester Laufzeit liegt dann vor, wenn der Mietgegenstand, also die Gewerbeflächen oder Gewerberäume, nicht ausreichend bestimmbar bezeichnet sind.

3.4.1 Gewerbemieträume

Bei den Gewerberäumen sollte bereits aus der Regelung im Mietvertrag erkennbar sein, um welche Art von Gewerberäumlichkeiten es sich handelt, wie groß diese in m² sind und wo sich die Räumlichkeiten befinden. Zusätzlich sollten Nebenflächen, Zubehörteile und Einrichtungen genannt werden, die zum (Fußnote) Gebrauch des Mieters mitvermietet werden, wie z.B. Garagen, Gartenbereiche, Innenhof, Parkplätze, Zufahrten und Anlieferungszone (Fußnote).
Bei der Anmietung größerer Objekte ist es besonders empfehlenswert, inhaltlich für die Darstellung der gemieteten Gewerbefläche auf Grundrisspläne Bezug zu nehmen und diese als Anlagen anzufügen (Fußnote).

3.4.2 Sonderfall: Gewerberäume sind noch zu errichten oder umzubauen

In der Praxis häufig anzutreffen ist die sogenannte „Vermietung vom Reißbrett“. Dabei handelt es sich um einen Gewerbemietvertrag über eine noch zu errichtende bzw. noch umzubauende Mietsache (Fußnote).
Damit die Schriftform gewahrt ist, müssen sowohl bei dem Umbau, der Neugestaltung oder dem Neubau exakte Baubeschreibungen, einschließlich Plänen, aufgenommen werden.
In einer solchen Baubeschreibung ist inhaltlich zu erläutern, welche Umbauten, Verbesserungs- und Änderungsarbeiten an der Mietsache vorgenommen werden oder was vollständig neu errichtet wird. Es sollte zudem ersichtlich sein, welche Vertragspartei die Bauarbeiten durchführt oder durchführen lässt und wann diese beendet sein sollen. Typischerweise wird bei solchen Vereinbarungen der Mietbeginn exakt bestimmt und für den Fall der Verzögerung des Mietbeginns durch die Bauarbeiten mit einer Vertragsstrafe verbunden (Fußnote).
Wenn Unsicherheit darüber besteht, ab welchem Kalenderdatum der Mietbeginn möglich ist, kann als Mietbeginn auch die Übergabe des fertig gestellten Gewerbeobjekts vereinbart werden. Darüber hinaus ist es denkbar, an diesen Übergabezeitpunkt eine langfristige Vertragslaufzeit zu knüpfen (Fußnote).

3.5 Notarielle Form

Gewerbemietverträge bedürfen nur dann einer notariellen Beurkundung, wenn im Rahmen des Vertrages ein Kauf beziehungsweise Verkauf des Gewerbeobjekts stattfindet oder gleichzeitig ein grundbuchrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart werden soll (Fußnote).
Beispiel
Der Mieter M verkauft an den Vermieter V eine Gaststätte, unter der Bedingung die Gaststättenräume für die nächsten 15 Jahre zu mieten

  • Der Gewerbemietvertrag und der Immobilienkaufvertrag sind miteinander verknüpft und als einheitlicher Vertrag anzusehen. Deshalb unterliegt der Gewerbemietvertrag denselben Formvorschriften wie der Immobilienkaufvertrag und bedarf daher der notariellen Beurkundung.

4 Mindestinhalt eines Gewerbemietvertrages

Der Gewerbemietvertrag bedarf wie der Wohnraummietvertrag einen gewissen Mindestinhalt damit die Rechte, die Pflichten und deren jeweilige Träger zweifelsfrei erkennbar sind. Zu diesem Mindestinhalt zählen Regelungen zu(r):

  • Vertragsparteien und Mietgegenstand
  • Mietdauer
  • Miete
  • Mieterhöhung
  • Nebenkosten
  • Umsatzsteuer
  • Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Instandhaltung
  • Mietsicherheit
  • Versicherungspflichten
  • Vertragsstrafen

4.1 Vertragsparteien und Mietsache

Die Mietvertragsparteien und der Mietgegenstand sind genau zu bezeichnen (Fußnote). In erster Linie muss deutlich sein, wer der Vermieter, wer der Mieter ist und was vermietet werden soll.
Oftmals wird der Mietgegenstand lediglich mit einer bestimmten Fläche angegeben. Daneben gibt es allerdings noch bestimmte Sonderregelungen, die in der Vereinbarung nicht vergessen werden sollten, wenn zum Beispiel absehbar ist, dass künftig noch weitere Flächen angemietet oder genutzt werden sollen und für diesen Fall bereits Vorsorge zu treffen ist.
Zum einen wären in diesem Zusammenhang sogenannte „Options- und Vormietrechte“ zu nennen. Das bedeutet, dass neben der Vereinbarung einer festen Mietfläche eine Sonderregelung für einen zukünftigen, potentiellen Flächenbedarf getroffen wird. Der Vermieter gibt dem Mieter also bereits im Vertrag die Zusicherung, bei Bedarf zukünftig mehr Gewerbeflächen anzumieten und verspricht ihm ein Vormietrecht. Ein Vormietrecht ist dabei nichts anderes als das Recht eine bestimmte freie oder freiwerdende Mietfläche, zu mieten bevor es ein anderer tut. Der Vermieter muss diese Fläche dann dem Mieter zuerst anbieten. Soll eine solche Vereinbarung getroffen werden, ist im Gewerbemietvertrag anzugeben, ob und in welchem Umfange zukünftig mit weiterem Flächenbedarf zu rechnen ist (Fußnote).
Zum anderen ist die Vereinbarung einer zusätzlichen exklusiven Nutzungsmöglichkeit beim Mietgegenstand zu ergänzen, wenn so etwas von dem Vermieter angeboten wird. Das kann die Nutzung bestimmter Abstellmöglichkeiten sein oder beispielsweise das Recht, Tische und Stühle auf Allgemeinflächen zu gastronomischen Zwecken aufzustellen (Fußnote).


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.


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Stand: Januar 2017


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Harald Brennecke berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen von Gewerbemietverhältnissen.

 

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    Fertigstellungsverpflichtungen, Umbaupflichten und Rückbauverpflichtungen,

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    Aufhebungsverträge

    Mietminderung aufgrund von Mängeln der Mietsache

    Schönheitsreparaturen

    Schadensersatz bei Verletzung von Wettbewerbsschutz oder Konkurrenzverbot

    behördliche Genehmigungen, Konzessionen und Zulassungserfordernisse

 

Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Harald Brennecke prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG.

 

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