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Gewerbemietvertrag – Teil 05 – Mindestinhalt eines Gewerbemietvertrages


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


3.4 Bezeichnung des Mietgegenstands beim Schriftformerfordernis

Ein weiterer Verstoß gegen das Schriftformerfordernis bei Gewerbemietverträgen mit fester Laufzeit liegt dann vor, wenn der Mietgegenstand, also die Gewerbeflächen oder Gewerberäume, nicht ausreichend bestimmbar bezeichnet sind.

3.4.1 Gewerbemieträume

Bei den Gewerberäumen sollte bereits aus der Regelung im Mietvertrag erkennbar sein, um welche Art von Gewerberäumlichkeiten es sich handelt, wie groß diese in m² sind und wo sich die Räumlichkeiten befinden. Zusätzlich sollten Nebenflächen, Zubehörteile und Einrichtungen genannt werden, die zum (ausschließlichen) Gebrauch des Mieters mitvermietet werden, wie z.B. Garagen, Gartenbereiche, Innenhof, Parkplätze, Zufahrten und Anlieferungszone (BGH, Urteil vom 21. November 2007 – XII ZR 149/05).
Bei der Anmietung größerer Objekte ist es besonders empfehlenswert, inhaltlich für die Darstellung der gemieteten Gewerbefläche auf Grundrisspläne Bezug zu nehmen und diese als Anlagen anzufügen (vgl. Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 259).

3.4.2 Sonderfall: Gewerberäume sind noch zu errichten oder umzubauen

In der Praxis häufig anzutreffen ist die sogenannte „Vermietung vom Reißbrett“. Dabei handelt es sich um einen Gewerbemietvertrag über eine noch zu errichtende bzw. noch umzubauende Mietsache (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 275c).
Damit die Schriftform gewahrt ist, müssen sowohl bei dem Umbau, der Neugestaltung oder dem Neubau exakte Baubeschreibungen, einschließlich Plänen, aufgenommen werden.
In einer solchen Baubeschreibung ist inhaltlich zu erläutern, welche Umbauten, Verbesserungs- und Änderungsarbeiten an der Mietsache vorgenommen werden oder was vollständig neu errichtet wird. Es sollte zudem ersichtlich sein, welche Vertragspartei die Bauarbeiten durchführt oder durchführen lässt und wann diese beendet sein sollen. Typischerweise wird bei solchen Vereinbarungen der Mietbeginn exakt bestimmt und für den Fall der Verzögerung des Mietbeginns durch die Bauarbeiten mit einer Vertragsstrafe verbunden (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 265 ff).
Wenn Unsicherheit darüber besteht, ab welchem Kalenderdatum der Mietbeginn möglich ist, kann als Mietbeginn auch die Übergabe des fertig gestellten Gewerbeobjekts vereinbart werden. Darüber hinaus ist es denkbar, an diesen Übergabezeitpunkt eine langfristige Vertragslaufzeit zu knüpfen (BGH, Urteil vom 02. November 2005 – XII ZR 233/03; Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 275).

3.5 Notarielle Form

Gewerbemietverträge bedürfen nur dann einer notariellen Beurkundung, wenn im Rahmen des Vertrages ein Kauf beziehungsweise Verkauf des Gewerbeobjekts stattfindet oder gleichzeitig ein grundbuchrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart werden soll (BGH, Beschluss vom 04. Mai 1994 – XII ZR 12/93).
Beispiel
Der Mieter M verkauft an den Vermieter V eine Gaststätte, unter der Bedingung die Gaststättenräume für die nächsten 15 Jahre zu mieten

  • Der Gewerbemietvertrag und der Immobilienkaufvertrag sind miteinander verknüpft und als einheitlicher Vertrag anzusehen. Deshalb unterliegt der Gewerbemietvertrag denselben Formvorschriften wie der Immobilienkaufvertrag und bedarf daher der notariellen Beurkundung.

4 Mindestinhalt eines Gewerbemietvertrages

Der Gewerbemietvertrag bedarf wie der Wohnraummietvertrag einen gewissen Mindestinhalt damit die Rechte, die Pflichten und deren jeweilige Träger zweifelsfrei erkennbar sind. Zu diesem Mindestinhalt zählen Regelungen zu(r):

  • Vertragsparteien und Mietgegenstand
  • Mietdauer
  • Miete
  • Mieterhöhung
  • Nebenkosten
  • Umsatzsteuer
  • Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Instandhaltung
  • Mietsicherheit
  • Versicherungspflichten
  • Vertragsstrafen

4.1 Vertragsparteien und Mietsache

Die Mietvertragsparteien und der Mietgegenstand sind genau zu bezeichnen (vgl. dazu oben unter Punkt 3.3 und 3.4). In erster Linie muss deutlich sein, wer der Vermieter, wer der Mieter ist und was vermietet werden soll.
Oftmals wird der Mietgegenstand lediglich mit einer bestimmten Fläche angegeben. Daneben gibt es allerdings noch bestimmte Sonderregelungen, die in der Vereinbarung nicht vergessen werden sollten, wenn zum Beispiel absehbar ist, dass künftig noch weitere Flächen angemietet oder genutzt werden sollen und für diesen Fall bereits Vorsorge zu treffen ist.
Zum einen wären in diesem Zusammenhang sogenannte „Options- und Vormietrechte“ zu nennen. Das bedeutet, dass neben der Vereinbarung einer festen Mietfläche eine Sonderregelung für einen zukünftigen, potentiellen Flächenbedarf getroffen wird. Der Vermieter gibt dem Mieter also bereits im Vertrag die Zusicherung, bei Bedarf zukünftig mehr Gewerbeflächen anzumieten und verspricht ihm ein Vormietrecht. Ein Vormietrecht ist dabei nichts anderes als das Recht eine bestimmte freie oder freiwerdende Mietfläche, zu mieten bevor es ein anderer tut. Der Vermieter muss diese Fläche dann dem Mieter zuerst anbieten. Soll eine solche Vereinbarung getroffen werden, ist im Gewerbemietvertrag anzugeben, ob und in welchem Umfange zukünftig mit weiterem Flächenbedarf zu rechnen ist (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 277/ 278).
Zum anderen ist die Vereinbarung einer zusätzlichen exklusiven Nutzungsmöglichkeit beim Mietgegenstand zu ergänzen, wenn so etwas von dem Vermieter angeboten wird. Das kann die Nutzung bestimmter Abstellmöglichkeiten sein oder beispielsweise das Recht, Tische und Stühle auf Allgemeinflächen zu gastronomischen Zwecken aufzustellen (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 259a).



Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.



Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

  • Erstellung und Prüfung von Gewerbemietverträgen, insbesondere in Bezug auf die Themen n
  • Parteispezifische Bedürfnisse
  • Verlängerungsoptionen und Kündigungsmöglichkeiten
  • Untermietklausel und Nachmietersuche
  • Mietpreisindex
  • Wirtschaftlichkeitsfaktoren (z.B. Publikumsverkehr, Kaufkraft, Branchenmix, Gemeinschaftswerbung, Konkurrenzschutz)
  • Sicherheiten (Bürgschaft, Kaution, Vermieterpfandrecht)
  • Nebenkosten und Betriebskosten (Heizung, Klima, Belüftung, Sicherheit, Rolltreppen, Reinigung, Verwaltungskosten)
  • Wettbewerbsklauseln und vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
  • Fertigstellungsverpflichtungen, Umbaupflichten und Rückbauverpflichtungen,
  • (Vorzeitige) Beendigung von Gewerbemietverhältnissen, z.B.  aufgrund von Schriftformverstößen durch mündliche Nachtragsvereinbarungen
  • Aufhebungsverträge
  • Durchsetzung und Prüfung von Mieterhöhungen
  • Mietminderung aufgrund von Mängeln der Mietsache
  • Schönheitsreparaturen
  • Schadensersatz bei Verletzung von Wettbewerbsschutz oder Konkurrenzverbot
  • behördliche Genehmigungen, Konzessionen und Zulassungserfordernisse

Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Olaf Bühler prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG. 

Rechtsanwalt Olaf Bühler bereitet Veröffentlichungen vor zu den Themen

  • Gewerbemietrecht
  • Maklerrecht

Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Gewerbemietrechts folgende Vorträge an:

  • Wettbewerbsschutz und Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht
  • Der Gewerbemietvertrag – Grundlagen und Besonderheiten
  • Vermieterpfandrecht und andere Sicherheiten im Gewerbemietrechts
  • Variable Mietgestaltung – Mietindexklauseln und Umsatzmiete
  • Centermanagerkosten und Hausmeisterkosten transparent vereinbaren


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