Gewerbemietvertrag – Teil 04 – Vertreter ohne Vertretungsmacht, Aktiengesellschaft Vertretung durch Vorstand

3.3.3 Vertreter ohne Vertretungsmacht

Handelt bei dem Abschluss des Gewerbemietvertrages ein Dritter für eine Person oder Personenmehrheit, der eigentlich keine Vollmacht hat, als sogenannter Vertreter ohne Vertretungsmacht, reicht es für die Einhaltung der Schriftform aus, wenn der Vertretene nachträglich den Vertragsschluss genehmigt (Fußnote).

Beispiel
Die Vermieterin V schließt mit der „Schreib- und Telefonbüro GmbH“ als alleinige Mieterin einen schriftlichen Gewerbemietvertrag über zwei Büroeinheiten. Der Vertrag sieht eine Festlaufzeit von 5 Jahren vor. Als Mieter ist in der Vertragsurkunde die „Schreib- und Telefonbüro GmbH“ bezeichnet und es ist angegeben, dass diese durch die Geschäftsführer Herr X und Dr. Y vertreten wird. Bei der Unterzeichnung des Mietvertrages ist allerdings nur Herr P anwesend der gegenüber der V erklärt die GmbH zu vertreten. Er unterschreibt den Mietvertrag auf der Unterschriftzeile des Mieters mit „i.V. von P.“. Herr X und Dr. Y hatten P tatsächlich weder bevollmächtigt noch sonst beauftragt die GmbH zu vertreten. Da ihnen die Büroräume allerdings gefielen, bezogen Sie die Mieträume und zahlten die Miete gemäß dem Gewerbemietvertrag mit V

• Hier ist trotz des Handelns eines Vertreters ohne Vertretungsmacht ein Mietvertrag zu Stande gekommen, der das Schriftformerfordernis wahrt. Durch die Genehmigung des Vertrages wurde der Vertrag wirksam und die Unterschrift des P „i.V.“ reicht für die Einhaltung des Schriftformerfordernisses. Die Folge ist, dass zwischen V und der GmbH ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren besteht. Der Einhaltung der Schriftform steht es nämlich nicht entgegen, wenn ein Mietvertrag auf Seiten einer GmbH als Mieterin (Fußnote) ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses mit dem Zusatz „i.V.“ unterzeichnet ist, und zwar gleichgültig, ob der Unterzeichnende der Geschäftsführer und damit gesetzlicher Vertreter, ein in anderer Weise Bevollmächtigter oder lediglich vollmachtloser Vertreter war (Fußnote). Hier war offensichtlich, dass P nicht im eigenen Namen handelte, da er nicht selbst zu den im Vertrag aufgeführten Mietparteien gehörte. Selbst ohne den Zusatz „i.V.“ wäre offensichtlich gewesen, dass er für die GmbH auftreten wollte.

3.3.4 Sonderfall: Aktiengesellschaft Vertretung durch Vorstand

Wird ein Gewerbemietvertrag mit einer Aktiengesellschaft geschlossen, ist die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt, wenn alle Vorstandsmitglieder unterzeichnen oder eine Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Vorstandsmitglied auch die Vorstandsmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben (Fußnote).

Beispiel
In dem Gewerbemietvertrag zwischen der Aktiengesellschaft „XY AG“ und dem Vermieter V wird die Anmietung von Gewerberäumen für zehn Jahre vereinbart. Laut der Vertragsurkunde wird die AG durch die Vorstandsmitglieder S. G. und E. K. vertreten; unterzeichnet wird der Gewerbemietvertrag nur von E. K. und ohne weitere Anmerkung. Die „XY AG“ bezieht die Gewerberäume.

• Hier wurde anstelle eines Gewerbemietvertrags mit 10 Jahren fester Laufzeit ein unbefristeter Gewerbemietvertrag geschlossen. Die nach § 550 BGB erforderliche Schriftform wurde nicht gewahrt, da nicht alle Vertragsparteien unterzeichnet haben. Die Vertretung war bei der alleinigen Unterschrift durch E.K. nicht ausreichend gekennzeichnet. Bei einer Aktiengesellschaft sind nach der gesetzlichen Regelung des § 78 Abs. 2 Satz 1 AktG die Vorstandsmitglieder nur gemeinschaftlich zur Vertretung der Gesellschaft befugt, wenn der Vorstand aus mehreren Personen besteht. Deshalb ist es in diesem Fall unerlässlich, durch einen Vertreterzusatz deutlich zu machen, dass ein Vorstandsmitglied durch seine Unterschrift auch für ein weiteres Vorstandsmitglied handeln will. Da das unterzeichnende Vorstandsmitglied E.K. hier aber nicht klargestellt hat, dass es auch für das andere Vorstandsmitglied handeln will, ist die Schriftform nicht gewahrt.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.

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