Gewerbemietvertrag – Teil 03 – Exakte Bezeichnung der Vertragsparteien beim Schriftformerfordernis

3.3 Exakte Bezeichnung der Vertragsparteien beim Schriftformerfordernis

Die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien und ggf. ihrer Vertreter ist wichtig, weil bei fehlender Unterschrift auf einer Vertragsseite das Schriftformerfordernis nicht gewahrt ist. Für die Einhaltung der Schriftform ist es nämlich erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen (Fußnote). Stehen daher auf einer oder beiden Vertragsseiten Personenmehrheiten oder Vertreter lohnt sich ein genauerer Blick, welche Besonderheiten hier für die Einhaltung der Schriftform gelten.

3.3.1 Parteibezeichnung bei Personenmehrheiten: Erbengemeinschaft und GbR

Ausschlaggebend für die Einhaltung der Schriftform ist bei Personenmehrheiten die richtige und exakte Parteibezeichnung (Fußnote). Es ist dabei zwar nicht erforderlich, dass alle Mitglieder einer Personenmehrheit einzeln unterschreiben, es muss sich aber eindeutig aus der Vertragsurkunde bestimmen lassen, wer hinter der Personenmehrheit steht. Das bedeutet, bei Handelsgesellschaften und juristischen Personen ist zum Beispiel die Bezeichnung entsprechend dem Handelsregisterauszug als „XXX GmbH/ KG/ OHG“ usw. als ausreichend exakt anerkannt. Wird der Handelsregisterauszug zusätzlich als Anlage zum Mietvertrag beigefügt, kann damit bei Unterzeichnung unter Abwesenden unproblematisch nachvollzogen werden, ob eine ordnungsgemäße Vertretung vorliegt und der Gewerbemietvertrag unter Einhaltung der Schriftform zustande gekommen ist (Fußnote).
Bei einer Erbengemeinschaft reicht allein die Bezeichnung einer Partei als „Erbengemeinschaft XY“ nicht aus, um die Schriftform zu wahren, denn die exakten Vertragsparteien können dabei nicht in ausreichender Wiese identifiziert werden. Zwar genügt eine solche Bezeichnung, um eine wirksame Einigung zwischen den Mietvertragsparteien zu bewirken, da die Mitglieder der Erbengemeinschaft zumindest für den Vertragspartner durch Ermittlungen, wie etwa durch Anfragen bei dem Nachlassgericht bestimmbar sind, aber für die Schriftform genügt das nicht (Fußnote). Es ist erforderlich, dass alle Vertragspartner der Personenmehrheit unterschreiben beziehungsweise aus der Vertragsurkunde erkennbar ist, wer sich verpflichtet.
So kommt ein Gewerbemietvertrag, den eine Erbengemeinschaft abschließt, mangels Rechtsfähigkeit derselben nämlich nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande (Fußnote). Daher müssen die vermietenden (Mit-)Erben aus der Vertragsurkunde bestimmbar sein (Fußnote). Dafür reicht es aber, wenn der Erblasser der Erbengemeinschaft als früherer Grundstückseigentümer in der Vertragsurkunde namentlich bezeichnet ist. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft können dann anhand der Vertragsurkunde und der Eintragung im Grundbuch ohne weiteres ermittelt werden (Fußnote).

Beispiel
Der Mieter M mietet durch schriftlichen Mietvertrag vom 3. Juni 2017 Gewerberäume an. Der Vertrag wird von „X. Y.“ für die Vermieter unterzeichnet. In dem Vertragsformular ist als Vermieter „die Erbengemeinschaft E. vertreten durch X. Y. aufgeführt. Details zum Erblasser werden im Vertrag nicht genannt. Das Mietverhältnis ist bis 31.12.2021 befristet.

• Der Mietvertrag mit der Erbengemeinschaft (Fußnote) ist nicht in der erforderlichen Schriftform des § 550 BGB zustande gekommen. Der Gewerbemietvertrag gilt daher als unbefristet.

3.3.2 Vertreterhandeln bei Vertragsschluss

Soll bei dem Vertragsabschluss mit einer Personenmehrheit ein Vertreter als Bevollmächtigter auftreten, ist es für die Einhaltung der Schriftform wichtig, dass die Bevollmächtigung des unterzeichnenden Vertreters zweifelsfrei aus der Vertragsurkunde selbst hervorgeht (Fußnote). Es muss erkennbar sein, dass ein Vertreter handelt und woraus sich die Vertretungsmacht ergibt (Fußnote).
Wenn also zum Beispiel von mehreren Vermietern oder Mietern (Fußnote) oder von mehreren Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder einer anderen Personenmehrheit lediglich einer unterschreibt, ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich, weil andernfalls nicht ersichtlich ist, ob der Unterzeichnende die Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen leistet (Fußnote). Es bleibt dann unklar, ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen unterschrieben haben (Fußnote).
Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich (Fußnote). Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt. Dann kann deren Unterschrift auf der im Mietvertrag mit „Mieter“ oder „Vermieter“ gekennzeichneten Unterschriftenzeile nur bedeuten, dass sie mit ihrer Unterschrift die Vertragspartei vertreten will (Fußnote). So kann zum Beispiel eine GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin Vertragspartnerin sein, wenn ein Dritter unterzeichnet. Dann ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird, um dem Schriftformerfordernis zu genügen (Fußnote).

Beispiel
Eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (Fußnote) möchte Gewerberäume in dem Geschäftshaus XY in Berlin vermieten. Einzelvertretungsberechtigte Gesellschafter der GbR sind ein Rechtsanwalt R und Herr B. Durch einen schriftlichen Mietvertrag vermietet die GbR an den Unternehmer U Gewerberäume. In der Vertragsurkunde ist die GbR bezeichnet als „Erwerbergemeinschaft Geschäftshaus XY“, vertreten durch Herrn B. und Rechtsanwalt R. Bei der Unterzeichnung der Vertragsurkunde unterschreibt allerdings lediglich der Gesellschafter Rechtsanwalt R. ohne irgendeinen Zusatz, der auf eine Vertretung hinweist. Das Mietverhältnis wird mit einer Laufzeit von 10 Jahren geschlossen.

• Die Schriftform wurde bei dem Gewerbemietvertrag nicht eingehalten. Die Laufzeitbefristung über 10 Jahre ist daher unwirksam und der Mietvertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Grund ist, dass nicht alle notwendigen Unterschriften vorliegen. Für die Einhaltung der Schriftform ist nämlich erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen und im Falle des Vertreterhandelns aus der Mietvertragsurkunde erkennbar ist, dass ein solches vorliegt. Da sowohl B als auch R in dem Vertrag genannt werden, deutet dies daraufhin, dass diese beiden die GbR bei dem Abschluss vertreten. Unterschrieben hat allerdings nur R und es wurde kein Zusatz bei der Unterschrift des R angefügt, dass dieser als Vertreter des B handelt. Dafür fehlt ein, das Vertretungsverhältnis anzeigender Zusatz (Fußnote) bei dem die Vertretung und die Vertretungsmacht hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt. Einen Hinweis darauf enthält die Vertragsurkunde auch nicht. Nach dem Text der Vertragsurkunde ist jedenfalls nicht auszuschließen, dass vorgesehen war, auch B. solle für die Gesellschaft unterschreiben und seine Unterschrift fehle noch. Der Urkunde ist deshalb nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthält (Fußnote). Die Schriftform ist daher nicht gewahrt worden.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, mit Fußnoten erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.

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