Gewerbemietvertrag – Teil 01 – Einleitung, Allgemeines zum Gewerbemietrecht

1 Einleitung

Der Gewerbemietvertrag läuft sowohl Großunternehmern als auch Kleinunternehmern im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit mindestens einmal über den Weg. Egal, ob sie dann als Vermieter oder Mieter betroffen sind - ein grundlegendes Verständnis zum Gewerbemietrecht verschafft dem Unternehmer eine vorteilhafte Verhandlungsposition bei der Gestaltung des Gewerbemietvertrages.
Sind die wichtigsten Klauseln bereits bekannt, können Vertragsfallen schnell aufgedeckt werden. Umgekehrt ist eine Vertragsgestaltung zu eigenen Gunsten leichter durchsetzbar, wenn man mit den Gestaltungsmöglichkeiten des Gewerbemietvertrages vertraut ist.
Der Gewerbemietvertrag ist gerade durch die vielen verschiedenen Vereinbarungen, wie z.B. zu Laufzeiten, Betriebspflichten, Konkurrenzschutz, Gewährleistungseinschränkungen oder Sonderkündigungsrechten immer einzelfallabhängig. Die Ausgestaltung bedarf einer Anpassung an das vermietende und mietende Unternehmen. Nachfolgend wird daher das Hauptaugenmerk auf die zwingenden gesetzlichen Regelungen gelegt und aufgezeigt, welche Möglichkeiten der vertraglichen Änderung zulässig sind und welche nicht.

2 Allgemeines zum Gewerbemietrecht

Das Gewerbemietrecht zeichnet sich dadurch aus, dass es, anders als bei Mietverträgen über Wohnraum, weniger detaillierte gesetzliche Regelungen gibt. Daneben kann eine Vielzahl vorhandener gesetzlicher Bestimmungen nach den Bedürfnissen der Vertragsparteien abgeändert oder sogar ausgeschlossen werden. Gewerbemietrecht ist daher fast ausschließlich reines Vertragsrecht.

2.1 Abgrenzung zu anderen Vertragsverhältnissen und Sonderformen

Die Abgrenzung der Gewerberaummiete zur Wohnraummiete und dem Pachtvertrag
erfolgt in erster Linie nach dem Vertragszweck. Es wird hinterfragt, zu welchem Zweck die Anmietung erfolgt

2.1.1 Wohnraummiete

Eine Wohnraummiete liegt dann vor, wenn die Anmietung von Räumlichkeiten ausschließlich zum Zweck des Bewohnens erfolgt. Wird dagegen ein weiterer Zweck wie der Betrieb eines Kleingewerbes beabsichtigt, kann es sich auch um ein Mischmietverhältnis handeln.

2.1.2 Mischmietvertrag

Ein Mischmietverhältnis liegt dann vor, wenn in einem einzigen Mietvertrag die Vermietung von Wohnräumen und Gewerberäumen vereinbart wird. Die eigentlich unterschiedlichen Vertragstypen Mietvertrag und Gewerbemietvertrag treffen dann in einem einheitlichen Vertrag zusammen. Zu denken ist hier insbesondere an die Fälle, in denen zugleich Geschäftsräume und Wohnräume vermietet werden.

Beispiel
Ein Einfamilienhaus wird durch einheitlichen Vertrag sowohl zur Benutzung als Wohnung als auch für den Betrieb einer Anwaltskanzlei vermietet.

• Es liegt ein Mischmietverhältnis vor, da in dem Mietvertrag die Vermietung als Wohnraum und Gewerberaum vereinbart wurde.
  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hängt die Entscheidung der Frage, welche gesetzlichen Vorschriften auf diesen Mietvertrag anzuwenden sind – Mietrecht über Wohnraum oder Gewerbemietrecht – davon ab, welche Nutzungsart überwiegt. Dies wird als die sogenannte Übergewichtstheorie bezeichnet (BGH, Urteil vom 16. April 1986 – VIII ZR 60/85).
  Maßgeblich ist der überwiegende Vertragszweck. Sollen die Räumlichkeiten überwiegend zum Wohnen benutzt werden, überwiegt der Wohnzweck und es sind zwingend die Vorschriften zum Mietrecht über Wohnraum anwendbar (BGH, Urteil vom 16. April 1986 – VIII ZR 60/85). Wird ein Großteil der vermieteten Räume zu gewerblichen Zwecken genutzt, überwiegt der gewerbliche Vertragszweck. Dann wird den Mietvertragsparteien ein Wahlrecht zugesprochen. Das bedeutet, die Mieter und Vermieter können entscheiden, ob auf den Vertrag einheitlich Gewerbe- oder Wohnraummietrecht angewendet wird.
  Lässt sich anhand des Mietvertrages und dem sich daraus ergebenden übereinstimmenden Parteiwillen nicht feststellen, welcher Vertragszweck als Nutzungsart überwiegt, so ist die überwiegende Nutzungsart anhand der jeweils genutzten Flächen und deren Mietwerte zu beurteilen (BGH, Urteil vom 16. April 1986 – VIII ZR 60/85; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 1. Vertragszweck, Rn. 10).
  In allen Fällen, in denen ein Mischmietverhältnis angestrebt wird und die gewerbliche Nutzung überwiegt, empfiehlt es sich daher bereits bei Vertragsschluss dieses Wahlrecht ausdrücklich im Mietvertrag niederzulegen und zu bestimmen, welche Vorschriften angewendet werden sollen (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 280).

Beispiel
Ein Einfamilienhaus wird als Zahnarztpraxis und Wohnhaus vermietet. Die Praxisräume befinden sich vollständig im Erdgeschoss und im Großteil der Kellerräume. Die Wohnung des Arztes ist im Obergeschoss. In dem einheitlichen Vertrag ist keine Regelung zu den anwendbaren Mietrechtsvorschriften getroffen, allerdings übersteigt die Mietzahlung für die Zahnarztpraxis die Miete für die Wohnräume erheblich. Insgesamt werden 70% des Hauses zu Praxiszwecken genutzt.

• Es liegt ein Mischmietverhältnis vor. Eine Vereinbarung, welche Mietrechtsvorschriften gelten sollen gibt es nicht. Angesichts der Verteilung der Räumlichkeiten und der Mietpreise ist eine überwiegende Nutzung als Zahnarztpraxis erkennbar. Die Vermietung erfolgt daher in erster Linie zu gewerblichen Zwecken mit der Rechtsfolge, dass nicht zwingend die Vorschriften zum Wohnungsmietrecht anzuwenden sind und die Vertragsparteien ein Wahlrecht haben.

2.1.3 Pachtvertrag

In Abgrenzung zum Mietvertrag wird beim Pachtvertrag nicht nur die Nutzung bestimmter Räumlichkeiten zum Gewerbebetrieb überlassen, sondern auch das passende Inventar und die sogenannte Fruchtziehung nach § 99 BGB (BGH, Urteil vom 27. März 1991 – XII ZR 136/90). Entscheidend ist für die Vertragseinordnung, ob nach dem Vertragsinhalt nur der Gebrauch der überlassenen Sache oder ob der Gebrauch und der Fruchtgenuss geschuldet wird.
Bei der Überlassung von Räumen kommt es daher darauf an, ob diese mit einer zur Fruchtziehung geeigneten Ausstattung überlassen werden (BGH, Beschluss vom 17. Dezember 1980 – VIII ZB 51/85).
Man unterscheidet daher wie folgt: Wenn der Vertragsgegenstand lediglich leere Räume betrifft, die für einen Geschäftsbetrieb erst hergerichtet werden müssen, liegt ein Gewerbemietvertrag vor. Wenn bereits alle wesentlichen Inventarbestandteile und Maschinen für den Geschäftsbetrieb in den Räumen vorhanden sind, liegt Pacht vor (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 240).

Beispiel
Eine Brauerei, überlässt durch „Unterpachtvertrag“ dem Gastwirt W Geschäfts- und Wohnräume zum Betrieb der Gaststätte „Hofbräu-Eck“. Nach dem Inhalt des Vertrages wurde „Gaststätten-Großinventar“ mitverpachtet.

• Das begründete Rechtsverhältnis der Parteien ist ein Pachtvertrag. Vertragsgegenstand ist nicht lediglich die Anmietung leerer Räume, sondern es werden Räume zum Betrieb einer Gaststätte einschließlich dem Gaststätteninventar und der Unternehmensbezeichnung „Hofbräu-Eck“ überlassen.

2.2 Gestaltungsform des Gewerbemietvertrages

Gewerbemietverträge lassen sich grundsätzlich entweder mit Hilfe von allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) oder Individuell vereinbarten Regelungen (Individualvereinbarungen) gestalten. Abhängig davon, welche Gestaltungsform gewählt wird, wird die rechtliche Zulässigkeit der jeweiligen Regelung unterschiedlich geprüft.

2.2.1 AGB und Klauselkontrolle

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das bedeutet, sobald Formularverträge oder einseitig entworfene Verträge beim Abschluss des Gewerbemietvertrags verwendet werden, handelt es sich regelmäßig um AGB. Das gilt auch ganz unabhängig davon, ob es sich um eine erstmalige oder wiederholte Verwendung eines Vertragsentwurfs handelt.
Die Rechtsfolge ist ganz einfach: AGB unterliegen einer sogenannten Klauselkontrolle. Das heißt, der Inhalt der Vereinbarungen wird - im Falle der Anhängigkeit von Streitigkeiten aus dem Mietvertrag, deren Entscheidung von den verwendeten Regelungen abhängen, nach ganz bestimmten gesetzlichen Vorschriften, nämlich den §§ 307 ff. BGB, geprüft.
Bei dieser Inhaltskontrolle wird maßgeblich kontrolliert, ob der Vertragspartner des Verwenders in irgendeiner Weise durch eine oder mehrere Regelungen des Vertrages unangemessen benachteiligt wird. Dafür werden die einzelnen AGB- Klauseln gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn, ausgehend von ihrem Wortlaut, ausgelegt. Bei der Auslegung wird dann darauf abgestellt, wie die einzelne Klausel tatsächlich von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise verstanden wird (vgl. BGHZ 77, 116, 118; 102, 384, 389 f.; BGH, Urteil vom 23. April 2008 – XII ZR 62/06). Ergibt sich nach der Auslegung eine unangemessene Benachteiligung wird die Klausel für unwirksam erklärt mit der Folge, dass hieraus keine rechtlichen Verpflichtungen entstehen, sondern die jeweils betroffene Pflicht der Parteien sich nach gesetzlichem Recht richtet.

2.2.2 Individualvereinbarung

Der Gewerbemietvertrag ist dann eine Individualvereinbarung, wenn die Vertragsbedingungen von den Parteien für den konkreten Einzelfall ausgehandelt worden sind (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Ein reines Verhandeln reicht nicht, sondern es muss für beide Vertragsparteien eine reale Möglichkeit bestehen den Inhalt des Vertrages zu beeinflussen (Grüneberg in: Palandt, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 305 Rn. 21). Aushandeln ist dann anzunehmen, wenn der inhaltliche Kerngehalt von AGB, der die gesetzlichen Regelung abändert oder ergänzt, inhaltlich ernsthaft zur Disposition gestellt wird und der Verhandlungspartner die Gestaltungsfreiheit erhält, den Vertrag anders auszugestalten, um die eigenen Interessen besser wahrzunehmen (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Allgemeine Regelung bei Verwendung von Formularverträgen, Rn. 7).
Während bei Formularverträgen (AGB) und einzelnen Formularklauseln eine Inhaltskontrolle nach den §§ 305, 307 ff BGB stattfindet, die den Rahmen des Erlaubten durch gesetzliche Regelungen allgemein einschränkt, gilt bei Individualvereinbarungen fast absolute Vertragsfreiheit. Der Vorteil bei der Anfertigung eines individuellen Gewerbemietvertrags ist demnach, dass die §§ 305 ff. BGB dann nicht anwendbar sind und keine Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB erfolgt.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.

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