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Der Gewerbemietvertrag läuft sowohl Großunternehmern als auch Kleinunternehmern im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit mindestens einmal über den Weg. Egal, ob sie dann als Vermieter oder Mieter betroffen sind - ein grundlegendes Verständnis zum Gewerbemietrecht verschafft dem Unternehmer eine vorteilhafte Verhandlungsposition bei der Gestaltung des Gewerbemietvertrages.
Sind die wichtigsten Klauseln bereits bekannt, können Vertragsfallen schnell aufgedeckt werden. Umgekehrt ist eine Vertragsgestaltung zu eigenen Gunsten leichter durchsetzbar, wenn man mit den Gestaltungsmöglichkeiten des Gewerbemietvertrages vertraut ist.
Der Gewerbemietvertrag ist gerade durch die vielen verschiedenen Vereinbarungen, wie z.B. zu Laufzeiten, Betriebspflichten, Konkurrenzschutz, Gewährleistungseinschränkungen oder Sonderkündigungsrechten immer einzelfallabhängig. Die Ausgestaltung bedarf einer Anpassung an das vermietende und mietende Unternehmen. Nachfolgend wird daher das Hauptaugenmerk auf die zwingenden gesetzlichen Regelungen gelegt und aufgezeigt, welche Möglichkeiten der vertraglichen Änderung zulässig sind und welche nicht.
Das Gewerbemietrecht zeichnet sich dadurch aus, dass es, anders als bei Mietverträgen über Wohnraum, weniger detaillierte gesetzliche Regelungen gibt. Daneben kann eine Vielzahl vorhandener gesetzlicher Bestimmungen nach den Bedürfnissen der Vertragsparteien abgeändert oder sogar ausgeschlossen werden. Gewerbemietrecht ist daher fast ausschließlich reines Vertragsrecht.
Die Abgrenzung der Gewerberaummiete zur Wohnraummiete und dem Pachtvertrag
erfolgt in erster Linie nach dem Vertragszweck. Es wird hinterfragt, zu welchem Zweck die Anmietung erfolgt
Eine Wohnraummiete liegt dann vor, wenn die Anmietung von Räumlichkeiten ausschließlich zum Zweck des Bewohnens erfolgt. Wird dagegen ein weiterer Zweck wie der Betrieb eines Kleingewerbes beabsichtigt, kann es sich auch um ein Mischmietverhältnis handeln.
Ein Mischmietverhältnis liegt dann vor, wenn in einem einzigen Mietvertrag die Vermietung von Wohnräumen und Gewerberäumen vereinbart wird. Die eigentlich unterschiedlichen Vertragstypen Mietvertrag und Gewerbemietvertrag treffen dann in einem einheitlichen Vertrag zusammen. Zu denken ist hier insbesondere an die Fälle, in denen zugleich Geschäftsräume und Wohnräume vermietet werden.
Beispiel
Ein Einfamilienhaus wird durch einheitlichen Vertrag sowohl zur Benutzung als Wohnung als auch für den Betrieb einer Anwaltskanzlei vermietet.
Beispiel
Ein Einfamilienhaus wird als Zahnarztpraxis und Wohnhaus vermietet. Die Praxisräume befinden sich vollständig im Erdgeschoss und im Großteil der Kellerräume. Die Wohnung des Arztes ist im Obergeschoss. In dem einheitlichen Vertrag ist keine Regelung zu den anwendbaren Mietrechtsvorschriften getroffen, allerdings übersteigt die Mietzahlung für die Zahnarztpraxis die Miete für die Wohnräume erheblich. Insgesamt werden 70% des Hauses zu Praxiszwecken genutzt.
In Abgrenzung zum Mietvertrag wird beim Pachtvertrag nicht nur die Nutzung bestimmter Räumlichkeiten zum Gewerbebetrieb überlassen, sondern auch das passende Inventar und die sogenannte Fruchtziehung nach § 99 BGB (BGH, Urteil vom 27. März 1991 – XII ZR 136/90). Entscheidend ist für die Vertragseinordnung, ob nach dem Vertragsinhalt nur der Gebrauch der überlassenen Sache oder ob der Gebrauch und der Fruchtgenuss geschuldet wird.
Bei der Überlassung von Räumen kommt es daher darauf an, ob diese mit einer zur Fruchtziehung geeigneten Ausstattung überlassen werden (BGH, Beschluss vom 17. Dezember 1980 – VIII ZB 51/85).
Man unterscheidet daher wie folgt: Wenn der Vertragsgegenstand lediglich leere Räume betrifft, die für einen Geschäftsbetrieb erst hergerichtet werden müssen, liegt ein Gewerbemietvertrag vor. Wenn bereits alle wesentlichen Inventarbestandteile und Maschinen für den Geschäftsbetrieb in den Räumen vorhanden sind, liegt Pacht vor (Leo in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, II. Gewerberaummietverträge, Rn. 240).
Beispiel
Eine Brauerei, überlässt durch „Unterpachtvertrag“ dem Gastwirt W Geschäfts- und Wohnräume zum Betrieb der Gaststätte „Hofbräu-Eck“. Nach dem Inhalt des Vertrages wurde „Gaststätten-Großinventar“ mitverpachtet.
Gewerbemietverträge lassen sich grundsätzlich entweder mit Hilfe von allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) oder Individuell vereinbarten Regelungen (Individualvereinbarungen) gestalten. Abhängig davon, welche Gestaltungsform gewählt wird, wird die rechtliche Zulässigkeit der jeweiligen Regelung unterschiedlich geprüft.
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das bedeutet, sobald Formularverträge oder einseitig entworfene Verträge beim Abschluss des Gewerbemietvertrags verwendet werden, handelt es sich regelmäßig um AGB. Das gilt auch ganz unabhängig davon, ob es sich um eine erstmalige oder wiederholte Verwendung eines Vertragsentwurfs handelt.
Die Rechtsfolge ist ganz einfach: AGB unterliegen einer sogenannten Klauselkontrolle. Das heißt, der Inhalt der Vereinbarungen wird - im Falle der Anhängigkeit von Streitigkeiten aus dem Mietvertrag, deren Entscheidung von den verwendeten Regelungen abhängen, nach ganz bestimmten gesetzlichen Vorschriften, nämlich den §§ 307 ff. BGB, geprüft.
Bei dieser Inhaltskontrolle wird maßgeblich kontrolliert, ob der Vertragspartner des Verwenders in irgendeiner Weise durch eine oder mehrere Regelungen des Vertrages unangemessen benachteiligt wird. Dafür werden die einzelnen AGB- Klauseln gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn, ausgehend von ihrem Wortlaut, ausgelegt. Bei der Auslegung wird dann darauf abgestellt, wie die einzelne Klausel tatsächlich von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Kreise verstanden wird (vgl. BGHZ 77, 116, 118; 102, 384, 389 f.; BGH, Urteil vom 23. April 2008 – XII ZR 62/06). Ergibt sich nach der Auslegung eine unangemessene Benachteiligung wird die Klausel für unwirksam erklärt mit der Folge, dass hieraus keine rechtlichen Verpflichtungen entstehen, sondern die jeweils betroffene Pflicht der Parteien sich nach gesetzlichem Recht richtet.
Der Gewerbemietvertrag ist dann eine Individualvereinbarung, wenn die Vertragsbedingungen von den Parteien für den konkreten Einzelfall ausgehandelt worden sind (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Ein reines Verhandeln reicht nicht, sondern es muss für beide Vertragsparteien eine reale Möglichkeit bestehen den Inhalt des Vertrages zu beeinflussen (Grüneberg in: Palandt, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 305 Rn. 21). Aushandeln ist dann anzunehmen, wenn der inhaltliche Kerngehalt von AGB, der die gesetzlichen Regelung abändert oder ergänzt, inhaltlich ernsthaft zur Disposition gestellt wird und der Verhandlungspartner die Gestaltungsfreiheit erhält, den Vertrag anders auszugestalten, um die eigenen Interessen besser wahrzunehmen (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Allgemeine Regelung bei Verwendung von Formularverträgen, Rn. 7).
Während bei Formularverträgen (AGB) und einzelnen Formularklauseln eine Inhaltskontrolle nach den §§ 305, 307 ff BGB stattfindet, die den Rahmen des Erlaubten durch gesetzliche Regelungen allgemein einschränkt, gilt bei Individualvereinbarungen fast absolute Vertragsfreiheit. Der Vorteil bei der Anfertigung eines individuellen Gewerbemietvertrags ist demnach, dass die §§ 305 ff. BGB dann nicht anwendbar sind und keine Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB erfolgt.
Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Gewerbemietvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht - Mediator, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-75-5.
Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.
Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:
Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Olaf Bühler prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG.
Rechtsanwalt Olaf Bühler bereitet Veröffentlichungen vor zu den Themen
Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Gewerbemietrechts folgende Vorträge an:
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