Geschäft in Einkaufszentrum - Umsatzeinbruch - Kündigung - Geht das?
Wer seinen Laden in einem Einkaufszentrum betreibt, kennt Kosten und Lasten dieser Unternehmung. Was tun, wenn der Umsatz hinter den Ewartungen zurück bleibt? Kosten tragen oder kündigen? Letzteres wird in den meisten Fällen nicht ohne weiteres möglich sein. Es stellt sich also die Frage, ob der Ladeninhaber seinen Vertrag auf der Grundlage eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage kündigen kann? Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Zum Verwendungsrisiko zählt vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann. Ändert sich hieran etwas, wenn das Ladenlokal in einem Einkausfzentrum angemietet wurde? Nein, die im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändert sich auch nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt. Zwar erwartet hier auch der Vermieter, dass sich das Einkausfzentrum insgesamt entsprechend entwickelt. Diese Erwartung wird aber nicht Grundlage des abgeschlossenen Mietvertrags. Wie auch in anderen Geschäftslagen fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäftes in der gewählten Lage abzuschätzen. Das umfaßt sogar bei einem erst geplanten Einkaufszentrum neben der Chance, in einem später florierenden Zentrum erhöhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtobjekts mit entsprechenden negativen Folgen für das gemietete Einzelgeschäft. Allein der Umstand, daß auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg des Projekts ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem Mieter auf den Vermieter. Dieser trägt seinerseits ohnehin das gesamte Vermietungsrisiko und damit die Gefahr, bei einem Scheitern des Projekts seine Investitionen zu verlieren. Die Parteien können allerdings die Risikoverteilung ändern und vereinbaren, daß der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters - ganz oder zum Teil - übernimmt. Dafür reicht es jedoch nicht aus, daß - der Vermieter das Konzept für das Einkaufszentrum entwickelt, die Mieter ausgesucht und die Läden vermietet hat, sowie - daß nur der Vermieter Maßnahmen treffen kann, die das Center insgesamt betreffen. Diese Umstände sind für den Betreiber eines Einkaufszentrums allgemein allgemein üblich. Sie lassen nicht auf eine vertragliche Risikoübernahme schließen. Hierzu bedürfte es vielmehr konkreter Anhaltspunkte,etwa in der Form von Vereinbarungen, die den Mieter in seinen unternehmerischen Entscheidungen über das übliche Maß hinaus einschränken, sein Geschäft nach dem äußeren Erscheinungsbild zu einem eingefügten Teil einer Anlage werden lassen oder etwa dem Vermieter das Risiko einer Betriebsunterbrechung auch dann auferlegen, wenn nicht das vermietete Geschäft, sondern nur ein anderer Teil der Anlage dem Publikumsverkehr nicht mehr zugänglich ist. Für Einkaufszentren nicht ungewöhnlichen Regelungen lauten etwa: - Beschränkung des Sortiments, - Betriebspflicht während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten, - Pflichtmitgliedschaft in der Werbegemeinschaft und - Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten für die Gesamtanlage. All dies führt nicht zu einer Verlagerung des unternehmerischen Risikos auf den Vermieter. Entscheidend ist vielmehr, ob der Vermieter durch die Begründung eines Gesamtkonzeptes, in das die einzelnen Mieter finanziell und mit Betriebspflichten vertraglich eingebunden werden, eine Gesamtverkaufsstrategie entwickelt, mit welcher er über die übliche Verwaltung und Koordinierung eines Einkaufszentrums hinaus ein eigenes unternehmerisches Risiko für alle Einzelgeschäfte übernimmt. Das kann äußerlich etwa durch einheitliche Gestaltung der Geschäfte und unternehmerisch durch ein Gesamtmanagement der Anlage geschehen. Letztlich ist es eine Frage des Einzelfalls und bedarf intensiver juristischer Recherche. Vorsorge ist besser als Prozesse führen. Sprechen Sie uns an.Kontakt: brennecke@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: 02/06
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