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Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht – Teil 16 – Übertragung von Grundstücken

2. Übertragung von Grundstücken

Steuern sparen kann man auch, indem man statt Geld oder Wertpapieren Grundstücke überträgt. Dies war jedoch aufgrund einer vom Bundesverfassungsgericht ergangenen Entscheidung bis zum 31.12. 2008 möglich. Neben der grundsätzlichen Steuerbegünstigung bei Grundstücken (s.u.) ist es ferner durch das Institut der mittelbaren Grundstücksschenkung möglich, dem Finanzamt erhebliche Summen legal zu enthalten.


a) Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes

Gerade im Hinblick auf den Erwerb von Grundstücken ist die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes im Jahr 2006 von besonderer Bedeutung. Grundsätzlich stellt man bei der Bewertung des Vermögens bezüglich Geldwerten auf deren Verkehrswert ab, wohingegen man Grundstücke anders bewertet. (s.o. unter III/3) So kann es beispielsweise sein, dass ein bebautes Grundstück, das einen Verkaufswert von 350 000€ hat und jährlich 12 000 € Miete einbringt, einen deutlichen geringeren Bemessungswert im Vergleich zum Verkehrswert hat. Dies resultiert aus der oben angegebenen Formel. Danach wäre der Bemessungswert 150 000€ (12 000€ x 12,5), wobei der Verkehrswert des Grundstücks 350 000€ beträgt. Das Bundesverfassungsgericht hält diese unterschiedliche Ermittlung der Bemessungsgrenzen bei bestimmten Sachwerten im Verhältnis zu Barvermögen für verfassungswidrig, weil sie mit dem Gleichheitssatz des Art 3 I GG nicht zu vereinbaren ist. Es ist sachlich nicht zu rechtfertigen, weswegen ein Grundstück mit einem Verkehrswert von 350 000 € nicht auch einen Steuerbemessungswert von 350 000 € haben soll. Versucht der Gesetzgeber bestimmte Vermögenswerte zu privilegieren, wie z.B. über Generationen vererbte Häuser, dann muss er dies im Rahmen eines günstigeren Steuersatzes machen, nicht aber jedoch im Wege unterschiedlicher Bemessungen. In Zukunft ist mit dem Erwerb von Grundstücken somit eine deutliche höhere Steuer zu erwarten. Zu beachten ist aber folgendes. Das Bundesverfassungsgericht hat trotz der Feststellung der Verfassungswidrigkeit die bestehenden Regelungen bis zum 31.12.2008 in Kraft gelassen. Ab diesem Zeitpunkt werden andere, vom Gesetzgeber erlassene, Bemessungsgrundlagen zur Bewertung des Vermögens herangezogen.

Am 01.01.2009 trat in Kraft die Vorschrift § 13b ErbStG, letzte Fassung ist vom 30.06.2013.

Am 01.01.2009 trat in Kraft die Vorschrift des § 13c ErbStG. Sie gilt in unveränderter Form bis Heute und erfasst die Regelung über die Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke.
Für bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet werden, im Inland, in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegen sind, nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft im Sinne des § 13a gehören, gilt der verminderte Wertansatz, § 13c III ErbStG.
Nach Absatz eins stellt dieser 90 Prozent des Wertes dar.
Aufgrund dieser Vorschrift rückt der für eine Immobilie beim unentgeltlichen Übergang von Todes wegen oder unter Lebenden angesetzte Wert deutlich näher an den Marktwert heran. In Einzelfällen wird er jedoch auch übertroffen, wie der für unbebaute und bebaute Grundstücke generell zulässige Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes (§ 187 BewG) zeigt.
Dadurch kam es zu der Verwirklichung einer „Höherbewertung“ von Immobilien.
Die neue Regelung ist dahin sinn- und zweckgemäß auszulegen, dass aus volkswirtschaftlichen Gründen auch das Angebot von Immobilien im Privatbesitz gegenüber demjenigen von eher renditeorientierteren institutionellen Anbietern geschützt werden sollen.

Der Wertabschlag greift in vielmehr in den Fällen, in denen der Steuerpflichtige von der Öffnungsklausel durch Nachweis eines gemäß § 187 BewG niedrigeren Verkehrswerts Gebrauch macht, und ermäßigt anschließend auch diesen nachgewiesenen Wert.

Eine Nachsteuerregelung ist für die begünstigten Immobilien nicht vorgesehen.

Zudem enthält die Befreiungsvorschrift keine Beschränkung hinsichtlich der persönlichen Steuerpflicht. Folge daraus ist die Anwendbarkeit der Befreiungsvorschrift auch bei ausschließlich beschränkter Steuerpflicht gemäß § 2 I Nr.3 ErbStG i.V.m. § 121 Nr.2 BewG. Eine personelle Beschränkung ist auch nicht vorgesehen.
Sämtliche Erwerbe von Todes wegen oder unter Lebenden sind begünstigt.

Begünstigt wird auch die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt, nicht aber der unentgeltlich eingeräumte Zuwendungsnießbrauch.


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht: Das Recht der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Möglichkeiten zur Verringerung der Steuerbelastung bei Erbschaften und Schenkungen“ von Harald Brennecke, Fachanwalt für Handels- und Gesellschafts- sowie Insolvenzrecht, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht 2014, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-16-8.


 

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Stand: Oktober 2014


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Harald Brennecke, Rechtsanwalt

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Harald Brennecke ist seit 1997 mit erbrechtlichen Mandaten befasst.
Als Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht berät er insbesondere bei der Gestaltung von Unternehmertestamenten, der Übertragung von Unternehmensanteilen und der Ausarbeitung von Unternehmererbverträgen im Hinblick auf die Sicherung der Unternehmensnachfolge. Als Fachanwalt für Insolvenzrecht berät er Erben und potenzielle Erben bei überschuldetem Nachlass in Bezug auf Erbausschlagung, Dürftigkeitseinreden und der Beantragung und Begleitung bei Nachlassinsolvenzverfahren.
Er berät weiterhin bei der Erstellung von Testamenten und der Gestaltung von Vermögensübergängen, insbesondere aus erbschaftssteuerlicher Sicht und der Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften. Er berät bei Pflichtteilsansprüchen, Vermächtnissen sowie bei Fragen der Vorerbschaft und Nacherbschaft. Er begleitet Erben bei der Beantragung von Erbscheinen und der Abwicklung der Erbschaft.

Harald Brennecke hat im Erbrecht veröffentlicht:

  • "Erbrecht – Eine Einführung“ von Harald Brennecke und Dr. Maren Augustin, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-17-5
  • „Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuerrecht: Das Recht der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Möglichkeiten zur Verringerung der Steuerbelastung bei Erbschaften und Schenkungen“, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-16-8

Bereits 1999 war er Experte für Erbrecht in einer Serie von Live-Fernsehsendungen.
Rechtsanwalt Brennecke ist Dozent für Erbrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.

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