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Die Untervermietung gemäß § 540 BGB im Lichte der Gewerbemiete

Gemäß § 540 BGB besteht grundsätzlich die Möglichkeit, eine Mietsache einem anderen zum Gebrauch zu überlassen. Der praxisrelevanteste Fall ist dabei die Untervermietung durch Untermetvertrag.

Hierbei handelt es sich um einen der wenigen Fälle, in dem an den Wohnraum- Mietvertrag und den Gewerberaum- Mietvertrag unterschiedliche Voraussetzungen geknüpft sind. Hier zeigt sich, dass der Mieter von Gewerberäumen nicht denselben rechtlichen Schutz genießt wie der Mieter von Wohnräumen. Der Gefahr von Pflichtverletzungen und Schadensersatzpflichten setzt sich hierbei insbesondere der Zwischenvermieter aus.

1. Allgemeines zur Untervermietung

Die Untervermietung selbst erfolgt aufgrund eines ganz normalen Mietvertrages, dessen Wirksamkeit an keine besonderen Voraussetzungen geknüpft ist.

Zu beachten ist, dass durch die Untervermietung zwei eigenständige, voneinander unabhängige, Mietverhältnisse entstehen. Zum einen der Haupt- Mietvertrag, der zwischen dem Vermieter der Gewerberäume und dem Haupt- Mieter besteht, zum anderen der Untermietvertrag, der zwischen dem Zwischenvermieter (= Hauptmieter) und dem Untermieter geschlossen wird.

Endet der Haupt- Mietvertrag, ist der Untermieter verpflichtet, die Mietsache dem Vermieter zurückzugeben, unabhängig davon, ob sein eigener Mietvertrag schon beendet ist.

Zu bedenken ist - aus Sicht des Zwischenvermieters - lediglich, dass er dem Untermieter nicht mehr Rechte einräumen sollte, als ihm selbst gegenüber dem Haupt- Vermieter zustehen, da er sich ansonsten schadensersatzpflichtig macht. Zudem hat der dem Haupt- Vermieter gegenüber für Vertragsverletzungen des Untermieters einzustehen und trägt damit ein fremdes Risiko.

2. Erlaubnis zur Untervermietung

Vom Untermietvertrag zu unterscheiden ist die tatsächliche Gebrauchsüberlassung der Gewerberäume, d.h. die Übergabe an und Nutzung durch den Untermieter. Diese ist nämlich an die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung geknüpft und sichert ihm damit die Möglichkeit, auch weiterhin auf die tatsächlichen Nutzer seiner Räume Einfluss zu nehmen.

Die Gebrauchsüberlassung ist demnach der Knackpunkt bei der Untervermietung. Die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung ist Dreh- und Angelpunkt für eine erfolgreiche Vertragsdurchführung.

Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht besteht im Gewerbemietrecht kein Anspruch gegenüber dem Vermieter auf die Gestattung der Untervermietung. Der Mieter von Gewerberäumen ist vielmehr darauf beschränkt, im Falle der Nichtgestattung seinen eigenen Mietvertrag zum Vermieter außerordentlich, aber unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, zu kündigen. Eine formularvertragliche Einschränkung dieses Kündigungsrechts ist unwirksam.

Im Einzelfall kann der Haupt- Mieter aber ein so großes Interesse an der Erlaubnis zur Untervermietung haben, dass dieses gegenüber den Verweigerungsgründen des Haupt- Vermieters überwiegt. Dies ist aber die absolute Ausnahme.

Schließlich kann die einmal erteilte Erlaubnis zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund widerrufen werden. Ein solcher liegt beispielsweise vor, wenn der Haupt- Vermieter aufgrund des Verhaltens des Untermieters zur Kündigung berechtigt wäre, wenn er ein Vertragsverhältnis mit ihm hätte.

3. Vorbeugung von Streitigkeiten

Um Streitereien auf diesem Gebiet vorzubeugen, ist es empfehlenswert, schon bei Abschluss des Haupt- Mietvertrages eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung in den Vertragstext aufzunehmen, welche natürlich nicht jede beliebige Gebrauchsüberlassung abdecken kann, sondern nur diejenige, die auch im Haupt- Mietvertrag vereinbart wurde. In der Regel wird der Haupt- Vermieter aber genau wissen wollen, wer Untermieter ist und welches Gewerbe er in welchem Umfang betreibt, so dass er geneigt sein wird, sich vorzubehalten, seine Erlaubnis zur Untervermietung im Einzelfall zu erteilen. Denkbar ist daher auch, eine Erlaubnisverweigerung nur aus wichtigem Grund zu gestatten.

Schließlich ist aus Sicht des Haupt- Mieters ratsam, einen Untermietvertrag unter der Bedingung der Erlaubniserteilung durch den Haupt- Vermieter abzuschließen, um sich im Falle einer Verweigerung der Untervermietung wenigstens nicht schadensersatzpflichtig gegenüber dem Untermieter zu machen.


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Stand: 01/2007


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Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

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  • Parteispezifische Bedürfnisse
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Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Olaf Bühler prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG. 

Rechtsanwalt Olaf Bühler bereitet Veröffentlichungen vor zu den Themen

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Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Gewerbemietrechts folgende Vorträge an:

  • Wettbewerbsschutz und Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht
  • Der Gewerbemietvertrag – Grundlagen und Besonderheiten
  • Vermieterpfandrecht und andere Sicherheiten im Gewerbemietrechts
  • Variable Mietgestaltung – Mietindexklauseln und Umsatzmiete
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