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Die Betriebspflicht im Gewerbemietrecht – Ein Überblick

Die Betriebspflicht im Gewerbemietrecht – Ein Überblick Vorrangig bei Einkaufszentren, aber auch bei sonstigen Geschäfts- oder Dienstleitungszentren (z.B. Ärztehaus), besteht die Attraktivität des Standortes insbesondere aus der Vielfalt des vorhandenen Waren- oder Dienstleitungsangebotes. Diese Attraktivität kann aber nur dann gewährleistet werden, wenn alle vermieteten Einheiten für die Inanspruchnahme durch den Kunden zur Verfügung stehen, d.h. betrieben werden. Eine so genannte Betriebspflicht liegt aber nicht nur im Interesse des Gewerbemvermieters, der seine ver-mietete Immobilie attraktiv halten will, sondern auch im Interesse des Gewerbemieters durch die Konzentration des Angebotes und der dem damit erwarteten, verstärkten Kundenstrom. Generell wird auf dem Gebiet der Gewerberaummiete unter der Betriebspflicht die Verpflichtung des Gewerbemieters verstanden, die von ihm angemieteten Räume – entweder während genau festgelegter oder zumindest bestimmbarer Öffnungszeiten beziehungs-weise zu Kernöffnungszeiten – zum im Gewerbemietvertrag festgelegten Gebrauchszweck für das entsprechende Publikum geöffnet zu halten. Dazu gehört auch, persönlich und/oder mit Hilfe von Mitarbeitern das Geschäft zu betreiben und ein angemessenes Waren- und/oder Dienstleistungsangebot bereitzuhalten. Ob und wenn ja in welchem Umfang der Gewerbemieter zum Gebrauch der Mietsache verpflichtet ist, schweigt sich das deutsche Mietrecht aus. Vielmehr trifft den Gewerbemieter grundsätzlich keine so genannte Gebrauchspflicht. Im Gegensatz dazu ist jedoch der Gewerbemvermieter verpflichtet, den Gebrauch zu gewähren. Eine Betriebspflicht kann und muss daher vereinbart werden, damit sich der Gewerbemvermieter auf diese Pflicht berufen kann. 1. Vertragliche Vereinbarung der Betriebspflicht Die Vereinbarung einer Betriebspflicht kann einerseits formularvertraglich vereinbart werden. Fehlen in dieser Regelung konkrete Ausgestaltungen des Inhalts der Betriebspflicht, ist hinsichtlich der Betriebszeiten und bezüglich der Vorhaltung des Waren- bzw. Dienstleistungsangebotes von den branchenüblichen Gepflogenheiten auszugehen. Es ist auch zulässig, die gesetzlich zulässigen Öffnungszeiten zur Erhaltung der Anziehungskraft und der Wettbewerbsfähigkeit der Gesamtanlage voll auszuschöpfen. Unzulässig ist es in diesem Zusammenhang jedoch, zeitweilige Betriebsunterbrechungen wie z.B. Betriebsferien, Ruhetage oder Reparaturen formularvertraglich auszuschließen. Wurde eine Betriebspflicht nicht ausdrücklich im Gewerbemietvertrag vereinbart, stellt sich die Frage, ob eine solche auch stillschweigend – also konkludent – von den Vertragsparteien vereinbart wurde. Allein das erhebliche Interesse des Gewerbemvermieters an der ständigen Nutzung der Räumlichkeiten ist nicht ausreichend für die Bejahung. Die Rechtsprechung stellt an die schlüssig vereinbarte Betriebspflicht sehr hohe Anforderungen. Gerade aus diesem Grund ist es für den Gewerbemvermieter, der hohen Wert auf den ständigen Betrieb aller seiner Einheiten legt, sehr wichtig, die Betriebspflicht ausdrücklich – sei es formularvertraglich oder durch individuelle Vereinbarung – im Gewerbemietvertrag festzuschreiben. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Gewerbemieter allein durch eine – zeitweise oder dauerhafte – schlechte Ertragslage nicht von seiner Pflicht entbunden wird. Die Betriebspflicht besteht zu Lasten des Gewerbemieters auch dann, wenn be-nachbarte Ladenflächen leer stehen und andere Geschäfte unvermietet oder ungenutzt sind. Auch die persönliche Verhinderung des Betreibers entbindet nicht von der Betriebspflicht. Er muss sich in diesen Fällen eines Dritten bedienen, selbst wenn die Ertrags-situation eine Vertretung unwirtschaftlich erscheinen lässt. Die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht endet erst mit Beendigung des Gewerbemietverhältnisses. In diesem Fall wird – soweit keine vertragliche Regelung besteht – dem Gewerbemieter jedoch eine angemessene Zeit für die mit der Räumung verbundenen Abwicklungsmaßnahmen gewährt werden müssen, in der ihn keine Betriebspflicht trifft. 2. Verstöße gegen die Betriebspflicht und Rechtsfolgen Gegen die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht verstößt der Gewerbemieter insbesondere dann, wenn er seinen Betrieb ganz oder teilweise einstellt. Ein Verstoß liegt auch dann vor, wenn der Gewerbemieter seinen Geschäftsbetrieb einstellt und in unmittelbarer Nachbarschaft ein Konkurrenzunternehmen betreibt. Hingegen ist die nach außen kaum erkennbare Verkleinerung der Betriebsfläche keine Verletzung der Betriebspflicht. Verletzt der Gewerbemieter seine Betriebspflicht, kann der Gewerbevermieter - die Erfüllung der Betriebspflicht, - Schadenersatz wegen Verletzung der Betriebspflicht und - bei vertraglicher Vereinbarung eine Vertragsstrafe verlangen. Es steht ihm aber auch frei, das - Gewerbemietverhältnis fristlos zu kündigen und - zusätzlich Schadenersatz zu verlangen. Der Gewerbevermieter handelt dagegen regelmäßig nur dann treuwidrig, wenn er an der Betriebspflicht festhält, obwohl die anderen Ladenlokale beispielsweise eines Einkaufszentrums oder einer Shop-in-Shop-Einheit infolge massiver Mieterflucht weitgehend unbesetzt sind und eine Rücksichtnahme auf andere Gewerbemieter nicht mehr erforderlich ist.
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Stand: 09/2006


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Portrait Olaf-Buehler Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Olaf Bühler berät und vertritt seit vielen Jahren bei Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht. Er prüft Mietverträge, begleitet Mietverhandlungen und vertritt bei Streitigkeiten um Kündigungen.

Rechtsanwalt Olaf Bühler bearbeitet im Gewerbemietrecht folgende Themen:

  • Erstellung und Prüfung von Gewerbemietverträgen, insbesondere in Bezug auf die Themen n
  • Parteispezifische Bedürfnisse
  • Verlängerungsoptionen und Kündigungsmöglichkeiten
  • Untermietklausel und Nachmietersuche
  • Mietpreisindex
  • Wirtschaftlichkeitsfaktoren (z.B. Publikumsverkehr, Kaufkraft, Branchenmix, Gemeinschaftswerbung, Konkurrenzschutz)
  • Sicherheiten (Bürgschaft, Kaution, Vermieterpfandrecht)
  • Nebenkosten und Betriebskosten (Heizung, Klima, Belüftung, Sicherheit, Rolltreppen, Reinigung, Verwaltungskosten)
  • Wettbewerbsklauseln und vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
  • Fertigstellungsverpflichtungen, Umbaupflichten und Rückbauverpflichtungen,
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  • Aufhebungsverträge
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  • Schönheitsreparaturen
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Da Gewerbemietverträge häufig sehr langfristig ausgelegt sind, ist ihr wirtschaftlicher Umfang immens. Ein 10-jähriger Gewerbemietvertrag mit einer Monatsmiete von 2000 € hat eine Gesamtvolumen von 240.000.- €. Bei derartigen Vertragsvolumen ist die Prüfung des Vertragsentwurfs und eine rechtssichere und zukunftssichere Gestaltung des Gewerbemietvertrages für beide Seiten von existenzieller Bedeutung. Rechtsanwalt Olaf Bühler prüft und gestaltet Gewerbemietverträge auf Zeithonorarbasis, was in Anbetracht der Mietvolumina meist deutlich günstiger ist als eine Abrechnung nach RVG. 

Rechtsanwalt Olaf Bühler bereitet Veröffentlichungen vor zu den Themen

  • Gewerbemietrecht
  • Maklerrecht

Rechtsanwalt Bühler ist Dozent für Mietrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.
Er bietet im Bereich des Gewerbemietrechts folgende Vorträge an:

  • Wettbewerbsschutz und Konkurrenzschutz im Gewerbemietrecht
  • Der Gewerbemietvertrag – Grundlagen und Besonderheiten
  • Vermieterpfandrecht und andere Sicherheiten im Gewerbemietrechts
  • Variable Mietgestaltung – Mietindexklauseln und Umsatzmiete
  • Centermanagerkosten und Hausmeisterkosten transparent vereinbaren


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