Die Abgrenzung zwischen Wohn- und Geschäftsräumen

Das Gesetz sieht für die Kündigung von Mietverhältnissen verschiedene Kündigungsfristen vor. § 573c I BGB regelt die ordentliche Kündigungsfrist für die Miete von Wohnräumen. Demnach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats zulässig. § 580a II legt hingegen fest, dass die Kündigung für Geschäftsräume am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig ist. Die Kündigungsfristen für Wohnräume sind daher wesentlich freier und kürzer. Welche gesetzliche Kündigungsfrist im Einzelfall anzuwenden ist, hängt folglich davon ab, ob das in Frage stehende Objekt als Geschäfts- oder als Wohnraum zu qualifizieren ist.

Sachverhalt:

Die beklagte GmbH hatte vom Vermiter ein Reihenhaus angemietet. Die Parteien einigten sich bei Abschluss des Mietvertrages darauf, dass der Geschäftsführer der beklagten GmbH das Haus bewohnen und die Geschäfte der beklagten GmbH von dort aus betreiben würde. Die Vermiterin machte nun rückständige Mietzahlungen geltend. Zudem streiten die Parteien über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Die Mieterin hatte das Mietverhältnis am 11. Dezember 2006 zum 30. Juni 2007 (§ 580a II BGB) gekündigt. Die Vmietrin hingegen kündigte das Mietverhältnis nach den Bestimmungen über Wohnraummiete am 31. Januar 2007 zum 30.April 2007.

Der BGH (16.07.2008, VIII ZR 282/ 07) sah das Mietverhältnis zum 30. Juni 2007 beendet, wendete folglich die gesetzlichen Bestimmungen über die Kündigung von Geschäftsraummiete an. Die Frage, ob eine Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis vorliegt bestimmt sich nach dem Zweck, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertragsmäßig verfolgt. Geht es beispielsweise darum, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst einem Dritten überlässt, sind die Vorschriften über Wohnraummiete nach der Rechtsprechung des BGH nicht anwendbar. Entscheidend ist daher nur, ob der Mieter die Räume zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Das war in diesem Fall nicht gegeben. Die Mieterin war hier die beklagte GmbH, die ihrem Geschäftsführer die Räume zu Wohnzwecken überlassen hat. Damit liegt eine geschäftliche Nutzung vor, denn eine juristische Person kann Räume schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten. Zudem nutzte die Beklagte das gemietete Objekt als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb, weswegen auch aus diesem Grund schon die gesetzlichen Regelungen über Geschäftsraummiete Anwendung finden.

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Stand: 10/2008

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Rechtsanwalt Harald Brennecke hat im Gesellschaftsrecht und Insolvenzrecht veröffentlicht:

"Das Recht der GmbH", Verlag Mittelstand und Recht, 2015, ISBN 978-3-939384-33-5
"Der Gesellschaftsvertrag der GmbH - Die GmbH-Satzung in Theorie und Praxis", 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-40-3
"Der Unternehmenskauf - Rechtliche Risiken bei Kauf und Verkauf mittelständischer Unternehmen", 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-18-2
"Die Haftung des GmbH-Geschäftsführers", 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-29-8
"Gesellschaftsrecht in der Insolvenz", 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-26-7
"Die Limited in der Insolvenz", 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-34-2
"Der Insolvenzplan – Sanierungsinstrument in der Insolvenz", 2007, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-03-8
"Die Regelinsolvenz - Insolvenz für Unternehmer und Unternehmen", 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-07-6
"Gesellschafterinteressen in der Publikums-KG: Auskunftsrechte der Kommanditisten einer Publikums-KG gegen Treuhänder“, 2014, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-28-1
"Die Gesellschafterversammlung: Ein Leitfaden", Harald Brennecke und Dipl.-Jur. Marc Schieren, M. L. E., 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-50-2
"Arztpraxis – Kauf und Übergang", Harald Brennecke und Michael Kaiser, 2016, Verlag Mittelstand und Recht, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-54-0

Folgende Veröffentlichungen von Rechtsanwalt Brennecke sind in Vorbereitung:

Die Due Diligence – Rechtliche Prüfung beim Unternehmenskauf
Die Liquidation der Kapitalgesellschaft
Die Unternehmergesellschaft (UG)

Harald Brennecke ist Dozent für Gesellschaftsrecht und Insolvenzrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Insolvenzrecht im DeutscherAnwaltVerein.
Er bietet Schulungen, Vorträge und Seminare unter anderem zu den Themen:

Gesellschaftsrecht für Steuerberater und Unternehmensberater – Grundlagen des Gesellschaftsrechts
Gesellschaftsvertragsgestaltung – Grundlagen und Risiken
Die Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) – kleine Chance, großes Risiko
Welche Gesellschaftsform ist die Richtige? Vor- und Nachteile der Rechtsformen für Unternehmer
Geschäftsführerhaftung – Geschäftsführung von Kapitalgesellschaften; das letzte große Abenteuer der westlichen Zivilisation
Insolvenzrecht für Gründer und lebende Unternehmen: Aus Insolvenzen anderer lernen heißt das eigene Insolvenzrisiko zu vermeiden
Unternehmenssanierung: Kopf aus dem Sand! Wer zu spät reagiert, reagiert nie wieder.
Insolvenzrecht für Steuerberater – Grundlagen des Insolvenzrechts für Steuerberater und Wirtschaftsprüfer
Insolvenzrecht für Unternehmensberater – Sanierungschancen erkennen und wahren
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Gericht / Az.: BGH vom 16.07.2008, VIII ZR 282/ 07

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