Die Abgrenzung zwischen Wohn- und Geschäftsräumen

Die Abgrenzung zwischen Wohn- und Geschäftsräumen

Das Gesetz sieht für die Kündigung von Mietverhältnissen verschiedene Kündigungsfristen vor. § 573c I BGB regelt die ordentliche Kündigungsfrist für die Miete von Wohnräumen. Demnach ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats zulässig. § 580a II legt hingegen fest, dass die Kündigung für Geschäftsräume am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig ist. Die Kündigungsfristen für Wohnräume sind daher wesentlich freier und kürzer. Welche gesetzliche Kündigungsfrist im Einzelfall anzuwenden ist, hängt folglich davon ab, ob das in Frage stehende Objekt als Geschäfts- oder als Wohnraum zu qualifizieren ist.

Sachverhalt:

Die beklagte GmbH hatte vom Vermiter ein Reihenhaus angemietet. Die Parteien einigten sich bei Abschluss des Mietvertrages darauf, dass der Geschäftsführer der beklagten GmbH das Haus bewohnen und die Geschäfte der beklagten GmbH von dort aus betreiben würde. Die Vermiterin machte nun rückständige Mietzahlungen geltend. Zudem streiten die Parteien über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Die Mieterin hatte das Mietverhältnis am 11. Dezember 2006 zum 30. Juni 2007 (§ 580a II BGB) gekündigt. Die Vmietrin hingegen kündigte das Mietverhältnis nach den Bestimmungen über Wohnraummiete am 31. Januar 2007 zum 30.April 2007.

Der BGH (16.07.2008, VIII ZR 282/ 07) sah das Mietverhältnis zum 30. Juni 2007 beendet, wendete folglich die gesetzlichen Bestimmungen über die Kündigung von Geschäftsraummiete an. Die Frage, ob eine Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis vorliegt bestimmt sich nach dem Zweck, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertragsmäßig verfolgt. Geht es beispielsweise darum, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst einem Dritten überlässt, sind die Vorschriften über Wohnraummiete nach der Rechtsprechung des BGH nicht anwendbar. Entscheidend ist daher nur, ob der Mieter die Räume zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Das war in diesem Fall nicht gegeben. Die Mieterin war hier die beklagte GmbH, die ihrem Geschäftsführer die Räume zu Wohnzwecken überlassen hat. Damit liegt eine geschäftliche Nutzung vor, denn eine juristische Person kann Räume schon begrifflich nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten. Zudem nutzte die Beklagte das gemietete Objekt als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb, weswegen auch aus diesem Grund schon die gesetzlichen Regelungen über Geschäftsraummiete Anwendung finden.

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