Der Vermieterwechsel – Auswirkungen auf den Mietvertrag
Nicht nur auf Mieter- sondern auch auf der Vermieterseite sind personelle Änderungen möglich. Den Vermieterwechsel regelt § 566 BGB, der auch auf das Gewerbemietrecht Anwendung findet. § 566 BGB stellt klar, unter welchen Voraussetzungen der Vermieterwechsel bei Mieträumen per Gesetz in die bestehenden Mietverträge von statten geht.
Voraussetzungen des § 566 BGB
1. gültiger Mietvertrag
Es kann nur ein wirksames Mietvertragsverhältnis übergehen. Dies setzt einen gültigen Mietvertrag voraus. Zum Abschluss eines solchen gelten die allgemeinen Vorschriften.
2. Überlassung der Mietsache an den Mieter
Des Weiteren muss die Mietsache sich bereits im Besitz des Mieters befinden, dass heißt, er muss die Mieträume schon bezogen haben bzw. er muss zumindest schon die Schlüssel und somit die Herrschaftsgewalt über die Mieträume übertragen bekommen haben.
Ist dies nicht der Fall, sondern liegt nur ein Mietvertrag vor, tritt der Erwerber nicht kraft gesetzlicher Anordnung in den Mietvertrag ein. Er hat vielmehr die Möglichkeit zu prüfen, ob er die Räume an den betroffenen Mieter vermieten oder ob er von einer Vollziehung des Vertrages Abstand nehmen will.
3. Erwerb vom Vermieter
Für die Anwendbarkeit des § 566 BGB, und damit für die Rechtsnachfolge kraft Gesetz, ist schließlich erforderlich, dass der Eigentümer/Veräußerer gleichzeitig auch Vermieter der Mieträume ist. Ein Auseinanderfallen dieser beiden Rechtspositionen ergibt sich beispielsweise, wenn der Ehemann Mietverträge im eigenen Namen abschließt, obwohl seine Frau Miteigentümerin der Mieträume ist. Der Übergang der Mietverhältnisse erfolgt dann nicht mehr nach § 566 BGB, sondern entweder
a) durch einen Aufhebung des Mietvertrages zwischen dem Eigentümer und dem Mieter und gleichzeitigem neuen Vertragsschluss zwischen Erwerber und Mieter oder
b) durch eine Vertragsübernahme, der der Mieter zustimmen muss (sog. dreiseitiger Vertrag)
und erfordert somit einen weitaus größeren Aufwand als die Lösung über § 566 BGB.
Des Weiteren ist zu beachten, dass der Erwerb vom Vermieter im Rahmen von § 566 BGB erst dann vollzogen ist, wenn der Erwerber im Grundbuch eingetragen ist. Der bloße Abschluss eines Kaufvertrages genügt dafür nicht.
Allerdings kann der Eigentümer/ Vermieter den Erwerber schon vor Eintragung zur Verfügung über die Mietsachen ermächtigen. Sind diese Voraussetzungen gegeben, greift die gesetzliche Regelung ein und es ergeben sich keine Besonderheiten. Ist § 566 BGB aber wegen des Nichtvorliegens einer der Voraussetzungen nicht anwendbar, ist ein Übergang nur durch in 3 a) und b) genannten Vorgehensweisen zu erreichen.
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Stand: 01/2007
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