Der Immobilienkaufvertrag – Teil 31 – Vornahmeerklärungen für dingliche Rechtshandlungen
7.3 Vornahmeerklärungen für dingliche Rechtshandlungen
Da der Immobilienkaufvertrag grundsätzlich nur den schuldrechtlichen Vertrag für den Eigentumserwerb bildet und die eigentliche Eigentumsübertragung erst durch die dingliche Rechtshandlung vollzogen wird, ist es empfehlenswert, die Vornahme der dinglichen Rechtshandlungen mit in den Vertrag aufzunehmen. Im Vertrag sollte daher unbedingt ausdrücklich formuliert werden, wann eine Vormerkung eingetragen wird, wann eine Finanzierungsgrundschuld eingetragen wird, wie und wann die Auflassung erklärt und zu welchem Zeitpunkt der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
7.4 Absicherung wesentlicher Ansprüche
Zur Absicherung der wesentlichen Ansprüche aus dem Immobilienkaufvertrag, wie z.B. dem Anspruch auf Eintragung der Vormerkung zu einem bestimmten Zeitpunkt, der Erklärung der Auflassung, der Eintragung der Auflassung, dem Zeitpunkt der Besitzeinräumung, bietet es sich an, Vertragsstrafen für die Fälle der Nichterfüllung oder der Verzögerung zu vereinbaren.
Zusätzlich ist es empfehlenswert diese Klauseln zur Vertragsstrafe mit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu verbinden.
7.4.1 Vereinbarung von Vertragsstrafen
Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe ist gesetzlich zulässig (§§ 339, 340 BGB) und nichts anderes als ein vertragliches Versprechen für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme, wenn eine bestehende vertragliche Leistungspflicht oder Handlungspflicht nicht, beziehungsweise nicht rechtzeitig, vorgenommen wird.
Beispiel
Im notariellen Immobilienkaufvertrag ist bestimmt, dass die Eigentumswohnung bis zum Besitzübergang an den Käufer durch den Verkäufer zu räumen ist. Dazu wird weiter vereinbart: "Wird die Räumungspflicht nicht rechtzeitig erfüllt, verpflichtet sich der Verkäufer eine Vertragsstrafe in Höhe von 1.000,00 zu zahlen. Anderweitige Ansprüche des Käufers wegen des Verstoßes gegen die Räumungspflicht bleiben unberührt (…)".
- Die Kaufvertragsparteien haben eine Vertragsstrafe für die nicht rechtzeitige Erfüllung der vertraglichen Räumungspflicht vereinbart (§ 341 BGB). Liegen die Voraussetzung der Verwirkung dieses Strafversprechens vor, kann der Käufer die Zahlung der Vertragsstrafe neben seinem Anspruch auf Räumung verlangen.
7.4.2 Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Die Zahlungsverpflichtung z.B. hinsichtlich des Kaufpreises oder der Vertragsstrafe kann durch die Zwangsvollstreckungsunterwerfung abgesichert werden. Derjenige, der zur Leistung verpflichtet ist, unterwirft sich damit der Zwangsvollstreckung aus der Kaufvertragsurkunde. Das erspart dem anderen Vertragsteil im Falle der Nichterfüllung einen Gang zu Gericht, da die Vollstreckung direkt aus der Urkunde erfolgen kann. Der Verkäufer muss nicht erst vor Gericht ein Zahlungsurteil gegen den Käufer erwirken, sondern kann direkt aus der Kaufvertragsurkunde die Zwangsvollstreckung betreiben.
Beispiel
In einem notariellen Immobilienkaufvertrag ist formuliert: "Der Käufer unterwirft sich wegen der vorstehenden Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Der Notar ist berechtigt ohne den Nachweis der die Vollstreckbarkeit begründenden Tatsachen, eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen. Eine Beweislastumkehr in einem gerichtlichen Verfahren ist damit nicht verbunden (...)".
- Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht, kann sich der Verkäufer eine vollstreckbare Ausfertigung der Vertragsurkunde erteilen lassen und diese durch einen Gerichtsvollzieher vollstrecken lassen.
Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.
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Stand: Januar 2017
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