Der Immobilienkaufvertrag – Teil 29 – Vorvertrag – Vorkaufsrecht, Reservierungsvereinbarung

6.4 Vorvertrag: Vorkaufsrecht

Besteht ein ernsthaftes Interesse an dem Kauf einer bestimmten Immobilie, kann der potentielle Käufer mit dem Verkäufer zur Absicherung des späteren Erwerbs einen Vorvertrag schließen und ein Vorkaufsrecht erwerben (§§ 463 ff BGB, §§ 1094 ff BGB). Dabei wird dem potentiellen Käufer ein Vorkaufsrecht eingeräumt und der Eigentümer der Immobilie erhält im Gegenzug eine Geldzahlung für die Belastung seines Grundstücks. Für die Wirksamkeit der Vereinbarung bedarf es einer notariellen Beurkundung nach § 311 b BGB. Das Vorkaufsrecht wird dann nach § 873 BGB durch dingliche Einigung und Eintragung in das Grundbuch für den potentiellen Erwerber rechtswirksam bestellt.

Der Vorkaufsberechtigte hat zur Ausübung seines Vorkaufsrechtes 2 Monate Zeit (§ 496 Abs. 2 S. 1 BGB).

Beispiel
K will das Haus seines Nachbarn N kaufen. Dieser beabsichtigt jedoch frühestens in 5 Jahren einen Verkauf. K und sein Nachbar N schließen einen notariellen Vertrag und vereinbaren ein Vorkaufsrecht des K für die Dauer der nächsten 10 Jahre. Die Eintragung ins Grundbuch und die Vergütung der Rechtseinräumung sind erfolgt. Nach fünf Jahre will N verkaufen und hat einen Kaufinteressenten I. Daraufhin benachrichtigt N den K.

• Das eingetragene Vorkaufsrecht bewirkt, dass K von N als Verkäufer des Grundstücks - im Falle eines geplanten Verkaufs des Immobilienobjekts an einen Dritten - verlangen kann, dass das Grundstück zu denselben Bedingungen, die N mit I ausgehandelt hat, an ihn als Vorkaufsberechtigten übertragen wird. Ab dem Zeitpunkt der Benachrichtigung durch N hat K nun zwei Monate Zeit zu erklären, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben will. Hätte N das Vorkaufsrecht nicht beachtet und an einen Dritten verkauft, könnte K von N Schadensersatz verlangen.

6.5 Vorvertrag: Reservierungsvereinbarung

Eine weitere Möglichkeit, um einen späteren Immobilienerwerb für den Käufer zu bestimmten Konditionen zu sichern, ist die sogenannte Reservierungsklausel. Hier wird zwar kein Vorkaufsrecht eingeräumt, die Immobilie wird allerdings für den potentiellen Käufer bis zu einem bestimmten Zeitraum gegen eine Geldzahlung reserviert und nicht anderweitig verkauft.
Inhaltlich kommt dies einer Art zeitlich befristetem Vorkaufsrecht sehr nahe. Die Vereinbarung bedarf der notariellen Form, wenn das vereinbarte Reservierungsentgelt durch seine Höhe einen erheblichen Druck zum Immobilienerwerb für den Kaufinteressenten auslöst (BGH, Urteil vom 23. September 2010, Az.: III ZR 21/10). Angenommen, wird das jedenfalls dann, wenn der Betrag 10 bis 15 % der üblichen Maklervergütung überschreitet (vgl. BGH, Urt. v. 02.07.1986, Az.: IVa ZR 102/85). Ist kein Makler beteiligt, werden in der Rechtsprechung Reservierungsentgelte von max. 1% des Kaufpreises vorgeschlagen, wenn es sich um einen Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Kaufinteressenten handelt (OLG Dresden, Beschluss vom 23. August 2016, Az.: 8 U 964/16).

Bricht der Verkäufer die Reservierungsvereinbarung muss er das gezahlte Reservierungsentgelt zurückerstatten. Nimmt der potentielle Käufer Abstand von seiner Kaufabsicht nach Ablauf der Reservierungsfrist verliert er regelmäßig das gesamte bisher geleistete Reservierungsentgelt. Schließen die Parteien nach Ablauf der Reservierungsfirst den Immobilienkaufvertag wird das Reservierungsentgelt im Regelfall auf den Kaufpreis angerechnet. Wie eine Anrechnung erfolgt und wie lange eine Reservierung vereinbart wird, ist Verhandlungssache (BGH, Urteil vom 23. September 2010, Az.: III ZR 21/10).

Beispiel
Zwischen dem potentiellen Käufer und Verkäufer wird folgende Vereinbarung in notarieller Form geschlossen: "Der Verkäufer bietet dem Käufer für das Kaufobjekt einen Angebotspreis in Höhe von 500.000,00 €. Der Käufer erhält die Gelegenheit und Zusage, das Objekt bis zum 30.10.2017 zu diesem Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer veräußert bis zu diesem Zeitpunkt das Kaufobjekt an keinen Dritten. Der Verkäufer stellt sämtliche für den Erwerb relevanten und notwendigen Unterlagen, Gutachten und Beschlüsse zur Verfügung. Als Gegenleistung für die Reservierung erhält der Verkäufer ein Reservierungsentgelt in Höhe von 1% des Angebotspreises…".

• Die Parteien haben eine Reservierungsvereinbarung getroffen, nach der sich der Verkäufer verpflichtet hat, das Objekt nicht an einen anderen Interessenten für einen bestimmten Zeitraum zu verkaufen und dem potentiellen Käufer für den Angebotspreis zuzusagen.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.

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