Brennecke & Partner Rechtsanwälte Logo
Standorte - Ihr Rechtsanwalt vor Ort

Ihr Rechtsanwalt vor Ort:


Kontakt

Der Immobilienkaufvertrag – Teil 28 – Absicherung vor dem Vertragsschluss


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


6 Absicherung vor dem Vertragsschluss

Vor dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrages sollte der Käufer einige Besonderheiten beachten, um die richtige Kaufentscheidung zu treffen.

6.1 Wertermittlung des Immobilienobjekts

Unabhängig von der Größe des geplanten Immobilienerwerbs sollte immer eine unabhängige Wertermittlung der Immobilie durchgeführt werden, um den Kaufpreis objektiv bewerten zu können. Es sollten Vergleichsobjekte begutachtet und äußere Faktoren des Umfelds je nach Art des Erwerbsobjektes in die Bewertung mit einbezogen werden.
Die örtliche Lage, die Verkehrsanbindung, Unternehmen in der Nachbarschaft, Einkaufsstraßen oder Parkplätze können - unabhängig vom baulichen Zustand - die Wertigkeit eines Objektes erheblich steigern oder senken.

Darüber hinaus spielen wirtschaftliche Faktoren eines Objekts, wie z.B. die örtlichen Grundsteuern, Gewerbesteuern, Fixkosten bei Eigentumswohnungen (z.T. aus der Hausgeldabrechnung ersichtlich) und zu erwartende Energiekosten eine Rolle bei der Wertermittlung eines Gebäudes.

Hier ist besonders eine sogenannte "Due Diligence Prüfung" zu empfehlen, bei der eine umfassende Untersuchung aller Vor- und Nachteile des Immobilienobjektes vorgenommen und der Wert sowie die Wirtschaftlichkeit ermittelt wird. Alle mit der Immobilie zusammenhängenden Unterlagen aus Belastungen, Rechten oder Verträgen (z.B. Mietverträgen) werden geprüft. Als Käufer erfährt man dabei sehr schnell, ob und welche Mängel am Objekt bestehen. Die Due-Diligence Prüfung sollte daher bestenfalls vor den wichtigen Kaufentscheidungen und den Preisverhandlungen vorgenommen werden.

6.2 Besichtigung der Immobilie

Sofern es möglich ist, sollte der Käufer das Immobilienobjekt persönlich besichtigen und gegebenenfalls einen Sachverständigen hinzuziehen, der besonderer Gegebenheiten, wie die Gebäudestruktur, Statik oder auch die Bodenbeschaffenheit prüfen und deren Zustand ermitteln kann.

In vielen Fällen lassen sich Verkäufer auf die Übernahme der hälftigen Gutachterkosten ein, insbesondere, wenn damit eine bestimmte Beschaffenheit auf Grundlage des Gutachtens vereinbart wird und damit eine gewisse Kenntnis über eventuell bestehende Mängel begründet wird, so dass die Mängelrechte des Käufers wegen dieser Mängel ausgeschlossen sind.

Beispiel
Die Vertragsparteien vereinbaren in dem Kaufvertrag eine sogenannte Sondervereinbarung mit folgendem Inhalt: "Das Bodengutachten der X GmbH wurde dem Käufer per Post übermittelt und Prüfung zur Verfügung gestellt. Der Käufer trägt damit das Risiko der Bodenverunreinigungen."

  • Der Käufer kann keine Ansprüche wegen der Bodenverunreinigung geltend machen.

6.3 Grundbucheinsicht

Vor Vertragsschuss sollte immer das Grundbuch eingesehen werden.
Die Grundbucheinsicht ist eines der sichersten Mittel, sich vor "nachträglichen Überraschungen" zu schützen, denn im Grundbuch sind alle dinglichen Rechte an einem Grundstück erfasst. Die Eintragungen im Grundbuch geben daher Transparenz und Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr.

Für potenzielle Käufer ist die Grundbucheinsicht der sicherste Weg sich über den Bestand alter Grundschulden, Hypotheken, Vorkaufsrechte oder sonstige dinglichen Rechte, wie z.B. Wegerechte oder Nutzungsrechte zu informieren. Für alle Eintragungen im Grundbuch wird nach § 891 BGB die gesetzliche Vermutung aufgestellt, dass die Eintragung richtig ist. Das bedeutet, ist ein bestimmtes Recht an einem Grundstück im Grundbuch eingetragen, wird vermutet, dass dieses Recht oder eine eingetragene Löschung rechtswirksam besteht. Umgekehrt gilt das für die gesetzliche Vermutung allerdings auch für nicht eingetragene Rechte. Das bedeutet, alle Rechte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, existiert. Juristisch sprich man hier von dem öffentlichen Glauben der Richtigkeit des Grundbuchs (§ 892 BGB).
Auf die Eintragungen kann man sich daher regelmäßig verlassen und erhält als Erwerber einen besonderen Schutz in Form eines sogenannten gutgläubigen Erwerbs. Erwirbt man ein Grundstück in der Annahme die Eintragungen seien richtig, gelten die Eintragungen für diesen speziellen Erwerbsfall als richtig - unabhängig von der tatsächlichen Rechtslage. So ist es zum Beispiel möglich, ein Grundstück von einer Person zu erwerben, die nicht Eigentümer des Grundstücks ist oder das Grundstück lastenfrei zu erwerben, obwohl Belastungen bestehen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Erwerber gutgläubig ist, also von dem Grundbuchfehler nichts wusste und im Grundbuch kein Widerspruch eingetragen ist.

Beispiel
Käufer K will ein Grundstück von Verkäufer V kaufen, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. V erklärt, er habe das Haus von seinen Eltern geerbt. K hat keinen Grund an daran zu zweifeln. Die beiden schließen einen Kaufvertrag. K wird daraufhin als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Als K in das Objekt einzieht taucht plötzlich der Bruder des V auf und erklärt gegenüber K, dass er der wahre Eigentümer der Immobilie sei und dem Verkauf nicht zustimmt. K findet daraufhin heraus, dass tatsächlich B der Eigentümer war und das Grundbuch unrichtig gewesen ist.

  • K hat gutgläubig nach §§ 829, 873 BGB das Eigentum an dem Grundstück erworben, obwohl V nur der scheinbare Eigentümer war. K ist als Erwerber durch die Vermutung der Richtigkeit des Grundstücks nach § 829 BGB geschützt, da er gutgläubig auf die Eintragung im Grundbuch vertraut hat. B hat keine Ansprüche gegen K und muss sich allein mit V auseinandersetzen.

Im Regelfall nimmt der Notar vor der Beurkundung Einsicht in das Grundbuch. Dies ist eine seiner Amtspflichten, § 21 BeurkG. Er kann allerdings von der Grundbucheinsicht ausnahmsweise absehen, wenn ein eiliger "Notfall" vorliegt und die Vertragsparteien auf die Beurkundung ohne Grundbucheinsicht bestehen. § 21 BeurkG sieht eine solche Beurkundung ohne vorherige Grundbucheinsicht ausdrücklich vor. Um seiner Amtspflicht nachzukommen, muss der Notar die Vertragsparteien auf die durch die unterlassene Grundbucheinsicht bestehenden Risiken hinweisen. Der Hinweis ist in der Vertragsurkunde zu dokumentieren.

Unterlässt der Notar die Grundbucheinsicht von sich aus, ist dies eine Amtspflichtverletzung, die zwar nicht zur formellen Unwirksamkeit des Vertrages führt, aber Schadensersatzansprüche gegenüber dem Notar begründen kann.


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.



Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


Wir beraten Sie gerne persönlich, telefonisch oder per Mail. Sie können uns Ihr Anliegen samt den relevanten Unterlagen gerne unverbindlich als PDF zumailen, zufaxen oder per Post zusenden. Wir schauen diese durch und setzen uns dann mit Ihnen in Verbindung, um Ihnen ein unverbindliches Angebot für ein Mandat zu unterbreiten. Ein Mandat kommt erst mit schriftlicher Mandatserteilung zustande.
Wir bitten um Ihr Verständnis: Wir können keine kostenlose Rechtsberatung erbringen.


Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist seit vielen Jahren im Immobilienrecht, öffentliches und privates Baurecht, Architektenrecht, Maklerrecht und Gewerbemietrecht tätig. (Er ist nicht im Wohnungseigentumsrecht/WEG-Recht tätig).  

Als Fachanwalt für Verwaltungsrecht ist Rechtsanwalt Bühler besonders darauf spezialisiert, beim Erwerb von Grundstücken oder Bestandsimmobilien die baurechtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten für die nach dem Erwerb beabsichtigten Umbauten und Nutzungen vorab zu prüfen.

Er prüft Immobilienkaufverträge, berät bei Immobilientransaktionen, prüft und erstellt Grundstückskaufverträge, begleitet Bauvorhaben und vertritt bei Streitigkeiten um Bauleistungen.

Er begleitet Immobilienkäufe/Immobilienverkäufe, prüft Grundbucheintragungen und gestaltet Vereinbarungen zu Sondernutzungsrechten wie Nießbrauch, Wohnrecht, Vorkaufsrecht, Nutzungsrechte, Überbaurechte oder anderen Dienstbarkeiten. Er berät zu allen Fragen von Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden.   
Rechtsanwalt Bühler vertritt bei Streitigkeiten um Baumängel oder versteckte Mängel von erworbenen Immobilien.  
Er prüft und gestaltet Maklerverträge, Mietkaufverträge sowie gewerbliche Mietverträge von
Grundstücken und Bauten. 

Die Prüfung eines Immobilienkaufvertrages kostet in der Regel 500 € brutto, mindestens jedoch 0,2 % des Kaufpreises.

Olaf Bühler hat im Bau- und Immobilienrecht veröffentlicht, so

  • „Der Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-19-9
  • „Die Baugenehmigung“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-37-3

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Immobilienrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.  
Er bietet Schulungen, Vorträge und Seminare unter anderem zu den Themen:

  • Baugeldforderungssicherungsansprüche – Haftungsfalle für Geschäftsführer
  • Baumängelhaftung nach VOB/B und BGB
  • Umwelthaftung – Grundlagen und Risiken


Kontaktieren Sie Rechtsanwalt Olaf Bühler unter:  
Mail: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Telefon: 0621-405461-90

 

Normen: § 829 BGB, § 873 BGB, § 829 BGB
Ich habe die Datenschutzerklärung zur Kenntnis genommen und willige in die Verarbeitung meiner Daten zur Bearbeitung meiner Anfrage ein. Die Einwilligung kann jederzeit wiederrufen werden*





Wir bitten um Ihr Verständnis, dass wir keine kostenlose Rechtsberatung erbringen können.

Datenschutzerklärung


Mehr Beiträge zum Thema finden Sie unter:

RechtsinfosImmobilienrecht



© 2002 - 2018