Der Immobilienkaufvertrag – Teil 27 – Schadensersatzanspruch

5.4 Schadensersatzanspruch

Schadensersatz kommt immer dann in Betracht, wenn eine der beiden Kaufvertragsparteien eine vertragliche oder vorvertragliche Pflicht schuldhaft verletzt hat.

Typischen Pflichtverletzungen sind z.B.

• Zahlungsverzug oder eine verspätete Besitzeinräumung, so dass sog. Verzögerungsschäden entstehen
• mangelhafte Auskunft oder Aufklärung durch den Verkäufer

5.4.1 Schaden durch vorvertraglicher Pflichtverletzung

Unter gewissen Umständen kommen Schadensersatzansprüche wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 311 Abs. 2 und Abs. 3, 241 Abs. 2 BGB in Betracht.

Wenn der Käufer z.B. im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses über bestimmte Tatsachen nicht richtig aufgeklärt wurde und der Verkäufer dadurch seine Aufklärungs- oder Auskunftspflichten verletzt (BGH, Entscheidung vom 11.11.2011, Az.: V ZR 245/10).

Beispiel
Der Verkäufer V klärt den Immobilienkäufer K nicht darüber auf, dass sich der mit umzäunte Vorgarten eigentlich auf fremden Grund befindet und damit die verkaufte Fläche kleiner ist als die augenscheinlich abgegrenzte. Er übergibt dem K zu Informationszwecken Unterlagen zur Immobilie, aus denen sich auch die Lage des fremden Grundstücks ergibt.

• K kann sich auf eine Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht durch V berufen und für den dadurch entstandenen Schaden Ersatz verlangen. Bei gewissen wesentlichen Umständen die mit dem Immobilienobjekt im Zusammenhang stehen, ist der Verkäufer nämlich zur ausdrücklichen Aufklärung verpflichtet. Durch die Übergabe von Unterlagen zur allgemeinen Information kann er nicht erwarten, dass der Käufer diese gezielt durchsieht.

5.4.2 Verzögerungsschaden

Verzögerungsschäden sind wie der Begriff schon vermuten lässt, allein solche Schäden die dadurch entstehen, dass der andere Vertragsteil seine Leistung nicht rechtzeitig erbringt.

Erfasst ist daher der gesamte Schaden der dem Käufer oder dem Verkäufer durch eine Verspätung der Leistung des anderen entsteht (§ 280 Abs. 2 i.V.m § 286 BGB). In der Praxis sind das regelmäßig die Fälle des Zahlungsverzugs (vgl. dazu oben gesonderter Punkt 5.1) und der verspäteten Besitzeinräumung.

Beispiel
Nach erfolgreichem Abschluss des Immobilienkaufvertrages freut sich der Käufer K auf den Einzug in sein neues Haus. Der Besitzübergang mit Schlüsselübergabe und vollständiger Besitzübergabe ist für den 01.03.2017 im Kaufvertrag bestimmt. Als sich K am 26.02.2017 bei dem Verkäufer V meldet, erklärt V er habe noch nicht ausziehen können, weil er noch keine Zeit hatte alles zusammen zu packen. K müsse noch einen Monat warten. V lässt K nicht zum vereinbarten Termin einziehen. K muss allerdings aus seiner Wohnung raus und sucht sich daher eine Ferienwohnung in der Nähe die er für einen Monat zur Miete von 2.500,00 € anmietet. Eine günstigere Alternative gibt es nicht. Da K bereits den Umzug für den 01.03.2017 organisiert hat, kommt der Umzugsservice für 500,00 € wie geplant. Die Möbel werden allerdings in ein Lagerhaus verbracht, in dem sie bis zum neuen Einzugstermin untergestellt werden sollen. Die Lagerkosten betragen 150,00 €. Am 28.03.2017 teilt V dem K mit er könne jetzt umziehen, das Haus sei frei und die Besitzübergabe können nun stattfinden. K sagt dem Umzugsservice Bescheid, der noch einmal 500,00 € für seine Leistung berechnet.

• V hat seine vertragliche Pflicht zur Besitzübergabe am 01.03.2017 verletzt, da er erst knapp einen Monat später dem K den Besitz einräumen konnte. Mit dieser vertraglichen Leistung war er daher in Verzug nach § 286 BGB und muss deshalb den Verzögerungsschaden ersetzen. Die Verspätung hat er zu verantworten, da es seine Aufgabe gewesen wäre das Haus bei zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt zu räumen. Durch die Verspätung musste K eine Ferienwohnung für 2.500,00 € anmieten, eine Lagerung seiner Möbel für 150,00 € veranlassen und ein zweites Mal den Umzugsservice für weitere 500,00 € beauftragen. Den Ersatz dieser zusätzlichen Kosten von insgesamt 3.150,00 € kann er vollständig von V als Verzögerungsschäden verlangen.

Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.

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