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Der Immobilienkaufvertrag – Teil 23 – Fallstricke - Rücktritt, Anfechtung und Schadensersatz


Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


5 Fallstricke: Rücktritt, Anfechtung und Schadensersatz

Neben den Sach- und Rechtsmängeln gibt es für Käufer und Verkäufer eines Immobilienkaufvertrages noch eine Reihe weiterer Gründe, die zur Unwirksamkeit des Immobilienkaufvertrages führen oder zumindest Schadensersatzansprüche begründen können.

5.1 Rücktritt wegen Nichtzahlung des Kaufpreises

Kommt der Käufer seiner Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung nicht nach, ist das für den Verkäufer einer der Hauptgründe, sich von dem Vertrag lösen zu wollen. Neben den vertraglich vereinbarten Folgen des Zahlungsverzuges steht dem Verkäufer immer ein gesetzliches Rücktrittsrecht zu, wenn der Käufer auch nach einer separaten Zahlungsaufforderung unter Fristsetzung den Kaufpreis nicht bezahlt (vgl. oben unter Punkt 3.5.2.2 zum Zahlungsverzug).

Beispiel
In einem Immobilienkaufvertrag haben der Käufer K und Verkäufer V vereinbart, dass der Kaufpreis in Höhe von 200.000,00 € zum 01.06.2017 fällig ist. Für den Fall des Zahlungsverzuges wurde vereinbart: "Ab Fälligkeit sind nicht bezahlte Kaufpreisteile mit dem gesetzlichen Verzugszins zu verzinsen. Dem Veräußerer steht das Recht zu, von diesem Kaufvertrag zurückzutreten, wenn der Kaufpreis ganz oder teilweise nicht spätestens 6 Wochen nach Fälligkeit und angemessener Nachfristsetzung bezahlt worden ist." Der K zahlt zum 01.06.2017 lediglich 50.000,00 €.

  • V kann erst dann den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären, wenn die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. Da hier die Fälligkeit noch mit einer 6-wöchigen „Sonderfrist" erweitert wurde, hat der Verkäufer erst die 6 Wochen abzuwarten. Nach Ablauf dieser Zeitspanne ist eine gesonderte Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung vorzunehmen. Verstreicht diese Frist erfolglos, kann V den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären. Im Übrigen stehen V ab dem Verstreichen des Fälligkeitszeitpunkts Verzugszinsen für die verspätete Kaufpreiszahlung zu.

5.2 Ablauf vertraglicher Leistungsfristen

Wird eine vertragliche Verpflichtung, wie z.B. die Einholung einer behördlichen Genehmigung oder die Leistung einer Anzahlung etc., nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Zeit vorgenommen, begeht die jeweilige verpflichtete Kaufvertragspartei eine vertragliche Pflichtverletzung. Je nach Umfang und vereinbarter Auswirkung kann dieser Verstoß, den vertragstreuen Teil zum Schadensersatz oder sogar Rücktritt berechtigten. Meist sind vertragliche Klauseln zur zeitlichen Bindung zudem mit Vertragsstrafen verknüpft.

Beispiel
In dem notariellen Immobilienkaufvertrag ist vereinbart, dass der Verkäufer V bis zum Zeitpunkt des Besitzübergangs die behördliche Genehmigung zur Nutzung des Immobilienobjekts als Büroräume einholt und an den Käufer K übermittelt. V erbringt diese Verpflichtung zwei Monate nach dem Besitzübergang. K konnte die Immobilie zwischenzeitlich nicht als Büroräume nutzten und musste andere Räumlichkeiten als Büro anmieten.

  • K kann den V wegen der verspäteten Erfüllung einer vertraglichen Leistungspflicht in Anspruch nehmen. Die vereinbarte Leistungsfrist für die Einholung und Übersendung der Genehmigung im Moment der Vorlage der Genehmigung bereits seit zwei Monaten verstrichen. K kann von V Nutzungsausfall bzw. die Mietkosten und sämtliche mit der Verspätung im Zusammenhang stehenden Kosten als Schadensersatz verlangen.

5.3 Nichtigkeit durch Anfechtung wegen Irrtum oder Täuschung

Wird ein Immobilienkaufvertrag von einer Vertragspartei wirksam angefochten, wird der gesamte Vertrag rückwirkend nichtig (§ 142 BGB). Aus dem ursprünglichen Vertrag können dann keinerlei Rechte oder Ansprüche mehr geltend gemacht werden. Selbst Vertragstrafen oder vertragliche Schadensersatzansprüche sind ausgeschlossen.

Als Anfechtungsgrund kommen bei Immobilienkaufverträgen in der Praxis folgende Fälle vor:

  • Irrtum (§ 119 BGB) und
  • arglistige Täuschung (§ 123 BGB)


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.



Autor(-en):
Olaf Bühler
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Brennecke & Partner Rechtsanwälte Fachanwälte mbB


Kontakt: buehler@brennecke-rechtsanwaelte.de
Stand: Januar 2017


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Über die Autoren:

Olaf Bühler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Portrait Olaf-Bühler

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist seit vielen Jahren im Immobilienrecht, öffentliches und privates Baurecht, Architektenrecht, Maklerrecht und Gewerbemietrecht tätig. (Er ist nicht im Wohnungseigentumsrecht/WEG-Recht tätig).  

Als Fachanwalt für Verwaltungsrecht ist Rechtsanwalt Bühler besonders darauf spezialisiert, beim Erwerb von Grundstücken oder Bestandsimmobilien die baurechtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten für die nach dem Erwerb beabsichtigten Umbauten und Nutzungen vorab zu prüfen.

Er prüft Immobilienkaufverträge, berät bei Immobilientransaktionen, prüft und erstellt Grundstückskaufverträge, begleitet Bauvorhaben und vertritt bei Streitigkeiten um Bauleistungen.

Er begleitet Immobilienkäufe/Immobilienverkäufe, prüft Grundbucheintragungen und gestaltet Vereinbarungen zu Sondernutzungsrechten wie Nießbrauch, Wohnrecht, Vorkaufsrecht, Nutzungsrechte, Überbaurechte oder anderen Dienstbarkeiten. Er berät zu allen Fragen von Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden.   
Rechtsanwalt Bühler vertritt bei Streitigkeiten um Baumängel oder versteckte Mängel von erworbenen Immobilien.  
Er prüft und gestaltet Maklerverträge, Mietkaufverträge sowie gewerbliche Mietverträge von
Grundstücken und Bauten. 

Die Prüfung eines Immobilienkaufvertrages kostet in der Regel 500 € brutto, mindestens jedoch 0,2 % des Kaufpreises.

Olaf Bühler hat im Bau- und Immobilienrecht veröffentlicht, so

  • „Der Bebauungsplan im öffentlichen Baurecht“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-19-9
  • „Die Baugenehmigung“, 2015, Verlag Mittelstand und Recht, ISBN 978-3-939384-37-3

Rechtsanwalt Olaf Bühler ist Dozent für Immobilienrecht an der DMA Deutsche Mittelstandsakademie.  
Er bietet Schulungen, Vorträge und Seminare unter anderem zu den Themen:

  • Baugeldforderungssicherungsansprüche – Haftungsfalle für Geschäftsführer
  • Baumängelhaftung nach VOB/B und BGB
  • Umwelthaftung – Grundlagen und Risiken


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