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Der Immobilienkaufvertrag – Teil 21 – Vertraglicher Gewährleistungsausschluss, kein Gewährleistungsausschluss für arglistig verschwiegene Mängel

4.5.2 Vertraglicher Gewährleistungsausschluss

Es ist grundsätzlich möglich, bei Immobilienkaufverträgen einen Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB zu vereinbaren. Durch einen Gewährleistungsausschluss wird die Haftung für Sachmängel in den meisten Immobilienkaufverträgen weitestgehend ausgeschlossen.

Ein Gewährleistungsausschluss sollte insbesondere bei einem Altbau oder einer bereits seit geraumer Zeit fertiggestellten Immobilie vereinbart werden, da hier regelmäßig kleinere oder größere Mängel zu finden sind.

Je nach Vertragstyp und Beteiligten sind folgende Besonderheiten zu beachten:

  • Bei Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern ist unwirksam bei Neubauten ein vollständiger Sachmangelausschluss in einem Formularvertrag gemäß § 309 Nr. 8 b BGB, soweit das neu herzustellende Gebäude betroffen sein soll (z.B. bei einem Bauträgervertrag, Verkauf eines Fertighauses etc.)
  • Bei Immobilienkaufverträgen, die einen Verbrauchsgüterkauf (vgl. zum Begriff unter Punkt 3.3.1.1) beinhalten, kann der Gewährleistungsausschluss bezüglich der Verbrauchsgüter, nicht ohne weiteres vereinbart werden (§ 475 Abs. 1 S. 2 BGB).

Im Übrigen ist ein Haftungsausschluss für vorsätzlich herbeigeführte Schäden nach § 276 Abs. 3 BGB grundsätzlich unwirksam.
Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder für die Beschaffenheit eine Garantiehaftung übernommen, kann er sich insoweit nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen.

Beispiel
Das Immobilienunternehmen I verkauft dem Käufer K ein älteres Einfamilienhaus und dazu einen angeblich "neuwertigen" Hausroboter, der den Rasen mäht. In dem Kaufvertrag ist folgendes vereinbart: "Die Gewährleistung für Sachmängel ist ausgeschlossen." Bereits zwei Wochen nach dem Einzug, bemerkt K, dass sein Rasen schon sehr hoch gewachsen ist und der Roboter nicht funktioniert. K wendet sich an I, das eine Gewährleistung für den Sachmangel unter Hinweis auf den vertraglichen Ausschluss ablehnt.

  • I kann sich hier nicht auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen, da es sich bei dem Roboterkauf um einen Verbrauchsgüterkauf handelt, §§ 474 Abs. 1, 475 Abs. 1 S. 1 BGB. K ist mit seinen Mängelansprüchen aufgrund des defekten Roboters nicht ausgeschlossen.

4.5.3 Kein Gewährleistungsausschluss für arglistig verschwiegene Mängel

Der Ausschluss der Mängelrechte greift regelmäßig nicht in den Fällen, in denen der Mangel von dem Verkäufer arglistig verschwiegen wurde, es sei denn der Käufer hatte positive Kenntnis des Mangels.

Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass

  • der Verkäufer den Mangel kannte oder zumindest für möglich hält und
  • wusste beziehungsweise damit rechnete, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht abschließen würde (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, Kommentar zum BGB, 69. Aufl., § 442 Rn. 18).

Der Verkäufer muss also hinsichtlich des Bestehens des Mangels gegenüber dem Käufer eine Aufklärungspflicht haben, deren Erfüllung der Käufer aufgrund der Verkehrsanschauung nach Treu und Glauben vernünftigerweise erwarten durfte (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, Kommentar zum BGB, 69. Aufl., § 442 Rn. 18). Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Käufer nach einer bestimmten Beschaffenheit ausdrücklich fragt (BGH, Urt. vom 27.03.2009, Az.: V ZR 30/08) oder Umstände betroffen sind, die für den Entschluss des Käufers zum Vertragsabschluss von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Das Unterlassen der Aufklärung über einen Mangel rechtfertigt bereits dann den Arglistvorwurf, wenn der Verkäufer einen Mangel zumindest für möglich hält oder vermutet und gleichzeitig billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Eine solche Aufklärungspflicht über vermutete oder versteckte Mängel ist daher beispielsweise anzunehmen bei

  • bestehenden Feuchtigkeitsschäden (BGH, Urteil vom 7.11.2008, Az.: V ZR 138/07; BGH, Urteil vom 16.03.2012, Az.: V ZR 18/11)
  • Vorhandensein von Hausschwamm (BGH, Urt. vom 10.12.2010, Az.: V ZR 203/09: selbst bei einmaligem Befall)
  • Bodenverunreinigungen wie z.B. Kontamination eines Grundstücks mit Öl (BGH, Urteil vom 22.02.2002, Az.: V ZR 113/01) oder Grundwasserbelastungen (BGH, Urt. vom 30.11.2012, Az.: V ZR 25/12)
  • dem Verdacht eines Mangels (BGH, Urt. vom 20. Juni 1968, Az.: III ZR 32/66: Hausschwammverdacht; BGH, Urt. vom 20. Oktober 2000,Az.: V ZR 285/99: Altlastenverdacht)

Täuscht der Verkäufer dem Käufer Mangelfreiheit vor oder behauptet er diese "ins Blaue hinein", ist das dem arglistigen Verschweigen gleichzustellen. Dies ist z.B. der Fall, wenn eine nicht gegebene Freiheit von Mängeln aktiv vorgespiegelt wird (BGH, Urteil vom 27.06.2014, Az.: V ZR 55/13: nicht erfolgte Anzeige gegenüber der Baubehörde) oder eine objektiv falsche Erklärung ohne tatsächliche Grundlage abgegeben wird.

Stellt der Verkäufer z.B. über die Beschaffenheit der Immobilie Behauptungen in den Raum, ohne zu wissen, ob diese tatsächlich zutreffen, kann in eine solche Erklärung arglistig sein, wenn er nicht selbst von der Richtigkeit seiner Aussage ausgegangen ist.

Falsche Erklärungen von seinen Vertretern muss sich der Verkäufer zurechnen lassen (§ 166 BGB).

Beispiel
Anleger A kauft ein vermietetes Zweifamilienhaus. Der Verkauf wird fernmündlich mit Immobilienportfolios abgewickelt. Erst bei dem Notartermin begegnen sich die Parteien. Der Verkäufer V erklärt bewusst falsch einen regelmäßigen Eingang der Mieten, obwohl die Mietparteien bereits seit Monaten im Zahlungsrückstand sind. Ebenso erwähnt er gegenüber dem Käufer in keiner Weise, dass in den zwei Mietwohnung ein starker Schimmelbefall von den Vermietern bemängelt wird. In den übersendeten Unterlagen zum Immobilienobjekt ist die Mietkorrespondenz bei den Unterlagen zum Mietvertrag mit eingeheftet, aber nicht besonders gekennzeichnet.

  • A stehen die Mängelrechte gemäß § 437 BGB zu. Er kann Mangelbeseitigung bezüglich des Schimmelbefalls verlangen, Minderung des Kaufpreises sowie Schadensersatz wegen der Mietausfälle geltend machen oder vom Vertrag zurücktreten. Die falschen Angaben zu den bestehenden Mietverhältnissen und den Mieten stellen arglistig verschwiegene Mängel dar (vgl. BGH, Urteil vom 05.10.2014, Az.: V ZR 275/00). Über die Feuchtigkeitsschäden des Schimmelbefalls hätte V den A ebenfalls aufklären müssen. Trotz der Übersendung der Mieterkorrespondenz greift hier kein Haftungsausschluss wegen positiver Kenntnis, da V nicht erwarten konnte, dass A diese Unterlagen gezielt auf entsprechende Mängel durchsieht.


Dieser Beitrag ist entnommen aus dem Buch „Der Immobilienkaufvertrag“ von Olaf Bühler, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, und Kristin Nözel, Volljuristin Dip. jur. (Univ.), juristisch Fachautorin und wissenschaftliche Mitarbeiterin, erschienen im Verlag Mittelstand und Recht, 2017, www.vmur.de, ISBN 978-3-939384-74-8.


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Stand: Januar 2017


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Michael Kaiser beschäftigt sich seit vielen Jahren mit Rechtsfragen des Immobilienrechts. Er prüft Immobilienkaufverträge, Grundstücksverträge, begleitet Bauvorhaben und vertritt bei Streitigkeiten um Bauleistungen.


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